주택공급 '절벽' 어쩌나…상승세 불안한 서울 집값[2026 부동산 전망]①

서울 아파트 매매가격 19개월째 상승

송파·용산·서초 등 2%대 상승률 기록

강남·한강변 단지 신고가 사례 이어져

서울 입주물량 32% 줄어…공급 감소 우려

"주택 공급량과 속도 획기적으로 높여야"

서울 용산구 남산공원에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 올해도 서울 집값이 상승세를 이어갈 것이란 전망이 나온다. 시중 유동성은 풍부한데 주택공급은 감소하고 있기 때문이다.

정부가 지난해 서울의 집값 안정을 위해 강력한 수요 억제책을 내놨지만, 핵심 입지에서는 신고가 사례가 나오는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다.

전문가들은 집값 안정을 위해서는 수요 억제책과 함께 주택공급을 빠르게 확대할 수 있는 대책이 병행돼야 한다고 강조한다.

서울 아파트값 19개월 연속 상승…강남·한강변 '강세'

2일 KB부동산에 따르면 12월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.06% 오르면서 19개월 연속 상승세를 보이고 있다.

초강력 대출규제 이후 전체적인 상승폭은 다소 축소됐지만, 강남과 한강변 등 핵심 지역 아파트값은 높은 상승률을 유지하고 있다.

지역별로는 송파구(2.65%), 용산구(2.37%), 서초구(2.04%) 등이 2%가 넘는 상승률을 보였다. 특히, 용산구는 두 달 연속 상승폭을 키우면서 2025년 월별 기준 가장 높은 상승률을 기록했다.

10·15 대책 이후에도 3%대 이상 급등세를 보였던 동작구(1.24%), 광진구(1.21%), 성동구(1.18%), 마포구(0.91%) 등 한강벨트 지역은 상승폭이 다소 둔화했지만, 서울 전체(1.06%)보다 높은 상승률을 보였다.

정부가 10·15 대책을 통해 서울을 '투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역' 등 3중 규제지역으로 묶으면서 거래시장에는 관망세가 짙어졌다. 초강력 대출규제로 서울 아파트 매매거래량(12월31일 기준)은 10월 8495건에서 11월 3265건으로 61.6% 급감했다.

반면, 고가 아파트가 밀집해 대출규제 영향이 적은 강남지역과 한강변 일대에서는 신고가 사례가 이어지고 있다.

강남구 '개포자이프레지던스' 전용면적 59㎡는 지난달 2일 기존 최고가보다 1억5000만원 오른 31억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

마포구 '마포자이더센트리지' 전용 84㎡는 지난해 10월 22억9000만원에 거래됐는데, 10·15 대책 이후에도 6000만원이 오른 23억5000만원(12월5일)에 매매되며 신고가를 경신했다.

서울 시내 공인중개업소에 매물 안내문이 붙어있다. 뉴시스 자료사진.

성동구 '트리마제' 전용 84㎡는 지난달 5일 기존 최고가보다 4억원 오른 53억원에 거래되며 신고가 기록을 갈아치웠다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "올해 경제위기 같은 예상치 못한 대내외 변수가 발생하지 않는다면 서울 한강벨트 아파트는 거래량은 많지 않지만, 신고가 행진은 계속 이어질 것"이라고 밝혔다.

입주물량 감소에 공급 부족 우려…서울 4.2%·수도권 2% 상승 전망

정부는 지난해 9·7 대책을 발표하며 주택공급 확대 의지를 밝혔다. 그러나 주택이 실제로 시장에 공급되기까지는 최소 3년 이상이 소요되는 만큼 공급 감소 우려는 여전하다.

특히 올해 서울 아파트 입주물량은 전년 대비 약 32% 감소할 예정이라 수급 불균형에 따른 집값 상승 우려는 커지고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 2만9161가구다. 전년(4만2611가구) 대비 31.6% 감소한 것으로 가구수로는 1만3450가구가 줄어든다.

이에 따라 민간 연구기관들은 단기적인 주택공급 부족 우려로 주요 상급지를 중심으로 집값 상승세가 이어질 것으로 전망하고 있다.

한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원, 주택산업연구원(주산연)은 올해 수도권 주택 매매가격이 2.0~2.5% 상승할 것이라고 예측했다. 주산연은 서울 주택 매매가격 상승률을 4.2%로 전망했다.

업계에서는 집값 안정을 위해서는 실효성 있는 주택공급 대책이 병행돼야 한다고 강조한다.

주산연은 "공급효과가 빠르게 나타나는 착공 단계 사업이나 소규모 정비사업, 도시형 생활주택 등 중소 규모 정비사업을 촉진하는 것이 바람직하다"며 "공급확대의 양과 속도를 획기적으로 높일 수 있는 방안을 신속히 추진해야 한다"고 밝혔다.


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