사느냐, 안 사느냐…시가 20억 주택 종부세 0원 vs 185만원[세제개편]

1주택 과세기준 공시가 14억원으로 통일

과세대상 되면 거주 14억·비거주 9억 공제

실거주 34억·비거주 20억 초과부터 부담↑

시가 30억 기준 종부세 76만원 vs 425만원

다주택 최소공제 4억…5년간 종부세수 9.3조↑

"매도 유도 효과…임대시장 불안 대비 필요"

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 서울 강남구 소재 부동산 공인중개사 사무소에 매물 정보가 게시돼있다. 2026.08.02. [email protected]

[세종=뉴시스]여동준 임하은 박광온 기자 = 앞으로 1세대 1주택자는 실제 거주 여부와 관계없이 시가 약 20억원까지 종합부동산세를 내지 않는다.

다만 과세문턱을 넘은 뒤에는 거주 여부에 따라 세 부담이 크게 갈린다.

시가 약 20억원을 갓 넘은 1세대 1주택자의 종합부동산세 산출세액은 실제 거주하면 사실상 0원이지만, 직접 살지 않으면 약 185만원으로 갈릴 전망이다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 확정·발표했다.

현행 제도에서는 1세대 1주택자에게 실제 거주 여부와 관계없이 공시가격 12억원을 기본공제한다. 이에 따라 공시가격 12억원을 넘으면 거주 여부와 무관하게 종부세 과세대상이 된다.

개편 이후에는 과세대상 판정과 기본공제를 분리한다.

우선 거주·비거주와 관계없이 공시가격 14억원을 초과하는 1세대 1주택자만 과세대상으로 삼는다. 공시가격 14억원 이하 주택은 실제 거주하지 않더라도 종부세를 부과하지 않는다.

다만 공시가격이 14억원을 넘어 과세대상이 되면 거주 여부에 따라 기본공제가 달라진다. 거주 1주택자는 14억원을 공제받지만 비거주 1주택자는 9억원만 공제받는다.

가령 시가가 20억원을 갓 넘었다고 가정하면 공시가격도 14억원을 소폭 초과하게 된다. 거주 1주택자는 14억원 초과분에만 공정시장가액비율 70%를 적용하므로 과표와 종부세가 사실상 0원에 가깝다.

반면 비거주 1주택자는 공시가격에서 9억원만 공제한다. 공시가격 14억원을 기준으로 과표가 약 3억5000만원 발생해 과표 3억원 이하 0.5%, 초과분 0.7%의 누진세율을 적용받는다. 각종 세액공제 전 산출세액은 약 185만원이다.

현행 제도에서는 공시가격 14억원을 갓 넘은 주택의 과표가 거주 여부와 관계없이 약 1억2000만원으로 계산돼 산출세액이 약 60만원이다.

개편 후 같은 가격대에서 실거주자는 세 부담이 사실상 사라지는 반면 비거주자는 약 125만원 늘어나는 셈이다.

비거주 1주택자도 공시가격 12억원 초과~14억원 이하 구간에서는 현행과 달리 종부세를 내지 않는다. 시가로 단순 환산하면 약 17억1000만원 초과~20억원 이하 구간이다. 그러나 공시가격이 14억원을 넘는 순간 기본공제가 9억원으로 낮아져 세 부담이 한꺼번에 커지는 구조다.

다주택자를 비롯한 그 밖의 납세자는 합산 공시가격 9억원 초과라는 과세대상 기준을 현행과 동일하게 유지한다.

다만 과세대상이 된 뒤 과세표준을 계산할 때 차감하는 기본공제는 현행 9억원에서 '4억원＋5억원×거주용 주택가액 비중'으로 바뀐다.

가령 보유한 주택에 전혀 살지 않으면 기본공제는 4억원이고, 거주주택이 전체 주택가액의 절반이면 6억5000만원이다. 거주주택 비중이 전부라면 최대 9억원을 공제한다. 법인은 현재와 마찬가지로 기본공제가 없다.

이는 모두 비거주인 다주택자가 합산 공시가격 4억원부터 종부세를 낸다는 의미는 아니다. 합산 공시가격이 9억원을 넘어 과세대상이 됐을 때 과표 계산 과정에서 4억원만 공제한다는 뜻이다.

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 아파트 단지 등 주거 지역이 내려다보이고 있다. 2026.07.24. [email protected]

거주 1주택자의 과세문턱이 높아졌다고 모든 실거주자가 감세되는 것은 아니다.

