강남 초고가 세 부담 급증…한강벨트 '덜 똘똘한 한채'로 갈아타나

주택 수 아닌 '가액' 기준으로 종부세 체계 일원화

초고가 '한남더힐' 보유세 70% 급증…1억3000만원

"시세 32억 이하, '새로운 똘똘한 한 채' 부상할 듯"

[서울=뉴시스] 김혜진 기자 = 서울 시내 한 부동산중개업소에 매물 정보가 게시돼 있다. 2026.07.29. [email protected]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 정부가 종합부동산세 과세 방안을 손질하면서 강남권 초고가 아파트의 보유세가 전년 대비 50% 이상 급등하는 것으로 나타났다. 반면 이보다 가격이 낮은 한강변 준고가 단지는 세 부담 증가폭이 비교적 제한적이어서 시장의 갈아타기 수요가 '덜 똘똘한 한 채'로 옮겨갈 수 있다는 전망이 나온다.

4일 재정경제부의 세제개편안에 따르면 기존 '주택 수'에 따라 차등 부과하던 종부세 체계가 '주택 가액' 기준으로 내년부터 단계적으로 일원화된다. 그간 3주택 이상 보유자에 비해 낮은 세율을 적용받던 1·2주택자의 세 부담이 커지는 구조다.

현재 종부세는 과세표준 구간별로 1·2주택 보유자에게는 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자에게는 0.5~5.0%의 세율을 적용하고 있는데, 2028년부터는 주택 수와 상관 없이 0.5~5.0%의 세율이 적용된다.

다만 과표 3억원(시가 26억1000만원) 이하와 3억~6억원(26억1000만원~32억2000만원) 구간은 현행 세율이 유지되고, 과표 6억~12억원(시가 약 32억2000만~44억5000만원)부터 세율이 본격적으로 높아진다.

여기에 공정시장가액비율이 기존 60%에서 내년 70%로 오르고 세부담 상한도 직전연도 대비 150%에서 200%로 늘어나면서 실거주 여부와 관계 없이 고가 1주택자의 세부담이 커지게 됐다.

타격은 초고가단지가 크게 받는다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 반포자이, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 래미안대치팰리스, 잠실주공5, 도곡렉슬, 한남더힐, 은마 등 강남권 고가 단지 10곳을 대상으로 시뮬레이션한 결과, 실거주 1주택자 기준 2027년 보유세는 전년 대비 평균 57.5% 늘어나는 것으로 나타났다. 기존 제도가 그대로 유지된다고 가정했을 때의 예상 상승률(평균 24.0%)보다 2배 이상 높은 수치다. 이는 2027년 공시가격 상승률이 2026년 상승률의 절반 수준이고 세액공제가 없는 경우를 가정한 결과다.

단지별로 보면 235㎡ 규모인 한남더힐의 2027년 보유세는 개편안 적용 시 1억3028만원으로, 올해(7633만원)보다 5395만원(70.7%) 더 늘어난다. 기존 제도 유지 시 예상치(8790만원)보다도 4238만원 더 많이 내는 셈이다.

112㎡대인 아크로리버파크 역시 개편안 적용 시 2026년 3816만원에서 2027년 6142만원으로 1590만원(61.0%) 증가한다. 전용 84㎡대 단지들도 반포자이 보유세가 2764만원, 래미안퍼스티지가 2986만원, 래미안대치팰리스가 2357만원으로 개편안 적용 시 전년 대비 각각 50% 전후의 상승률을 보였다.

비거주용 1주택일 경우엔 기본공제 한도가 줄어드는 등 부담이 한층 커진다. 한남더힐은 1억4086만원, 아크로리버파크는 6906만원, 반포자이는 3318만원, 래미안퍼스티지는 3540만원, 래미안대치팰리스는 2862만원에 달하는 보유세를 내야 한다.

반면 한강변 준고가 단지는 보유세가 늘어나더라도 상승폭이 비교적 작다. 마포래미안푸르지오(114.7㎡)는 2026년 622만원에서 2027년 819만원으로 34.1% 오르고, 같은 기간 래미안 옥수 리버젠(84.81㎡)은 453만원에서 585만원으로 27.6%, 흑석 센트레빌 1(84.84㎡)은 306만원에서 390만원으로 19.3% 상승한다. 그 밖에 당산동5가 래미안4차, 왕십리 텐즈힐 1, 하왕십리동 센트라스의 전용 84㎡ 단지들은 각각 10% 미만의 상승률에 그쳤다.

단 한강변 단지 역시 비거주1주택일 땐 보유세 상승률이 60~90%까지 높아졌다. 흑석 센트레빌 1(84.84㎡)은 306만원에서 601만원으로 96.3%나 치솟았다.

전문가들은 초고가주택의 보유세 부담이 커지면서 강남권, 특히 대형 평형 위주로 매물 출회가 늘어날 것으로 내다봤다.

우병탁 전문위원은 "강남 등 초고가 대형 평형은 보유세 부담을 크게 느낄 수 있고, 장기 보유·거주로 양도차익이 큰 경우 양도세 부담도 있어 시간을 두고 매물이 늘어날 수 있다"고 말했다.

중장기적으로는 '덜 똘똘한 한 채'에 대한 수요가 늘어날 가능성도 제기된다. 시세 32억 이하의 강남3구 일부, 한강벨트, 경기 남부 인기 지역이 대안으로 거론된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "인상된 고세율이 적용되기 시작하는 과세표준 6억 초과(시세 약 32억원), 특히 12억 초과(시세 약 46억원) 구간에 심리적 저항선이 형성되는 반면, 기존과 동일한 세율을 적용받는 과표 6억 이하 지역은 '절세가 가능한 똘똘한 한 채'로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 가능성도 있다"고 말했다.


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