전셋값 1% 오르면 집값 0.66%↑…금리, 수도권 5배 영향

국토연구원 '주택시장 변동성 확대' 분석

갭투자 1% 늘면 수도권 집값 0.179% 상승

"DSR 규제 도입하되 저소득·청년 예외를"

[서울=뉴시스] 최동준 기자 = 지난 4월1일 서울 시내 부동산 모습. 2025.04.01. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 전셋값 상승과 '갭투자' 증가가 주택시장 변동성을 확대해 집값 상승을 초래하는 것으로 나타났다. 수도권의 경우 금리 인하가 미치는 영향이 다른 지역보다 더 강했다.

국토연구원 부동산시장정책연구센터 박진백 부연구위원과 연구진은 20일 발간한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향'을 통해 이같이 밝혔다.

보고서는 주택시장의 변동성 발생 구조를 검토하고, 변동성 확대 원인과 변동성 결정 요인, 변동성확대에 따른 사회적 비용을 추정했다.

실증분석 결과 전셋값이 1% 오르면 주택 매매가격은 0.655% 상승하는 것으로 나타났다. 특히 고변동기에는 상승폭이 0.706%로 커져, 전세가 주택시장 변동성 확대에 미치는 영향이 강화됐다.

권역별로 보면 수도권(0.582%)보다 지방(0.681%)이 전셋값이 집값 상승에 미치는 영향이 더 컸다.

갭투자(주택 매입 후 1개월 이내에 전세 계약을 체결한 경우) 역시 주택 매매가격 변동성을 확대하는 요인임이 확인됐다. 특히 수도권과 고변동기 시장일수록 영향이 강했다.

갭투자가 1% 증가하면 주택 매매가격은 0.148% 상승했다. 특히 수도권(0.179%)이 지방(0.128%)보다 갭투자 영향을 많이 받았다.

주택시장 고변동기의 경우 갭투자 1% 증가에 따른 집값 상승이 0.198%, 저변동기에는 0.155%로 나타났다.

금리 역시 집값 변동에 영향을 미쳤다. 금리가 1%포인트(p) 하락하면 주택 매매가격은 0.040% 하락했다. 특히 권역별로 보면 지방이 0.024% 하락할 때 수도권은 0.106% 하락해, 수도권에 미치는 금리 영향이 지방보다 5배 가량 컸다.

반면, 주택담보대출의 증가는 수도권에서만 주택시장 변동성 확대 원인으로 분석됐으며, 지방에서는 통계적으로
유의한 영향이 확인되지 않았다.

주택가격 변동성 확대가 신용대출 연체율, 경매, 미분양에 미치는 영향도 밝혀졌다.

신용대출 연체율은 집값 변동성이 확대되는 초기 5개월 이내에는 감소하다, 24개월 시차를 둔 이후 연체율이 증가하는 것으로 나타났다. 경매 역시 변동성 초기 24개월 동안 감소하다 40개월 이후부터 증가했고, 미분양도 초기 6개월 동안 감소하다 12개월 이후부터 증가해 최대 40개월까지 영향이 이어졌다.

국토연구원은 주택시장 변동성 완화를 위한 정책 방향으로 ▲모기지 대출구조 개선 및 유동성 관리 ▲전세자금대출 제도 개선 ▲시장의 경기 대응력 제고 등을 제시했다.

특히 전세자금대출 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 관련해선 "저소득층, 청년층 등 주거지원이 필요한 계층에 대해서는 예외적 적용을 허용하고, 보증기관을 통한 리스크 관리 장치를 병행해 정책목적과 금융건전성을 동시에 달성할 필요가 있다"고 제안했다.


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