대법 "신탁원부에 관리비 부담 주체 정해도 대항력 발생하지 않아"

신탁법에서 정한 대항력 범위 쟁점

관리비 계약 대항력 발생 해석 엇갈려

1·2심 "신탁원부 포함되면 대항력 생겨"

대법 "개별 계약, 대항력 범위 포함 안돼"

[서울=뉴시스] 서울 서초구 대법원 청사. 2025.03.03. [email protected]

[서울=뉴시스] 이종희 기자 = 신탁원부에 관리비 부담 주체를 정하는 별도의 계약 조항이 있어도 제3자에 대한 대항력이 발생하지 않는다는 대법원 판단이 나왔다.

3일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 오경미 대법관)는 지난달 13일 A 집합건물 관리단이 B 신탁회사를 상대로 낸 관리비 청구 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

B 신탁회사는 2019년 2월 건물 시행사로부터 5개 호실에 대해 신탁계약을 맺고 부동산 등기를 마쳤다. 시행사와 신탁회사는 계약을 맺으면서 위탁자(시행사)가 관리비를 부담하는 내용의 조항을 넣고 이를 신탁원부에 포함했다.

시행사는 2019년 11월부터 2020년 10월까지 관리비 5500만원 가량을 연체했다. A 집합건물 관리단은 시행사를 상대로 소송을 제기해면서 신탁계약으로 소유주가 된 B 신탁회사도 관리비를 부담해야 한다고 주장했다.

해당 사건은 신탁법에서 정하고 있는 대항력의 범위가 쟁점이 됐다.

신탁법 4조 1항은 '등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다'고 정한다.

부동산등기법은 신탁원부를 등기기록의 일부라고 정하는데, 신탁원부에 포함된 개별 계약 조항들이 대향력의 범위에 포함되는지를 놓고 해석이 엇갈렸다.

B 신탁회사는 신탁계약에서 관리비를 위탁자가 부담한다고 정했고, 해당 내용이 신탁원부에 포함돼 부동산 등기가 됐기 때문에 제3자에 대한 대항력이 발생한다고 주장했다.

1심은 B 신탁회사 측 주장을 받아들여 관리비를 지급할 의무가 없다고 선고했다.

1심 재판부는 "체납 관리비는 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용에 해당한다고 봄이 타당하다"며 "신탁계약서는 각 신탁원부에 포함돼 등기의 일부가 되었으므로, 신탁사들은 위 규정을 들어 위탁자인 시행사에 관리비 지급 책임이 있다고 원고에게 대항할 수 있다"고 했다.

A 집합건물 관리단은 1심 판결에 불복했으나 2심은 항소를 기각했다.

대법원은 개별 계약 조항들이 신탁원부에 포함돼도 신탁재산 구성에 관한 사항에 해당하지 않아 대항력의 범위에 포함되지 않는다고 보고 사건을 다시 심리해야 한다고 판단했다.

대법원은 "특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부로 보게 되더라도 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 제3자에게 대항할 수 없다"고 판시했다.

대법원은 "원심은 신탁계약의 내용과 관계없이 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리해 만약 피고에게 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명했어야 했다"며 "원심의 판단에는 법리를 오해한 잘못이 있다"고 했다.


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