"급매물 나와도 거래절벽인데"…강남 집값 하락할까?

강남3구, 전주 대비 하락폭 커져…강남·서초 0.12%, 송파 0.08%↓

공시가 인상 '현실화'…강남 25.57%·서초 22.57%·송파 18.45% 급등

아파트 거래 '뚝'…코로나19 사태 장기화 여부 강남 집값 주요 변수

【서울=뉴시스】 은마아파트

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부의 연이은 규제 대책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 부동산시장이 얼어붙은 가운데 집값 급등의 진원지인 강남지역의 집값 하락 신호가 곳곳에서 감지되고 있다.

부동산시장의 향방을 가늠하는 강남3구(강남·서초·송파구)에서 시세보다 수억원 낮은 급매물이 속속 등장하면서 이른바 '강남불패' 신화가 설 자리를 점점 잃어가는 모양새다. 정부의 강도 높은 규제 대책에 따른 대출 규제와 예기치 못한 코로나19 여파로 가격 하락 압박이 심해진 상황에서 공시가격 급등으로 '보유세 폭탄'이 현실화됐기 때문이다.

강남3구 모두 아파트값은 전주 대비 하락폭이 확대됐다. 한국감정원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 이달 셋째 주(16일) 기준으로 강남구와 서초구는 각각 0.12%, 송파구는 0.08% 집값이 하락했다. 전주 강남3구가 각각 0.06%씩 집값이 떨어진 것과 비교하면 하락폭이 커졌다. 감정원은 "반포·잠실동 일부 단지에서 최고가 대비 10% 이상 하락한 급매물이 거래되며 하락폭이 커졌다"고 말했다. 

실제 강남3구에서 시세보다 낮은 급매물들이 나오고 있다. 실거래 가격이 5억원 이상 하락한 곳도 나왔다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 송파구 잠실동 리센츠(전용면적 84.99㎡·8층)가 16억원에 거래됐다. 지난해 12월 같은 면적(11층)이 21억원에 거래된 것과 비교하면 석 달 새 5억원이 떨어졌다. 또 서초구 반포동 반포리체(전용면적 84㎡)가 지난달 14일 21억7000만원에 거래됐다. 3개월 전 같은 평형이 26억8000만원에 거래된 것보다 5억1000만원 하락했다.

[서울=뉴시스]올해 서울 공동주택 공시가격이 14.75% 상승했다. 현실화율(시세반영률)은 평균 69.0%로, 전년 대비 0.9%p 상승했다. (그래픽=안지혜 기자)  [email protected]

강남3구 아파트값이 이미 수십억원까지 치솟으면서 공시가격 현실화에 따른 보유세 부담도 한층 커졌다. 지난 19일 국토교통부가 발표한 전국 공동주택 1383만 호에 대한 공시가격(안)에 따르면 서울의 아파트 공시가격 상승률은 평균 14.75%로, 지난 2007년(28.4%) 이후 13년 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 특히 강남구 공동주택(아파트) 공시가격이 25.57% 급등했다. 이어 서초구 22.57%, 송파구 18.45%, 양천구 18.36% 등이 뒤를 이었다.

정부가 또 올해 고가주택의 공시가격 현실화율을 최대 80%까지 올렸다. 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80%로 고가주택일수록 공시가격 현실화율이 더 높아졌다. 이에 따라 강남구 대치동 래미안대치팰리스(전용면적 84.99㎡)는 지난해 공시가격이 15억400만원에서 올해 21억1800만원으로 40.8% 상승했다. 또 대치동 은마아파트(전용면적 84.23㎡)도 지난해 공시가격이 11억5200만원에서 올해 15억9000만원으로 38%나 뛰었다.

다주택자들의 보유세 부담은 더 커진다. 개포 주공1단지(전용면적 50.64㎡)와 아크로리버파크(전용면적 84.95㎡)를 보유한 다주택자는 두 아파트의 공시가격(합산)이 지난해 30억4800만원에서 올해 41억7000만원으로 올랐다. 이에 따라 올해 보유세는 올해 6325만원으로, 지난해 3818만원보다 2507만원(약 66%)이 오른다. 세금 부담을 느낀 다주택자들이 급매물을 내놓을 거란 분석이 나오는 이유다.

일선 현장에서는 아직까지 강남지역 집값이 하락세로 돌아섰다고 예단하기 이르다고 평가하고 있다. 대출 규제와 보유세 부담을 피하려는 집주인 가운데 일부가 매물을 내놓는 반면 매수자들이 여전히 지갑을 닫고 시장을 관망하면서 거래절벽이 이어지고 있기 때문이다.

반포동의 한 공인중개업소 대표는 "강남지역에서 급매물이 나오고 있지만, 여전히 매수자와 매도자 모두 관망세라 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다"며 "매수자들이 집값이 더 떨어질 수 있다고 생각하는지 최근에는 매수 문의조차 없다"고 말했다. 

실제 강남3구 아파트 거래량은 뚝 떨어졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 2월 아파트 거래량이 3235건을 기록했다. 이는 지난 1월 5806건보다 44% 감소한 수치다. 강남3구의 아파트 매매 건수는 지난해 11월 1771건에서 12월 1150건으로 줄더니 올해 1월에는 396건으로 줄었다. 2월은 이보다 적은 225건을 기록했다.

주택시장에선 강도 높은 정부의 잇단 규제와 보유세 인상 현실화, 코로나19 여파까지 겹치면서 강남지역 집값이 하락할 것이라는 전망이 우세하다. 특히 코로나19 여파가 장기화할 경우 집값이 과거 외환위기와 글로벌 금융위기 때처럼 폭락 할 수 있다는 관측도 나오고 있다.

전문가들은 강남지역 집값의 향배는 코로나19 장기화 여부를 주요 변수로 꼽았다. 코로나19 사태가 장기화하면 경기 위축이 부동산시장에도 영향을 미친다는 설명이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "거시경제 전반에 미치는 영향이 고려할 코로나19 여파가 장기화하면 과거 금융위기 이후 상황 때처럼 부동산시장도 직·간접적으로 영향을 받을 것"이라며 "코로나19 장기화로 금융 등 경제 전반에 미치는 영향이 커지면 부동산시장이 하락장으로 들어설 수 있다"고 전망했다.

심 교수는 "코로나19 여파로 경기가 전반적으로 위축되면 가격이 급등한 강남지역 집값부터 조정을 받고, 장기화되면 집값이 본격적인 하락세로 돌아설 것"이라며 "투자 성격이 강한 재건축 단지 역시 예외가 아닐 것"이라고 덧붙였다.


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