강남 불패 절세 카드 막힌다…10년 거주 '반래퍼' 양도세 2.4억→9.4억

장기보유공제 폐지, 거주만 혜택…공제 한도 무제한→10억

반포 래미안 84㎡ 40억 차익 가정, 올해 2.4억→2029년 9.4억

중저가는 감소…왕십리 텐즈힐 13.5억 차익땐 양도세 2.1배로

[서울=뉴시스] 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남 3구 아파트 모습. [email protected]

[서울=뉴시스]변해정 기자 = 정부의 부동산 세제 개편에 따라 고가 주택을 팔 때의 양도소득세 부담이 2029년 이후 3~4배 늘어날 것으로 추산됐다.
 
4일 정부의 2026년 세제 개편안에 따르면 오래 거주·보유하면 양도소득세를 깎아주는 장기보유특별공제(장특공제) 한도를 1년 유예를 거쳐 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원까지 줄인다.

보유기간 공제는 실제 거주한 기간만 따지는 '장기거주 세액공제'로 바뀌어 2029년부터는 연 8%의 거주공제 혜택만 적용해 최대 80%를 공제받는다. 현재는 보유와 거주에 연 4%씩 10년간 최대 80%의 공제가 적용된다.

특히 장기간 보유로 양도차익이 크게 늘어난 초고가 주택 1주택자의 경우 장기보유 공제 축소 영향으로 세 부담 증가 폭이 커질 전망이다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 계산에 따르면 10년 전 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 16억원에 사들여 올해 56억원에 매도한다고 가정하면 취득세와 중개수수료 등 경비를 제외하고 2억4185만원의 양도세가 부과된다. 하지만 같은 금액의 차익을 남기고 2028년과 2029년에 집을 팔 경우 세 부담은 각각 4억4985만원, 9억4485만원으로 늘어난다.

반포동 반포자이 전용면적 84㎡를 10년 전 15억원에 매수했다가 올해 50억원에 팔 때의 양도세는 1억9810만원이지만 2028년에는 2억2928만원, 2029년에는 7억1048만원으로 커진다.

강남구 압구정동 현대1차 전용면적 131㎡를 17억원에 사 10년간 거주한 뒤 65억원에 파는 1주택자의 양도세는 현행 3억1197만원에서 2028년 8억2546만원, 2029년 13억2046만원으로 뛴다.

반면 양도가액 30억원 이하 1가구1주택은 10년 이상 거주 시 양도세 기본공제가 종전 250만원에서 2500만원으로 높아지면서 세 부담이 줄어든다.

성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡를 10년 전 7억5000만원에 사들여 거주하고선 올해 21억원에 매도할 때의 양도세는 817만원에서 2028년 1678만원으로 오르지만 2029년에는 전년과 변화가 없다.

동작구 흑석동 한강현대 전용 84㎡를 7억1000만원에 사 10년을 살고 24억5000만원에 판다고 했을 때의 양도세도 올해 3088만원에서 2028년 4024만원으로 커지나 2029년에는 전년보다 세 부담이 더 늘어나진 않는다. 

우 위원은 "강남 등 초고가 주택 거주자는 보유세 부담을 느낄 수 있고 장기 보유 및 거주로 양도차익이 큰 경우 양도세 차이도 있어서 시간을 두고 매물이 늘어날 수 있다"며 "초고가 주택 수요가 고가 소형 평수와 차하위 지역으로 이동하면서 순차적으로 가격을 밀어 올리는 풍선 효과가 나타날 수 있다"고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원도 "양도차익이 20억~30억 전후로 큰 편인 고가주택 장기 거주자라면 양도세가 크게 증가할 수 있어 장기거주 소득공제가 적용되기 전인 2027년 내 매도를 고민할 수 있을 것"이라며 "고가 주택 시장이 앞으로는 상황에 따라 장기 보유할 동인이 줄어들어 매물 출회 주기가 짧아지고 매물 수가 증가할 수 있다"고 전했다.

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