"3기 신도시 절반 단축"…'조기 완공' 남은 변수는[닥치고 공급①]

재건축 한계론 꺼낸 정부…3기 신도시 조기 공급 '승부수'

토지보상·공사비·사업성 악화에 공급 속도전 '험로' 예상

공급 목표 확대보다 실제 입주 가능한 실행력 확보 과제

[고양=뉴시스] 홍효식 기자 = 정부가 7일 부동산관계장관회의를 통해 주택공급 확대 방안을 발표했다. 정부는 수도권 주택 공급 부족을 해소하기 위해 2030년까지 수도권에 총 135만가구 공급을 목표로 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진한다. 이를 위해 한국토지주택공사(LH)가 수도권 공공택지 매각을 중단하고 직접 시행에 나서 3기 신도시 등 주택공급 속도를 높인다.

사진은 주택공급 확대 방안을 발표한 7일 경기 고양시 3기 신도시 고양창릉지구 모습. 2025.09.07. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 치솟는 집값 안정을 위해 ‘공급 속도전’에 나섰다. 통상 60개월 이상 걸리는 신도시 조성 기간을 절반 수준으로 줄여 주택 공급 시기를 최대한 앞당기겠다는 구상이다.

정부는 3기 신도시를 중심으로 공급 일정을 최대한 앞당기겠다는 방침이지만, 토지 보상과 인허가 지연, 공사비 상승에 따른 사업성 악화 등 넘어야 할 산도 적지 않다.

이재명 대통령은 3기 신도시 공급을 앞당기기 위해 기존 60개월 이상 소요되던 사업 기간을 30개월 수준으로 단축하는 '속도전'을 주문했다. 그러면서 행정 절차 지연 문제를 지적하며 필요할 경우 규정 개정이나 절차 병행을 통해 전체 사업 기간을 줄이겠다는 의지도 피력했다.

이 대통령은 지난달 23일 열린 '부동산 정책 국민 대토론회'에서 재건축·재개발의 주택 공급 효과에 대해 회의적인 입장을 밝혔다. 이 대통령은 "재건축·재개발이 신규 주택 공급 효과가 있는지에 대해서는 논쟁이 있다"며 "재건축의 경우 가구 수가 늘어나는 경우도 있지만 증가 폭이 크지 않은 경우가 많다"고 말했다. 오세훈 서울시장이 주택시장 안정 해법으로 제시한 재건축·재개발 활성화 방안에 대해 정부가 신중한 입장을 보인 것으로 풀이된다.

이 대통령은 "3기 신도시 등 기존에 발표된 지역의 착공이 지연되는 것은 정말 심각한 문제"라며 "60개월이 걸린다고 하는데 기간을 절반 이하로 줄이는 방안을 내부적으로 검토하고 있다"고 밝혔다. 이어 "행정 속도가 너무 느리다"며 "필요하면 규정을 바꾸거나 절차를 병행해 시간을 줄여볼 생각"이라고 강조했다.

현재 3기 신도시는 지구 지정 이후 지구계획 수립과 환경·교통영향평가, 토지 보상, 이주·철거, 부지 조성 등 복잡한 절차를 거쳐 착공에 들어간다. 정부는 조기 공급을 위해 그간 순차적으로 진행해 온 행정 절차를 병행하고, 통합심의를 확대하는 방식으로 사업 기간 단축에 나설 전망이다.

정부는 3기 신도시를 비롯한 공공택지 공급 속도를 끌어올리기 위해 범정부 협의체도 가동했다. 국토교통부는 최근 '범정부 택지 신속 혁신단'을 출범하고 첫 회의를 열었다. 혁신단에는 국토부와 재정경제부, 기후에너지환경부, 국가유산청, 한국토지주택공사(LH) 등 관계 부처와 기관이 참여한다. 토지 보상부터 인허가, 문화재 조사, 환경영향평가까지 사업 지연 요인을 종합적으로 조정해 공공주택 착공 시기를 앞당길 계획이다.

3기 신도시는 2018년 문재인 정부가 발표한 수도권 30만 가구 공급 계획에 따라 본격 추진된 공공택지 개발 사업이다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 수도권 주요 지역을 포함해 총 8곳에 약 32만8000가구 규모로 조성될 예정이다.

하지만 당초 예정됐던 입주 시점은 이미 지났고, 토지 보상 지연과 공사비 상승에 따른 사업성 저하 등이 겹치면서 일정이 줄줄이 밀리고 있다. 이재명 정부는 고양 창릉지구 등을 포함한 공공택지에서 총 33만6000가구 공급을 추진하고 있지만, 민간 건설사들이 수익성 악화를 이유로 사업 참여를 꺼리면서 일부 블록에서는 유찰 사례도 이어지고 있다.

실제 남양주 왕숙 S-18블록은 지장물 철거 등의 영향으로 사업 기간이 당초 2027년 12월에서 2029년 7월로 19개월 연장됐다. 인천 계양 A-10블록 역시 지반 보강 작업으로 준공 일정이 1년가량 늦춰졌고, 하남 교산지구도 문화재 발굴 조사로 사업 추진에 차질을 빚고 있다.

이에 단순한 행정 절차 단축만으로는 신도시 공급 속도를 획기적으로 높이기 어렵다는 지적이 나온다. 대규모 택지 개발은 토지 소유자와의 보상 협의부터 문화재 조사, 기반시설 조성까지 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 특히 주민 협의와 토지 보상은 사업 일정 전체를 좌우하는 핵심 변수로 꼽힌다. 보상 절차가 늦어지면 착공 자체가 미뤄지고, 이는 입주 시기 지연으로 이어질 수밖에 없다.

부동산 시장에서는 공급 확대와 속도전을 위해 용적률 상향과 상업용지 일부의 주거용 전환 등 기존 택지 활용도를 높여야 한다는 필요성이 커지고 있다. 새로운 택지를 발굴하는 것보다 이미 지정된 택지의 밀도를 높이는 방식이 공급 시기를 앞당기는 데 효과적이라는 분석이다. 다만 용적률 상향에 따른 교통·교육 등 기반시설 부족 문제와 주민 수용성 확보는 풀어야 할 과제로 남는다.

전문가들은 단순히 공급 목표를 늘리는 것보다 실제 입주까지 이어지는 실행력을 확보하는 것이 중요하다고 조언한다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "시장이 원하는 것은 공급 계획이 아니라 실제 입주할 수 있는 주택"이라며 "3기 신도시가 조기에 공급되려면 무엇보다 토지 보상과 인허가 절차를 얼마나 효율적으로 관리하느냐가 관건"이라고 설명했다.

권 교수는 "대규모 택지 개발은 보상 협의와 각종 행정 절차 과정에서 시간이 지연되는 경우가 많다"며 "절차를 단축하는 동시에 주민 수용성을 확보할 수 있는 체계적인 관리가 필요하다"고 덧붙였다.


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