주담대 축소 여파, '대출 의존도' 큰 서울 외곽 직격탄

외곽지역 채권최고액 비율 50% 넘겨

KB국민은행 주담대 축소…신용대출도↓

"중저가 아파트 시장 단기적 가격 조정"

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 12일 서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역의 모습. 2026.07.12. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = #. 신혼집을 마련하려고 서울 도봉구에 아파트 계약을 한 직장인 이모(34)씨는 불과 얼마 전까지 은행 문턱이 닳도록 돌아다녔다. 이씨는 "잔금만 치르면 되는데 주택담보대출 한도가 갑자기 줄어 자금 계획이 다 엉켰다"며 "다른 은행도 여의치 않아 결국 예비 시댁 쪽에 손을 벌려야 했다"고 분통을 터트렸다.

KB국민은행을 시작으로 은행권이 전격적으로 주택담보대출(주담대) 한도 축소 움직임을 보이면서 주택 매수자들이 발을 동동 구르고 있다. 특히 대출 의존도가 높은 청년과 신혼부부 무주택자 수요가 많은 서울 외곽지역의 거래가 위축될 것이란 관측이 나온다.

13일 법원 등기정보광장에 따르면, 지난달 기준 서울 외곽지역 집합건물 대출 지수는 노원구(59.3), 도봉구(55.18), 강북구(54.32)와 금천구(58.15), 관악구(50.97), 구로구(56.34) 등 모두 절반을 넘겼다.

집합건물 대출지수는 주택 매매금액 대비 근저당권 설정금액의 비율을 의미한다. 지수가 높아질수록 주택 매입 과정에서 자기 자본보다 대출 비중이 크다는 것으로, 외곽지역의 경우 대출 의존도가 상대적으로 더 높은 것이다.

집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 소유권이전등기(매매) 신청 거래가액 대비 채권최고액 비율을 봐도 외곽지역이 높은 비율을 보였다. 채권최고액은 은행이 대출시 설정하는 회수 한도액으로, 대출 규모가 클 수록 채권최고액 비율도 높아진다.

채권최고액 비율은 지난달 기준 중랑구가 59.52%로 25개 자치구 중 가장 높았다. 이어 금천구 57.63%, 노원구 56.53%, 구로구 53.94%, 도봉구·은평구 53.9%, 강북구 53.16% 등 순이었다.

KB국민은행은 지난 10일부터 전국 모든 지역에서 주담대 한도를 최대 3억원으로 제한했다. 주담대 한도를 3억원으로 묶은 곳은 현재까지 KB국민은행 한 곳 뿐이지만 비슷한 조치가 은행권 전반으로 확산될 수 있다.

보통 모자란 중도금을 충당하는 용도로 쓰이던 신용대출도 축소됐다. KB국민은행과 하나은행, 우리은행, NH농협은행은 지난달 신용대출 최대 한도를 1억원으로 제한했다.

서울 외곽지역과 인접한 경기도는 중저가 단지가 많아 실수요가 몰리는 곳으로 꼽혔다.

수도권과 규제지역은 지난해부터 대출 규제가 적용된다. 6·27 대출 규제로 주담대 한도가 6억원으로 축소됐고, 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정돼 담보인정비율(LTV)가 40%로 낮아졌다. 생애 최초 주택 구입의 경우 LTV 70%가 적용된다.

이전에 생애 최초 주택 구입자가 LTV 70%를 적용받아 서울 외곽지역에 10억원 가액의 집을 살 경우, 자기 자본 부담이 4억원이었다. 하지만 KB국민은행에서 대출 약정을 했을 경우 대출 한도가 3억원으로 줄면서 자기 부담이 7억원으로 늘어나게 된다.

갑작스런 대출 축소에 이미 매매계약을 맺고 잔금을 치를 예정이던 매수자들은 자금 계획이 엉키게 된다. 은행 신용대출도 축소된 탓에 계약을 날리지 않으려 온라인투자연계금융업(P2P) 대출을 알아보는 등 고금리를 감수하더라도 자금 마련에 나설 수밖에 없다.

전문가들은 은행권 전반의 대출 축소 기조로 거래가 줄어들 수는 있지만 서울 등 수도권의 주택 공급 부족 상황 탓에 단기 효과에 그칠 수 있다고 지적한다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "통상 LTV를 꽉 채운 대출 의존형 매수가 많았던 6~9억원대 수도권 외곽 중저가 아파트 시장은 실수요자의 진입이 줄며 거래량 감소와 가격 조정이 있을 수 있다"며 "단기적으로는 거래량과 매수심리를 위축시키는 효과가 나타날 수 있지만, 공급 부족이 지속되는 지역에서는 가격 조정 효과가 제한적일 가능성도 함께 고려해야 한다"고 밝혔다.


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