국토부 "강남 집값 떨어지고 매물 쌓여…시장 하향 안정 신호"

매매 거래량 석 달 연속 감소…매물은 올 초 대비 30% ↑

"2028년 3기 신도시 1만호 이상 입주…수급 크게 개선"

[세종=뉴시스]세종시 어진동 정부세종청사 국토교통부. 2019.09.03. [email protected]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 서울 강남·서초 아파트값이 10주 연속 하락하고 매물이 쌓이는 등 주택시장에서 일부 하향 안정 지표가 나타나고 있다고 정부가 진단했다. 공급 선행지표가 개선되면서 중장기적으로 시장 안정 기반이 강화될 것이라는 전망이다.

국토교통부는 18일 보도참고자료를 내고 "정부는 주택공급·규제·금융 등 다양한 정책을 통해 시장 안정에 총력을 기울이고 있다"며 "그 결과 주택공급 선행지표가 개선되고 일부 시장 하향 안정 지표가 나타나고 있다"고 밝혔다.

가격 지표를 보면 한국부동산원 기준 강남·서초 매매가격이 10주 연속 하락하며 서울 동남권을 중심으로 하락세가 이어지고 있다. 9월 아파트 매매가격 변동률은 강남 -1.65%, 서초 -1.25%, 송파 -0.45%를 기록했다.

서울 아파트 매매거래량은 5월 8900건에서 6월 7700건, 7월 6600건, 8월 4600건으로 석 달 연속 감소했다. 반면 매매로 나온 시장에 매물은 최근 약 7만4000건으로 올해 초(5만7000건) 대비 30% 증가했다.

토지거래허가구역 지정 등으로 투기수요가 억제되면서 갭투자도 크게 줄었다. 서울 아파트 갭투자 거래 비중은 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 급감했다.

매수 심리도 비교적 위축됐다. 국토연구원의 서울 주택매매시장 소비심리지수는 7월 139.9에서 8월 132.5, 9월 130.8로 두 달 연속 낮아졌다. 다만 이는 아직 상승 국면에 속하는 수준이다.

공급 선행지표도 개선되고 있다. 최근 6개월(3~8월) 서울 주택 인허가는 3만6000호로 전년 동기(2만1000호) 대비 74% 늘었으며, 장기평균(2만8000호)도 웃돌았다.

같은 기간 서울 착공은 1만7000호로 전년 동기(1만2000호)보다 45% 증가했다. 다만 장기평균(3만1000호)에는 아직 못 미친다.

정부는 단기적으로는 집값 상·하방 요인이 혼재돼 있다고 진단했다. 상방 요인으로는 과거 인허가·착공 부진에 따른 입주물량 감소, 국민소득 증가와 반도체 등 산업 호황에 따른 구매력 확대, 가격 상승 기대 심리 등을 꼽았다.

수도권 아파트 입주물량은 2023년 20만4000호에서 2024년 17만3000호, 2025년 13만호로 줄었고 올해는 10만5000호에 그칠 전망이다. 10년 평균(18만호)에 한참 모자란 수준이다.

반면 금융 여건 변화는 하방 요인으로 작용하고 있다. 기준금리는 지난 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 인상됐고, 8월 주택담보대출 고정형 금리는 4.88%로 집값 하락기였던 2022년 9월(4.86%)을 웃돌았다.

주요국의 적자 재정에 따른 국채 발행 증가, 글로벌 기업의 자금 조달을 위한 회사채 발행 증가 등도 시장금리에 영향을 줄 수 있는 변수로 꼽힌다.

국토부는 중장기적으로는 공급이 확대되고 가구 증가율이 둔화되면서 주택시장 안정 기반이 강화될 것으로 보고 있다.

국토부에 따르면 3기 신도시 입주물량은 올해 1300호에서 2028년 1만호 이상으로 늘어난다. 이에 2028년부터 수급 여건이 크 개선될 것이란 전망이다.

수요 측면에서도 안정 요인이 커질 것으로 봤다. 서울 가구 증가율은 2020년 2.20%에서 2025년 0.83%로 둔화했고, 2038년 0.01%를 거쳐 2039년에는 -0.04%로 감소 전환할 것으로 예상된다.

아울러 5극 3특, 2차 공공기관 이전 등 국가균형발전 정책이 본격 추진되면 서울·수도권 주택수요가 지방으로 분산되는 효과도 있을 것으로 판단했다.

국토부는 2024년 주거실태조사상 전체 가구가 한 주택에서 거주하는 평균 기간이 8.4년인 만큼, 주택시장 분석과 시장 전망 시 중장기 수급 흐름을 면밀히 분석할 필요가 있다고 짚었다.

국토부는 "계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어질 수 있도록 주요 사업장별 추진 상황을 밀착 점검하고, 인허가 지연·공사비 갈등·자금조달 등 애로 요인을 신속히 해소해 나가겠다"고 밝혔다.

이어 "공급 대책의 제도적 기반 구축을 위해 입법과 하위법령 정비를 속도감있게 추진하는 한편 현장의 추가 제도개선 과제도 지속 발굴해 공급을 가속화해 나갈 것"이라고 강조했다.


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