종부세 강화안 일부 원상복구…강남 집주인들 다시 셈법 고심

강남3구 매물 한달새 16%↑…서울 증가분 절반

세 부담 줄었지만 강화 기조 유지…매도·보유 판단 다시

재건축은 기존 일정 유지…"잦은 정책 변경에 내성"

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 2026년 세제개편안이 최종 확정된 1일 서울 서초구 한 부동산 중개업소에 부착된 관련 안내문에 '꼴랑'이라는 단어가 적혀있다.

정부는 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억원으로 유지하고, 부부 공동명의 1주택자의 경우 비거주 때 기본공제 금액을 각각 9억원에서 4억원으로 낮추려던 기존 안을 완화해 각각 6억원으로 조정했다.

종부세 세부담 상한도 현행 150%를 유지한다. 정부는 당초 직전 연도 총 보유세 상당액의 150%인 세부담 상한을 200%로 높일 계획이었지만 이를 철회했다. 2026.09.01. [email protected]

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부가 고가주택에 대한 종합부동산세(종부세) 강화 방침을 한 달도 안 돼 일부 조정하면서 강남권 집주인들의 셈법이 다시 복잡해졌다.

세 부담을 우려해 매물을 내놓거나 재건축 사업에 속도를 냈던 집주인들은 당초 예상보다 부담이 줄면서 다시 매도 여부를 고민하게 됐다. 다만 고가주택 보유세 강화 기조는 유지돼 시장의 혼란은 당분간 이어질 전망이다.

2일 정부에 따르면 1일 국무회의에서 의결된 세제개편안에는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원으로 유지하는 내용이 담겼다. 정부는 지난달 3일 발표한 당초 개편안에서 이를 9억원으로 낮추기로 했지만 29일 만에 현행 수준으로 되돌렸다.

세부담상한 역시 현행 150%를 유지하기로 했다. 당초 정부는 직전 연도 종부세와 재산세 합산 세액의 최대 200%까지 부담할 수 있도록 상한을 높일 방침이었다.

정부가 지난달 발표한 세제개편안 가운데 시장의 반발이 컸던 일부 방안을 한 달도 되지 않아 사실상 원상복구한 것이다.

다만 고가주택 보유세를 강화한다는 큰 방향은 유지됐다. 실거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 방안과 공정시장가액비율 상향, 종부세율 인상 등 세 부담을 높이는 주요 내용은 그대로 추진된다.

이에 따라 당초 세제개편안에 맞춰 움직이기 시작했던 강남권 집주인들의 고민도 커졌다. 이미 내놓은 집을 처분할지, 매도를 미루고 향후 정책과 집값 흐름을 지켜볼지를 다시 결정해야 하기 때문이다.

매물 늘었는데 다시 유턴…강남 집주인 셈법 복잡

지난달 3일 세제개편안 발표 이후 강남3구 아파트 매물은 빠르게 늘었다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 강남·서초·송파구 매물은 2만2182건에서 2만5738건으로 3556건(16.0%) 증가했다. 같은 기간 서울 전체 매물은 11.5% 늘었으며, 서울 전체 증가분 6973건 가운데 51.0%가 강남3구에서 나왔다.

당초 세제개편안이 발표된 뒤 강남권에서는 집주인들의 대응도 엇갈렸다. 세 부담이 더 커지기 전에 가격을 낮춰서라도 팔겠다는 움직임이 나타난 반면, 실제 법 개정까지 지켜보겠다며 매도를 미루는 경우도 적지 않았다.
 
이러한 상황에서 정부가 한 달 만에 일부 내용을 되돌리면서 시장의 판단은 더욱 복잡해졌다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "매도자의 경우 향후 입법 과정에서 추가 완화를 기대하며 매도 시점을 늦출 수 있다"며 "큰 변화가 없을 것으로 판단해 매도시기를 앞당기는 매도자들도 발생할 수 있다"고 전망했다.

세제 완화에도 재건축 속도전…"잦은 변경에 내성"

세금 부담을 줄이기 위해 재건축 사업 일정까지 앞당기던 단지에서도 정부의 정책 변화가 새로운 변수가 됐다.

강남권 한 재건축 조합은 종부세 부담을 줄이기 위해 오는 2028년 6월1일 이전 이주와 기존 주택 멸실을 마치는 것을 목표로 사업 속도를 높이고 있다.

재산세와 종부세는 매년 6월1일을 과세기준일로 삼는다. 이 전에 기존 주택을 멸실하면 해당 주택에 대한 주택분 종부세 부담을 피할 수 있어 조합원들 사이에서 사업 일정을 최대한 앞당겨야 한다는 요구가 나온 것이다.

조합 관계자는 "세제개편안 발표 이후 조합원들의 요구에 따라 2028년 6월1일 이전 이주와 멸실을 목표로 추진하고 있다"며 "재건축 사업은 신속히 추진되는 것이 가장 조합원들에게 이득이기 때문에 세제개편안과 관계없이 기존에 목표했던 일정을 그대로 추진하고 있다"고 말했다.

이처럼 세제개편안 발표 이후 매물을 내놓고 재건축 일정을 앞당기는 등 시장이 이미 움직인 상황에서 정부가 한 달 만에 일부 내용을 되돌리면서 정책의 예측 가능성을 떨어뜨렸다는 지적도 나온다.

전문가들은 정부가 부동산 정책을 발표한 뒤 시장 반발에 따라 내용을 다시 손질하는 일이 반복되면서 시장의 '정책 내성'이 커질 수 있다고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "과거에도 정책을 내놓은 뒤 시장 반발에 따라 다시 수정하는 일이 반복돼왔다"며 "정책은 처음 반발이 있더라도 결과가 좋았던 경우가 있는데, 반발이 나온다고 바로 손대고 바꾸는 것은 애초 정책을 무리하게 추진했다는 의미"라고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "비거주 1주택자의 세 부담이 한꺼번에 늘어나는 것을 줄였다는 점에서는 긍정적"이라면서도 "근본적인 문제가 해결된 것은 아니다. 가장 비판이 심했던 부분을 중심으로 최소한만 손본 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "비거주자에 대한 세 부담을 높이겠다는 정책 자체는 그대로여서 부동산 시장에 미치는 영향도 제한적일 것"이라고 덧붙였다.

[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 박성준 더불어민주당 수석대변인이 23일 오후 서울 여의도 국회 소통관에서 제10차 고위당정협의회 결과를 브리핑하고 있다. 2026.08.23. [email protected]

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