부동산 세제개편 임박…보유세 강화·'똘똘한 한 채' 특혜↓

정부, 국민 의견 반영해 조만간 부동산 세제개편안 발표

종부세 강화에 무게…비거주·고가 주택 세부담 늘릴 듯

주택수→합산가액 기준으로 과세 기준 전환 가능성도

양도세 장특공제는 비거주자 공제 혜택 대폭 축소할 듯

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 이재명 대통령이 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 참석자들의 의견을 받고 있다. (청와대통신사진기자단)  2026.07.23. [email protected]

[세종=뉴시스] 안호균 기자 = 이재명 대통령이 23일 열린 부동산 대토론회에서 보유세 강화를 시사하면서 7월 말~8월 초로 예정된 정부의 세제개편안 발표에 이목이 쏠리고 있다.

정부는 이번 부동산 세제개편에서 보유세를 현재보다 강화하고 '똘똘한 한채'에 대한 세제 혜택을 축소할 것으로 예상된다.

이번 토론회에서는 주거용 주택과 비거주용 주택의 보유세 부담에 차등을 두는 방안에 무게가 실렸다.

이 대통령은 "보유세를 강화해야 한다는 데 사실 대체적으로 동의하는데 어느 범위에서 강화할 것인가, 어느 정도 강화할 건가, 어떤 차등을 둘 것이냐가 사실은 중요하다"며 "자산 증식 목적으로 다주택을 보유한 것과 내가 진짜 살기 위해 산 집에 대한 보호 정책은 달라야 한다"고 말했다.

해법으로는 표준적 1주택을 기준으로 감면과 가중 요소를 정교하게 배치해야 한다고 제시했다. 이 대통령은 "통상적인 1주택은 적정하게 보유 부담을 설정하고 거주용인 경우나 서민·중산층용 주택, 지방 지역 요인에는 (세금을) 감하고 배려해주는 것"이라고 했다.

이어 "반대로 호화·초고가 주택, 다주택, 명백한 투기 목적의 비거주 주택에는 가중 요소를 더해 단계적으로 차등을 두는 방안을 고민하고 있다"고 설명했다.

이에 따라 이번 세법개정안에는 1주택이라도 비거주 주택이나 초고가 주택에 대한 종합부동산세 세부담은 강화하는 내용이 담길 것으로 예상된다. 1주택자에 대한 과도한 혜택이 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 부추겼다는 지적이 크기 때문이다.

현행 종부세는 1세대 1주택자가 장기보유·고령자 요건을 충족하면 두 공제를 합해 최대 80%까지 세액을 줄여준다. 정부는 비거주 1주택에 대해서는 종부세 공제를 줄이거나 공제 요건에 거주 기간을 추가하는 방안을 줄이는 방안을 고려할 것으로 예상된다.

종부세 부담 자체도 높일 가능성이 있다. 현재 2주택 이하에 대해서는 과세표준에 따라 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상에 대해서는 0.5%에서 5.0%의 세율이 적용되고 있는데 고가주택에 대해서는 세율이 인상될 수 있다는 전망이 나온다. 또 과세표준 산정에 활용되는 공정시장가액비율을 현재 60%에서 단계적으로 높일 가능성도 있다.

또 종부세 과세 기준을 주택 수에서 합산가액 기준으로 전환해 고가 주택에 대한 세부담을 늘리는 방안도 검토되고 있다. 현재는 1세대 1주택자에게 12억원, 그 외 개인에게 9억원의 기본공제를 적용하고 3주택 이상에는 별도 세율표를 적용하고 있어 30억원짜리 주택 1채를 보유한 경우의 세부담이 10억원짜리 주택 3채를 보유한 경우에 비해 훨씬 작다.

양도소득세는 장기보유특별공제 중심으로 개편될 가능성이 크다. 현재 장특공제는 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받는 구조인데, 거주 공제를 높이고 보유 공제를 낮추거나 폐지하는 방안이 거론된다.

하지만 실거주 1주택에 대해서는 양도세를 완화해야 한다는 의견도 있다. 보유세를 강화하고 거래세는 완화해야 매물 유도 효과가 크다는 게 다수 전문가들의 분석이다. 경제협력개발기구(OECD)와 같은 국제기구도 우리나라의 보유세 부담은 주요국에 비해 낮고 거래세 부담은 높다는 점을 지적하고 있다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "시장 안정이 목적이라면 다주택자의 매물이 시장에 나와줄 필요가 있다"며 "1주택자 갈아타기, 고령자의 '다운사이징', 지방 이전 등에 대한 인센티브도 주어져야 한다"고 말했다.

양 수석은 "과거 문재인 정부 때 경험했듯이 세제 강화, 규제 강화를 했을 때 오히려 매물잠김 현상이 심각해졌다. 갭투자 차단이 목적이라면 정부의 현재 기조가 유지되는 게 맞지만 거래 정상화는 쉽지 않다고 생각한다"고 덧붙였다.

하지만 투기 수요를 억제하기 위해 보유세와 거래세 모두 현재보다 강화해야 한다는 반론도 존재한다.

반면 정세은 충남대 경제학과 교수는 "투기가 발생하지 않도록 세제가 잘 잡혀야 한다"며 "세제개편안은 강력해야 한다고 생각한다. 구멍이 숭숭 뚫린 녹슨 칼이어서는 시장을 잡기 어렵다"고 강조했다.

정 교수는 "거주 중심으로 바꾼다고 하면서 거주자에게 더 많은 세제 혜택을 주거나, '똘똘한 한 채'를 너무 높게 설정해서 또 다른 구멍이 생기거나, 보유세를 강화한다고 해서 양도세를 낮춰 준다거나 하는 이런 방식이어서는 안 된다"고 역설했다.


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