'보유에서 거주로' 전환…'세 낀 매물' 나오나, 임대료 상승 변수

장특공 개편 등 고가·비거주 1주택 세 부담↑

"똘똘한 한 채 조정…매물 출회 재현될 수도"

주택 처분·입주에 임대차↓…임대인 우위 강화

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 서울 아파트 매매가격과 전세값이 나란히 상승세를 이어간 가운데 26일 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙어 있다. 2026.07.26. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 초고가 주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 늘리는 세제 개편을 단행했다. 보유에서 거주 중심으로 세제를 전환하면서 절세 목적 매물 출회가 나타날 수 있지만, 임대차 공급 부족이 심해져 서울의 전월세 상승 압력이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

3일 업계에 따르면, 재정경제부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'으로 공개된 부동산 세제 변화는 ▲종합부동산세 세율 주택 가액 기준 단계적 일원화 ▲공정시장가액비율 70%(1주택자)~80%(3주택 이상)로 인상 ▲비거주 1주택 기본공제금액 가액대 9억원 하향▲양도소득세 장기보유특별공제(장특공)의 거주공제 전환 등이 골자다.

실거주 1주택자의 경우 시가 20억원(공시가격 14억원) 주택까지는 종부세 과세 대상에서 제외되지만, 시가 40억원(공시가격 약 28억원)부터 종부세가 강화된다. 비거주 1주택자의 경우 주택 시가에 따라 최대 5배까지 종부세 부담이 늘어난다.

양도소득세 장기보유특별공제가 단계적으로 장기거주특별공제로 개편되면서 비거주자의 경우 2029년에는 공제율이 0%로 떨어진다. 2029년 기준 공제 한도가 10억으로 설정돼 최대 공제가능 금액도 줄어들게 된다.

전문가들은 실거주에 혜택을 주는 세제 개편으로 '세 낀 매물'이 시장에 나올 가능성이 높아졌다고 보고 있다. 지난 5월9일부로 다주택자 양도세 중과 유예 종료 조치가 이뤄지면서 직전까지 다주택자 급매물 출회가 나타난 게 대표적이다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "장기보유특별공제가 보유가 아니라 거주 중심으로 재편되면, 전세를 끼고 상급지에 한 채를 사두는 전략의 세후 수익률이 구조적으로 낮아져 똘똘한 한 채의 성격이 미세 조정될 것"이라며 "다주택 중과 유예 종료 때와 같은 매물 출회가 국지적으로 나타날 수 있다"고 분석했다.

다만 이 과정에서 집주인이 주택 처분에 나서면 시장의 전월세 매물이 사라지게 된다. 특히 비거주 1주택자의 경우 거주 중심으로 공제 혜택이 재편되면서 '똘똘한 한 채'를 유지하기 위해 실입주를 택할 수 있다는 관측이 나온다. 이 경우 서울 전월세 오름세가 더 심화할 수 있다.

매입임대 관련 특례를 종료하고 기한 내 주택을 처분해야 양도세 감면을 적용하기로 한 것도 임대차 공급의 변수가 될 전망이다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료로 절세 목적 매물이 나온 올해 상반기에도 매물 증가에 반비례해 임대차 매물이 줄어드는 양상을 보였다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울 아파트 전월세 매물은 올해 1월 초 4만4424건에 달했으나, 급매물 출회가 절정이던 4월13일 기준 2만9726건으로 3만건을 밑돌았다.

더욱이 높아진 보유세 부담이 전월세 가격 상승으로 이어지는 '전가 현상'이 나타날 수도 있다.

한국조세재정연구원이 지난해 발표한 '공시가격 현실화가 주택시장에 미친 영향' 보고서에 따르면 공시가격이 10% 상승하면 주택가격은 1~1.4% 인상되는 효과가 있었다. 또 공시가격 10% 상승시 전세가격은 1~1.3% 정도 상승하고, 증가한 세부담이 세입자에게 전가되는 양상도 나타났다.

KB부동산에 따르면 7월 서울 아파트 전세가격지수는 105.9로, 역대 최고치를 기록했다. 평균 전세가격도 7억458만원으로 처음으로 7억원을 넘겼다.

김 위원은 "올해 하반기 서울 임대차시장이 임대인 우위로 기울어 있다는 점에서 세금 전가가 일부 있을 것으로 판단된다"며 "임차인들의 주거 선호도가 높은 지역에서는 늘어난 보유 부담을 월세라는 현금흐름으로 회수하려는 임대인의 행동 변화가 실제로 전가되는 상황이 나타날 수 있다"고 전망했다.


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