'강남세' 될까, 대상 확대될까…초고가 보유세 기준선 '촉각'[부동산 새판 짜기②]

50억 이상 서울 아파트 3만가구…95% 강남3구·용산 쏠림

30억 기준 땐 16만으로 늘어…서울 아파트 10채 중 1채

둔촌 올파포 국평도 30억 넘어…광진·성동구에도 수두룩

"조세 저항 커질 수도"…고령 장기보유자엔 예외 지적도

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부가 초고가 1주택에 대한 보유세 강화 방안을 검토하면서 '초고가 주택'의 기준선을 어디에 둘지가 주요 쟁점으로 떠오르고 있다. 최근 집값 상승으로 30억원 이상 아파트가 강남권을 넘어 서울 주요 지역으로 확산하면서 과세 기준에 따라 대상 범위도 크게 달라질 전망이다.

서울 아파트 가운데 50억원을 넘는 주택은 전체의 2.0%에 불과하지만, 기준을 40억원으로 낮추면 4.7%, 30억원으로 낮추면 11.3%까지 늘어나는 것으로 나타났다. 특히 최근에는 강남권 밖의 주요 단지에서도 30억원을 넘는 거래가 잇따르고 있다.

18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온' 전용면적 84㎡는 지난달 25일 31억3000만원에 거래됐다. 이른바 '국민평형'으로 불리는 전용 84㎡까지 30억원을 넘어서면서 초고가 주택의 경계도 강남권 밖으로 넓어지는 모습이다.

동작구 흑석동 '아크로리버하임' 전용 84㎡도 지난해 10월 34억6000만원에 손바뀜했고, 성동구 성수동 '트리마제' 전용 84㎡는 지난 2월 63억원에 팔렸다. 서울 주요 지역에서 30억원을 넘는 국민평형 거래가 잇따르면서 초고가 주택 기준선에 대한 관심도 커지고 있다.

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 27일 오전 서울 강동구 올림픽파크 포레온에 입주 축하 메시지가 적힌 현수막이 게시되어 있다.
올림픽파크포레온 아파트는 '단군 이래 최대 재건축' 단지로 지하 3층~지상 35층 규모의 총 1만 2032세대로 건립됐다. 지난 2022년 4월부터 10월까지 공사가 중단되는 어려움도 있었지만 끝내 준공 인가 결실을 맺게 됐다. 아파트 입주는 이날부터 내년 3월31일까지 순차적으로 이뤄진다. 2024.11.27. [email protected]

부동산R114가 올해 7월10일 기준 서울 아파트 시세를 분석한 결과, 50억원을 넘는 아파트는 총 2만9969가구로 서울 전체 아파트 146만9011가구의 2.0%로 집계됐다.

지역별로는 강남구가 1만4855가구로 가장 많았고 서초구 1만315가구, 용산구 2388가구, 송파구 1023가구 순이었다. 서울의 50억원 초과 아파트 가운데 95.4%가 강남3구와 용산구에 집중됐다.

초고가 주택의 기준을 40억원으로 낮춰도 지역별 비중은 크게 달라지지 않았다. 40억원을 넘는 서울 아파트는 6만8879가구로 전체의 4.7%였고, 이 가운데 95.1%가 강남3구와 용산에 집중됐다.

사실상 40억~50억원을 기준선으로 삼으면 보유세 강화 대상의 대부분이 강남3구와 용산에 몰려 이른바 '강남세' 성격이 짙어지는 셈이다.

그러나 기준선을 30억원으로 낮추면 대상은 크게 늘어난다. 서울에서 시세가 30억원을 넘는 아파트는 16만6403가구로 전체의 11.3%에 달했다. 50억원을 기준으로 했을 때보다 대상 주택이 5.6배로 늘어나는 것이다.

강남구와 서초구에서는 지역 내 아파트의 절반 이상이 대상에 들어간다. 강남구 전체 아파트의 57.7%, 서초구의 53.3%가 30억원을 넘는 것으로 나타났다.

30억원대 아파트는 강남권 밖에서도 빠르게 늘고 있다. 영등포구에서는 7308가구가 30억원을 넘었고 양천구 5373가구, 성동구 2732가구, 광진구 1261가구 등이었다. 강남3구와 용산을 제외한 지역에만 1만7465가구가 분포해 전체 30억원 초과 아파트의 10.5%를 차지했다.

앞서 이재명 대통령은 지난 14일 국무회의에서 초고가 1주택에 대한 보유 부담 강화 필요성을 공개적으로 제기했다. 이 대통령은 "초고가인 100억원대 주택을 실거주 1주택이라고 감면을 똑같이 해주는 게 맞느냐는 논란이 있다"고 말했다.

생중계 시청자를 대상으로 초고가 주택의 기준을 묻는 즉석 의견조사에서 30억원을 꼽은 응답이 많자 "30억 정도는 좀 가혹하다"고 했다. 시장에서는 이 대통령이 직접 30억원에 대해 낮다는 취지의 반응을 보인 만큼 40억~50억원 안팎이 향후 논의의 기준선으로 검토될 가능성에 주목하고 있다.

[서울=뉴시스] 조성봉 기자 = 이재명 대통령이 14일 청와대에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. 2026.07.14. [email protected]

정부 안팎에서는 초고가 주택의 기준을 새롭게 설정하고 주택 수뿐 아니라 보유 자산의 가치를 과세에 보다 적극적으로 반영하는 방안이 거론돼 왔다.

현행 종합부동산세는 1세대 1주택자에게 12억원의 기본공제를 적용하고 고령자·장기보유 요건을 충족하면 세액의 최대 80%를 공제한다. 이에 따라 상대적으로 가격이 낮은 주택 여러 채를 보유한 다주택자와 수십억원에서 100억원을 넘는 초고가 주택 한 채를 보유한 1주택자 간 세 부담의 형평성을 둘러싼 지적이 제기돼 왔다.

전문가들은 초고가 주택의 기준을 지나치게 낮게 설정하면 과세 대상이 급격히 늘어나 조세 저항을 키울 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다고 지적한다.

특히 집값 상승으로 의도치 않게 고가 주택을 보유하게 된 고령 장기보유 1주택자에 대해서는 별도의 유예나 예외 장치가 필요하다는 의견도 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "서울 전체에서 30억원이 상위 5% 안팎에 해당한다면 기준으로서 어느 정도 합리성이 있다고 볼 수 있다"면서도 "초고가 주택의 기준은 강남3구와 용산 등 선호지역의 가격 수준과 상위 주택의 분포 등을 종합적으로 고려해 정해야 한다"고 말했다.

이어 "기준을 너무 낮게 잡으면 조세 저항이 커질 수 있어 제도 도입 초기에는 40억~50억원 수준도 검토할 수 있다"며 "소득이 없는 고령층이 장기간 실거주한 주택에 대해서는 유예나 예외를 두는 등 조세 부담 능력도 함께 고려해야 한다"고 덧붙였다.


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