공시가격이 시가의 70%라고 가정해 각종 개인별 세액공제를 적용하기 전 산출세액을 비교하면 공시가격 약 23억7000만원, 시가 약 33억8000만원부터 현행보다 부담이 커진다.

시가 약 20억~34억원에서는 기본공제 확대 효과가 공정시장가액비율과 세율 인상 효과보다 커 산출세액이 줄어든다.

반면 약 34억원을 넘으면 공정시장가액비율 및 세율 인상 효과가 기본공제 확대 효과를 앞지른다.

비거주 1주택자는 흐름이 다르다. 시가 약 17억1000만원 초과~20억원 이하에서는 새 제도에 따라 비과세로 전환되지만, 20억원을 넘는 순간 9억원의 기본공제를 적용받아 현행보다 세 부담이 커진다.

예컨대 60세인 납세자가 시가 30억원 주택을 10년간 보유한 경우 현행 종부세는 거주 여부와 관계없이 91만원이다.

개편 이후 10년간 거주한 사람의 종부세는 76만원으로 15만원 줄어든다. 반면 같은 주택을 10년간 보유했지만 실제 거주하지 않았다면 종부세는 약 424만원으로 333만원 늘어난다.

정부는 거주 1주택을 기준으로 시가 20억~30억원 구간에서는 종부세가 감소하고 30억~40억원 또는 50억원까지는 세액 변동이 크지 않도록 제도를 설계했다고 설명했다.

시가 40억~50억원 수준을 초과하는 주택부터 세 부담을 본격적으로 정상화한다는 방침이다.

공동주택 공시가격 자료를 보면 공시가격 14억원 초과 주택은 전국 36만2998호로 전체 공동주택의 2.3%다. 기존 과세기준인 12억원 초과 주택 48만6719호보다 약 12만4000호 적다.

시가 20억~30억원 구간에 해당하는 주택은 약 19만5000호, 세액 변동이 크지 않은 구간은 약 10만3000~13만8000호, 과세가 정상화되는 구간은 약 3만~6만5000호로 추산됐다.

정부는 종부세 과세표준 계산에 적용하는 공정시장가액비율도 높인다.

1세대 1주택자와 지방의 1·2주택자는 현행 60%에서 2027년 70%로 인상한다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택을 보유한 다주택자는 2027년 70%, 2028년부터 80%를 적용한다. 조정대상지역에 주택이 있더라도 1세대 1주택자는 80% 적용 대상에서 제외된다.

[서울=뉴시스]

세율은 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단계적으로 일원화한다.

2027년에는 1·2주택자의 과표 6억~12억원 세율을 현행 1.0%에서 1.3%로 높인다. 12억~25억원은 1.3%에서 1.5%, 25억~50억원은 1.5%에서 2.0%, 50억~94억원은 2.0%에서 2.7%, 94억원 초과는 2.7%에서 3.5%로 인상한다.

2028년부터는 보유 주택 수와 관계없이 과표 3억원 이하 0.5%, 3억~6억원 0.7%, 6억~12억원 1.3%, 12억~25억원 2.0%, 25억~50억원 3.0%, 50억~94억원 4.0%, 94억원 초과 5.0%의 동일 세율을 적용한다.

1세대 1주택 세액공제도 보유기간보다 거주기간을 우대하도록 바뀐다.

현재는 5~10년 보유 시 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%를 공제한다. 연령별 공제는 60~65세 20%, 65~70세 30%, 70세 이상 40%이며 보유기간 공제와 합쳐 최대 80%를 적용한다.

2027년에는 기존 보유기간 공제율의 절반인 10%·20%·25%와 거주기간에 따른 20%·40%·50% 중 높은 공제율을 적용한다.

2028년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간 공제로 완전히 전환한다. 연령별 공제는 현행대로 유지하고 합산 공제율도 최대 80%다.

다만 세액공제 금액에는 새로 한도를 둔다. 2027년에는 최대 800만원, 2028년부터는 최대 600만원까지만 공제한다. 공제율이 80%에 달하더라도 계산된 공제세액이 한도를 넘으면 초과분은 공제받지 못한다.

[서울=뉴시스]

한 해에 늘어날 수 있는 세금의 상한도 높인다.

현행 세 부담 상한은 해당 연도의 재산세와 종부세 합계액이 직전 연도 보유세의 150%를 넘지 않도록 종부세를 제한하는 제도다. 정부는 이를 200%로 높인다.

