"文정부 '85주' 기록 깨기 직전"…서울 아파트값 상승 주역 바뀐 이유

강남 멈추고 외곽 들썩…대출 규제에 '풍선효과'

"전셋집 없어 집 사는 생존 매수"…서울 중저가 시장 과열 양상

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 아파트 전셋값이 역대 최고치를 기록한 가운데 20일 서울 용산구 남산에서 아파트 단지가 보이고 있다. 2026.09.20. [email protected]

[서울=뉴시스]서이현 인턴 기자 = 서울 아파트값이 83주 내리 오르며 역대 최장 상승 기록에 다가선 가운데, 상승세의 중심축이 강남권에서 외곽 중저가 밀집 지역으로 이동하고 있다.

21일 유튜브 채널 ‘월급쟁이부자들TV’에 따르면 부동산 투자 전문가 너나위(본명 김병철)는 "서울 아파트 평균 상승은 83주째 이어지고 있으나 83주의 초반인 2025년은 강남 3구와 한강벨트 등 핵심 지역, 그리고 최근은 서울의 외곽 지역 중심으로 올랐다"고 분석했다.

한국부동산원 통계 기준 서울 집값은 문재인 정부 시절 세운 역대 최장 상승 기록(85주) 경신을 눈앞에 뒀다. 지난해 송파(20%)와 성동(19%)이 오름세를 이끌었지만, 올해 들어 성북(13%), 구로(11%), 강서(11%), 서대문(11%), 관악(10%) 등 외곽 지역이 급등세를 나타내고 있다. 반면 강남구는 올해 누적 상승률이 0.94%에 그쳐 25개 자치구 가운데 가장 낮다.

시장에서는 이번 집값 불안의 근본 배경으로 빌라 등 비아파트 시장의 붕괴와 심각한 아파트 입주 물량 가뭄을 지목한다. 너나위는 "신축 빌라를 지어서 분양하는 사업자 자체가 사라져 비아파트가 아파트의 보완재 역할을 하던 메커니즘이 무너졌다"며 "공급 부족이 누적되면서 구조적인 전월세 대란이 일어나고 있다"고 짚었다. 실제 서울 아파트 입주 물량은 2025년 약 4만9000호에서 2026년 2만4000호로 반토막 난 데 이어 2027년 1만1000호, 2028년 1만 호 안팎까지 줄어들 예정이다.

임대차 2법과 저금리 전세대출이 불씨였던 2020~2021년 폭등기와 비교해 시장 체질도 다르다는 분석이다. 너나위는 "많은 이들이 기준금리 인상을 보며 2022년과 같은 집값 조정을 예상하지만 지금은 구조적 공급 부족 탓에 금리 인상의 파급력이 제한될 수 있다"며 "공급 가뭄이라는 내부 요인이 시장을 더 지배할 것이다"라고 내다봤다.

여기에 대출 규제가 기름을 부으면서 자금 여력이 부족한 실수요자가 중저가 아파트로 몰리는 풍선효과가 나타났다. 현재 대출 규제 한도는 15억원 이하 최대 6억원, 15억~25억원 최대 4억원, 25억원 초과는 최대 2억원으로 묶여 있다. 너나위는 "전셋집을 구하지 못해 집을 사야만 하는 생존 매수 상황이 닥치면서 15억원 이하 중저가 시장에 생애 최초 매수세가 강하게 몰린다"며 "특정 지역은 활활 타고 특정 지역은 비실대는 양극화가 빚어졌다"고 설명했다.

반면 고가 주택 시장은 종합부동산세 부담과 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 축소 예고로 인해 이례적인 절세 매물이 풀리고 있다. 장특공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 쪼그라든다. 너나위는 "2028년 이후 양도세 부담이 커지기 전인 2027년까지 혜택을 챙기기 위해 집을 처분한 뒤 다시 사들이는 이른바 ‘양도세 털기’ 매물이 나오고 있다"며 "강남을 아주 떠나려는 수요가 아니라 공제 혜택을 온전히 받으려는 움직임"이라고 해석했다.

임대차 대란이 장기화될 조짐을 보이면서 실수요자들의 셈법도 복잡해졌다. 너나위는 "전세 만기가 1년 남아 집 사기를 미루는 사이 중저가 시장이 더 뛰어 15억원 이하 대출마저 줄어들면 계획이 꼬일 수 있다"며 "내 집 마련을 결심했다면 굳이 미룰 이유가 없다"고 조언했다. 이어 그는 "정부 정책에 기대거나 원망하기보다 스스로 살길을 찾아 발 빠르게 움직여야 한다"고 덧붙였다.


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