수도권 전세대출 보증비율 90%→80% 축소…월세 가속화하나

21일 전세대출 보증비율 하향 시행

세입자 전세대출 금액도 축소 수순

매물 부족 여전…전세가 하락 관심

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 지난 11일 오전 서울 남산에서 아파트 단지가 내려다보이고 있다. 2025.07.18. [email protected]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 6·27 대출규제 조치에 따라 다음 주 수도권 주택의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 축소된다. 전세대출 문턱이 높아지는 만큼 수도권 주택의 전세가격이 기대만큼 하락할 수 있을지 관심이 모아진다. 

18일 금융위원회 등에 따르면 6·27 가계부채 관리 강화방안에 따라 오는 21일부터 수도권·규제지역의 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 하향 조정된다.

전세대출을 받은 세입자가 금융기관에 대출금을 갚지 못했을 때 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이 대출금 90%까지 변제해줬지만 이를 80%로 조인 것이다.

이에 따라 전세대출을 해주는 금융기관의 위험부담이 커지면서 임차인의 상환능력 등 여신심사를 더 강화할 전망이다. 세입자가 받을 수 있는 대출 규모도 줄어들게 된다. 기존에는 전세보증금 80%의 보증비율에 맞춰 90%까지 대출이 가능했지만 80% 수준으로 한도가 줄어들게 된다.

전세대출 보증비율은 전세 보증금을 안고 주택을 매입하는 '갭투자'를 유발하는 요인이자 집값을 연쇄적으로 끌어올리는 요소 중 하나로 지목된 바 있다. 이 때문에 HUG와 SGI서울보증은 지난달 19일 한 차례 전세대출 보증 비율을 100%에서 90%로 하향 조정하기도 했다.

전세대출 보증 비율이 추가로 축소됨에 따라 수도권 아파트의 전세가격에도 일부 변화할 것으로 보인다. 6·27 대출규제 이후 수도권 주택 매매가격이 안정을 찾았지만 전세가격은 여전히 오르고 있다.

KB부동산의 전국 아파트 시장 동향에 따르면 지난 14일 기준 수도권 아파트 전세가격은 0.05% 올랐다. 서울(0.11%) 아파트 전세가격은 23주째, 경기 아파트 전세가격은 지난주보다 0.03% 오르면서 25주 연속 상승했다. 서울은 6·27 대출규제 후에도 6월23일 0.09%→6월30일 0.09%→7월7일 0.09%→7월14일 0.11%로 오히려 상승폭을 키웠다.

전세 수요는 여전히 공급보다 많은 수준이다. KB부동산의 서울 전세수급지수도 전주(143.6)보다 1.3p 오른 145로, 기준점 100 이상의 전세 매물보다 수요가 더 많은 상황이 이어지고 있다.

대출규제로 인해 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 자금 여력이 낮은 수요자들이 매매를 포기하고 전월세로 이동할 가능성도 높아졌다. 이 경우 수급 불균형이 더 심해져 전월셋값을 올리는 압력으로 작용할 수 있다.

KB부동산은 "주택담보대출 시 6개월 내 전입신고 의무, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등 집주인들이 실입주를 해야 하거나 매매와 전세에서 고민하던 수요층이 전세로 돌아서면서 전세 매물이 더 귀해졌다"고 분석했다.

다만 전세대출 보증한도가 줄어들고 전세 정책대출 한도도 함께 축소된 만큼 전세가격을 끌어내릴 요인도 상당하다. 전세자금 마련을 위한 버팀목 대출 한도도 일제히 축소된 만큼 세입자들의 전세대출 여력이 전반적으로 줄었기 때문이다.

금융위 관계자는 "전세대출 한도가 줄어 다소 불편함이 있을 수 있겠지만 주택 가격이 안정돼 장래 주택을 구입할 수 있다는 희망과 기대를 갖고 자기 소득에 따라 적절하게 경제 활동을 하는 것이 더 바람직하다는 관점으로 봐 달라"고 말했다.

전세대출 이자 상환분을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함하는 등 전세대출의 추가 규제 가능성도 거론되고 있다. 세입자가 전세대출을 받아 보증금을 마련하고 집주인이 그 전세보증금으로 매매가의 대부분을 충당하는 갭투자 고리를 끊기 위해서다. 이 경우 전세대출 보증금을 마련하기 어려운 전세수요가 월세수요로 전환, 전세의 월세화가 가속화할 수 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 강화되고 기준금리 인하 추세가 맞물리면서 전세매물 부족, 전세가 상승, 월세화가 야기될 수 있다"고 예측했다.


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