전세의 월세화 가속…'노도강'도 300만원 월세 수두룩[부동산 머니무브③]

1~9월 월세 거래 비중 51%…처음 전세 앞질러

전세 거래량 27.4% 급감…월세 감소폭의 10배

서울 아파트 평균 월세 166만원, 1년새 22만원↑

전세매물 부족한데 규제도… 전셋값 상승 압력

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. 2026.09.27. [email protected]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 서울 아파트 임대차시장에 전세의 월세화가 가속화되면서, 대표적인 중저가 주거지역인 노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽에서도 월세가격이 300만원을 넘는 고액 월세 사례가 늘어나고 있다.

25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월1일부터 지난 23일까지 월 300만원이 넘는 서울 아파트(전용 61~85㎡ 면적) 월세계약은 3289건으로 전년 동기(2858건) 대비 431건(15%) 증가했다.

기존에도 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구, 한강벨트 등 고가아파트가 밀집한 지역에서는 고액 월세거래가 있었으나 올해는 이 같은 사례가 서울 외곽으로 확산되는 양상이다.

강북구 한화포레나미아에서는 올해 3월 이후 보증금 5000만원에 월세가격이 300만~315만원에 거래된 사례가 4건이 나왔다. 성북구 길음동 '길음뉴타운4단지(e편한세상)' 전용 84㎡(7층)는 지난해 3월 보증금 1억원, 월세 180만원 수준이었으나 8월에는 같은 면적 9층 매물이 동일한 보증금 1억원, 월세 300만원에 계약이 체결됐다. 은평구 응암동 '녹번역e편한세상캐슬' 전용 84㎡(8층)는 지난해 9월 보증금 5000만원, 월세 210만원에 계약이 성사됐으나 지난 9월에는 같은 면적 8층 매물이 동일한 보증금 5000만원, 월세 300만원으로 올랐다.

서울의 월세가격은 꾸준히 오르고 있다. 한국부동산원의 '2026년 9월 전국주택가격동향조사'에 따르면 서울 아파트 평균 월세가격은 166만1000원으로 1년 전(144만3000원)보다 21만8000원(15.1%) 올랐다. 

알스퀘어 자료에 따르면 같은 기간 전용 60~85㎡ 서울 아파트의 평균 환산 월 임대료(실제 월세에 보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 값)는 317만원으로 전년 동기 대비 13.5% 상승했다. 특히 강북구(26.7%)와 강동구(26.4%), 노원구(24.6%)의 경우 서울 평균치보다 높은 상승률을 기록했다.

서울 아파트의 월세가격 상승은 전세의 월세화 현상과도 맞닿아 있다. 전세 매물 자체가 급감했으며 계약갱신이 증가하는 추세다. 신축아파트 입주 매물이 줄어들고 신규 전세 공급 제약이 맞물리면서 서울 아파트 임대시장은 빠르게 월세 중심으로 재편되고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 17만2027건 중 월세 거래는 8만7740건(51%)으로 나타났다. 반전세가 포함된 수치로, 지난해 43.7%에서 7.3%포인트(p) 오르며 통계 집계 이래 최초로 전세를 앞질렀다.

월세 거래량은 전년 동기 대비 2.8% 줄어드는 데 그쳤으나 전세 거래량은 27.4%나 급감했다. 월세 거래량이 전세보다 많은 자치구도 지난해 4곳에서 13곳으로 늘었다. 지난해는 ▲금천구 ▲종로구 ▲중구 ▲구로구였으나 올해는 ▲강남구 ▲강북구 ▲관악구 ▲광진 ▲동대문 ▲마포구 ▲영등포구 ▲용산구 ▲중랑구에서도 월세 거래가 전세를 앞질렀다.

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 김이탁 국토교통부 1차관이 지난 16일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 주택공급 정례브리핑에서 전월세시장 안정과제 추진상황 등을 발표하는 모습. 2026.10.16. [email protected]

상업용 부동산 종합서비스 알스퀘어의 '2026 서울 주택 전월세시장 리포트: 월세 중심 재편과 높아지는 주거비 부담'을 보면 올해 2분기(4~6월) 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로 전세 거래 약 1만2700건보다 많았다. 전체 신규 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 58%로 나타났다.

이처럼 전세 공급 부족과 월세 전환 속도가 빨라지면서 서민의 주거비 부담은 커지고 있다. 임차인으로서는 전세 보증금 인상분을 마련하지 못해 반전세나 월세로 전환하는 경우 고정 지출 주거비가 늘어나게 된다. 고금리 시기에 부족한 보증금을 대출로 충당하는 경우 이자 부담이 더 커질 수밖에 없다.

실거주 중심의 세제개편 등 규제도 전세 매물이 더 줄어드는 원인으로 지목되고 있다. 정일영 더불어민주당 의원은 지난 23일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 민간 임대사업자 규제와 실거주 요건 강화로 전세의 월세화가 가속화되고 있다고 지적했다.

홍지선 국토부 장관은 "전월세난을 해결하기 위한 근본적인 대책은 수요보다 못 미치는 (신규) 공급을 늘리는 것"이라면서도 실거주 의무 규제 여파에 대해 "(전월세난의) 일부 원인으로 생각하고 있다"고 말했다.

전문가들은 신축·기축 전세매물 부족이 해소되지 않는 경우 전월세 가격을 동시에 밀어올리는 압력이 높아질 가능성이 크다고 보고 있다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "대출 규제로 주택 구입을 미룬 수요가 임대차시장에 잔류하면서 전월세 수급 불균형을 심화시키는 요인으로 작용했다"며 "다주택자의 기존 주택 매물 출회를 유도하는 정책과 토지거래허가제의 실거주 의무가 맞물리면서 임차인이 거주 중인 주택은 매각이 어려워지고, 매각을 위해 임대차계약을 종료한 주택은 임대시장에서 이탈하는 문제가 발생할 수 있다. 이러한 구조는 구축 아파트의 임대 매물 감소와 맞물려 전월세 가격에 추가적인 상승 압력으로 작용할 수 있다"고 예측했다.

최규정 알스퀘어 리서치연구원은 "공급 제약으로 기존 주택에 대한 임대 수요 의존도가 높아질 수 있다"며 "높은 금융비용이 지속되면 임대인의 이자 부담이 보증금이나 월 임대료에 반영되고 임차인의 전세자금 조달 부담도 월세 수요를 높이는 요인으로 작용해 전세의 월세화가 이어질 수 있다"고 말했다.


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