강남3구 이어 마용성까지?…상급지 가격 조정, 서울 전역 번지나

"강남 3구 고가 아파트 조정 뚜렷…마용성·노도강 번질 수도"

급매 거래돼도 매물 쌓여…대출·세금 규제에 금융시장 약세도 부담

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지에서 최근 몇 달 사이 이전 거래보다 수억원 낮은 값에 계약이 이뤄지고 호가를 낮춘 매물도 나온 것으로 나타났다. 양도세 중과 유예 종료와 세제개편 발표 이후 가격 조정 거래가 나타나는 것으로 풀이된다. 사진은 이날 서울 아파트 단지의 모습. 2026.09.29. [email protected]

[서울=뉴시스]이지영 기자 = 강남 3구(강남·서초·송파) 고가 아파트를 중심으로 가격 조정이 뚜렷해지고 있는 가운데 이번 조정이 중저가 지역으로 번질 수 있다는 분석이 나왔다.

김건우 분전아카데미 대표는 4일 유튜브 채널 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'에서 "지금 서울 부동산 시장 전체를 강하다고 보기는 어렵다"며 "강남·서초·송파가 명확하게 떨어지면서 상급지는 이미 조정에 접어들었다고 볼 수 있다"고 밝혔다.

김 대표는 특히 압구정과 반포 등 강남권 재건축 단지의 약세에 주목했다.

그는 "압구정, 반포 재건축처럼 이전까지 가장 강했던 곳들이 많이 조정됐다"며 "일부 단지만 놓고 보면 거의 하락장이라고 볼 수 있는 수준"이라고 진단했다.

배경으로는 대출 규제와 세금 부담을 꼽았다.

김 대표는 "지난해 10월부터 이어진 대출 규제가 고가주택 시장에 계속 영향을 주고 있다"며 "세법 개정안까지 맞물리면서 고가주택군을 압박하고 있다"고 설명했다.

이어 "세금 규제에는 데드라인이 있기 때문에 그 전에 팔려는 매도 물량이 나온다"며 "세입자가 있는 물건 가운데 가격을 낮춘 매물이 나오면서 상급지 가격을 누르고 있다"고 덧붙였다.

실제로 거래 대부분이 호가를 낮춘 물건을 중심으로 이뤄지고 있다는 설명이다.

김 대표는 "호가가 내려간 물건에는 저가 매수가 들어오고 있다"면서도 "가격이 다시 오르려면 거래가 되면서 매물이 줄어야 하는데 지금은 급매가 소화돼도 매물이 계속 쌓이고 있다"고 했다.

상급지 조정이 다른 지역으로 이어질 가능성도 제시했다.

그는 "상급지가 떨어지면 마용성(마포·용산·성동)에도 부담을 줄 수 있다"며 "마용성도 조정 받으면 그 아래 지역까지 영향 받을 가능성을 생각해야 한다"고 진단했다.

실제로 노원·도봉·강북·성북 등 중저가 아파트가 많은 지역도 거래량이 감소하고 있다. 가격은 상대적으로 유지되고 있지만 매물은 늘어나는 흐름이다.

김 대표는 "중저가 지역은 아직 가격이 유지되고 있지만 거래량은 감소하고 매물은 쌓이고 있다"며 "이 추세가 계속되면 중급지 이하도 좋은 흐름이라고 보기 어렵다"고 분석했다.

주식 등 금융시장 약세도 상급지 주택시장에는 부담으로 작용할 수 있다고 봤다. 고가주택 매수자일수록 주식이나 채권을 처분해 주택 구입 자금을 마련하는 비중이 높다는 이유에서다.

김 대표는 "30억원 이상 주택은 매입 자금 가운데 약 20%를 주식·채권 매각 대금으로 마련하는 것으로 나타났다"며 "대출이 막힌 상황에서 금융자산까지 떨어지면 상급지 매수 여력에도 영향을 줄 수밖에 없다"고 평가했다.

반면 단기간에 공급이 크게 늘면서 서울 집값이 하락할 것이라는 전망에는 선을 그었다.

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 지난달 23일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 "우리 정부에서 3년 동안 공급이 본격화된다"며 "그때 바로 (집값이) 폭락할 것이고 시장이 이를 먼저 인식하게 되면 안정될 수밖에 없다"고 말한 바 있다.

김 대표는 이에 대해 "3년 뒤 가격이 크게 떨어질지는 누구도 알 수 없다"며 "공급이 3년 안에 크게 늘어날 것이라고 보지 않기 때문에 동의하기 어렵다"고 했다.

공공주택 공급 역시 계획만큼 빠르게 늘리기는 쉽지 않을 것으로 봤다.

김 대표는 "공급은 의지만으로 되는 문제가 아니다"라며 "LH도 사업 과정에서 적자를 감수해야 하고 공공임대 적자도 계속 쌓이고 있어 대규모 공급이 실제로 얼마나 빠르게 이뤄질지는 지켜봐야 한다"고 평가했다.


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