세액이 급증한 납세자에게 한 해 동안 실제 반영할 수 있는 증가 폭도 종전보다 커지는 셈이다.

세금 납부가 어려운 1세대 1주택자에 대한 종부세 납부유예는 확대한다. 납부유예는 주택을 처분하거나 상속할 때까지 종부세 납부를 미루는 제도다.

현행은 종부세액이 100만원을 초과하고 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자 가운데 직전 연도 총급여 7000만원 이하 또는 종합소득금액 6000만원 이하인 경우 신청할 수 있다.

개편안은 소득요건을 총급여 8000만원, 종합소득금액 7000만원으로 각각 1000만원 높인다.

65세 이상이면서 10년 이상 거주하고 해당 연도 재산세와 종부세가 직전 연도 소득의 10% 이상인 고령자는 소득요건을 적용하지 않는다.

납세담보로 보증보험을 제공한 경우에는 보험료 범위에서 납부유예 기간에 붙는 이자상당가산액도 감면한다.

부부 공동명의 1주택자는 현행처럼 과세방식을 선택할 수 있다.

종부세는 인별 과세이기 때문에 공동명의 방식으로 신고하면 부부가 각각 9억원씩 총 18억원을 공제받는다.

매년 신청을 통해 1세대 1주택자로 간주되면 공시가격 14억원의 과세기준과 기본공제, 연령·거주기간 세액공제를 적용받을 수 있다. 주택가격과 지분, 연령 및 거주기간에 따라 유리한 방식이 달라진다.

직장 이전이나 취학, 질병 치료, 해외 근무 등 부득이한 사유로 다른 지역으로 옮긴 기간과 재개발·재건축으로 이주한 기간은 일정 범위에서 거주기간으로 인정한다.

정부는 임대차계약 갱신청구권 행사로 본인 의사와 달리 주택에 돌아가지 못한 경우도 시행령상 부득이한 사유로 인정할 수 있다는 입장이다.

구체적인 인정 범위와 신청 절차는 시행령에서 정하고 종부세 특례 신청 기간에 신고하도록 할 예정이다.

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 부동산 관련 세금 안내문이 붙어 있다. 2026.07.26. [email protected]

 지방주택 특례도 넓힌다. 인구감소지역 등에 한정됐던 1세대 1주택 특례와 주택 수 제외 대상을 광역시를 제외한 비수도권 일부 지역으로 확대하고 적용기간도 3년 연장한다.

일부 지역은 특례 대상 주택의 공시가격 상한을 4억원에서 6억원으로 올린다. 이에 따라 요건을 갖춘 지방주택을 추가로 보유해도 종부세상 1세대 1주택 지위를 유지할 수 있다.

주택 이외 종부세도 강화한다. 생산활동과 무관한 나대지 등 종합합산 토지의 최고세율은 현행 3%에서 4%로 높인다. 토지분 개편은 2027년 한 해 유예한 뒤 2028년부터 시행한다.

2027~2029년 종부세 개편 세수효과는 농어촌특별세를 제외하고 총 2조2000억원이다. 주택분 개인이 1조2000억원, 법인이 4000억원, 토지분이 5000억원이다.

2027~2031년 각 연도의 세수 증가분을 합산하는 누적법 기준으로는 종부세수가 총 9조3000억원 늘어날 것으로 추산됐다.

연도별로는 2027년 8000억원, 2028년 1조9000억원, 2029년부터 2031년까지 매년 2조2000억원이다.

전문가들은 비거주자와 다주택자의 매물을 유도하는 효과가 예상되지만 임대시장에 미칠 영향도 살펴야 한다고 지적했다.

한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 "보유세 인상분이 임차인에게 전가될 가능성도 고려해야 한다"며 "임대인이 늘어난 세금 부담을 전세보증금이나 월세에 반영하면 정책 부담은 결국 무주택 실수요자에게 돌아갈 수 있다"고 말했다.

정부는 시가 30억원 이하 거주주택은 종부세가 줄거나 과세 대상에서 빠지고 계약갱신청구권과 전월세 상한제도 시행 중인 만큼 전체 임대시장에 대한 전가 가능성은 제한적이라는 입장이다.

[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 구윤철(가운데) 경제부총리 겸 재정경제부 장관이 30일 오전 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 부동산을 포함한 당정 하반기 세제개편안 비공개 회의장으로 들어가고 있다. 2026.07.30. [email protected]

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