수도권 민간아파트 10채 중 3채 반년 간 계약 못해

초기 분양률 69.9%, 전년 동기比 8.5%P↓…지역 간 편차 커

높은 분양가·대출규제 영향…비선호지 분양, 미분양 이어져

[서울=뉴시스] 서울시내 아파트 모습. 2026.08.06. [email protected]

[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 올해 2분기 수도권 민간 아파트 10채 중 3채 가량이 분양개시 되고도 반년 동안 계약되지 못한 것으로 나타났다.

7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2분기 말 기준 수도권 민간 아파트의 평균 초기분양률은 69.9%를 기록했다.

전년 동기(78.4%) 대비 8.5%포인트 낮아졌다.

초기분양률은 아파트 분양 개시 뒤 3개월 초과 6개월 이하의 기간 동안 총 분양 가구 수 대비 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율로, 분양 직후 시장 반응을 파악하는 지표다.

HUG의 주택분양보증이 발급된 주택사업 중 매 분기 분양가구 수가 30가구 이상인 일반 아파트를 전수조사해 산출한다.

지역별로 온도차는 극명하게 갈린다.

서울이 100.0%로 전분기 및 전년 동기 대비 동일하다.

경기(80.8%)는 전분기(50.5%)보다 30.3%포인트, 전년 동기(62.7%)보다는 18.1%포인트 각각 상승했다.

반면 인천(48.2%)은 전분기(78.5%) 대비 30.3%포인트, 전년 동기(100.0%) 대비로는 51.8%포인트 각각 떨어졌다. 6개월 내 10채 중 절반 이상이 분양 계약이 이뤄지지 않은 것이다.

5대 광역시와 세종시의 평균 초기분양률은 37.7%로 전분기(84.9%) 대비 47.2%포인트, 전년동기(57.9%) 대비로는 20.2%포인트 각각 하락했다.

기타지방(강원·충북·충남·전북·전남·경북·경남·제주)의 경우 58.7%를 기록했다. 전분기(49.6%) 대비 9.1%포인트, 전년 동기(47.1%) 대비로는 11.6%포인트 올랐다.

전국적으로는 62.2%로 전분기(59.6%)보다 2.6%포인트 상승했다. 전년 동기(64.1%) 대비로는 1.9%포인트 낮아진 것이다.
 
주택 공급이 부족해 집값이 치솟고 있지만 정작 시장에 나온 주택은 곧장 계약되지 않고 외면받는 데에는 높은 분양가와 대출규제 문턱이 자리한다.

HUG에 따르면 최근 1년간 전국에서 신규 분양된 민간 아파트의 단위면적(㎡)당 평균 분양가격은 6월 말 기준 623만6000원으로 전년 동월보다 34만1000원 올랐다. 3.3㎡(1평)로 환산하면 2061만5000원 수준이다.

그러나 주택담보대출 규제가 강화되고 금융권이 대출 한도를 조이면서 실수요자들은 자금 조달이 쉽지 않다. 현재 주담대 한도는 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억~25억원은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 제한돼 있다. 이 금액은 대출 상한선이다. 담보인정비율(LTV)과 소득 대비 전체 대출 원리금 비율인 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하면 실제 한도는 더 낮아질 수 있다.
 
상대적으로 비선호 지역에 분양이 이뤄지는 점도 원인 중 하나로 꼽힌다. 지난 6월 중 전국 분양 물량 1만4964가구 중 서울은 1203가구에 불과하다.

이는 미분양 주택 증가로 이어지는 양상이다. 2분기(6월 말) 기준 전국 미분양 주택은 6만7464호로 전분기(3월 말·6만5283호)보다 3.3% 늘었다.


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