공공 도심복합개발 시즌2…"민간 참여 여건 마련해야"

수도권 5만호 공급 목표…용적률 1.4배 완화

주민 반대·사업성 한계…시공사 선정 2곳뿐

"주택사업자·민간 시행사 참여하도록 해야"

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 남산에서 바라본 서울 아파트 모습. 2025.08.05. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 이재명 정부 첫 공급대책인 '주택 공급 확대 방안'에는 공공 도심복합개발사업 시즌2, 노후 공공청사 복합개발이 포함됐다. 공공 주도로 수도권 도심에 빠르게 주택을 공급하겠다는 게 정부의 구상이나, 두 사업 모두 이전 정부에서도 의욕적으로 추진했지만 지지부진해 민간 참여를 유인할 방안이 필요하다는 지적이 나온다.

11일 업계에 따르면, 9·7대책에는 정비사업 활성화의 일환으로 '공공 도심복합사업 시즌2'를 통해 2030년까지 수도권에 주택 5만호를 공급하는 계획이 제시됐다.

구체적으로 역세권에만 적용되던 '용적률 1.4배 완화' 규정을 저층 주거지까지 확대하고, 비주거 의무비율, 상업지역, 공원녹지 의무 확보 기준 등을 완화했다. 일몰제도 폐지했다.

노후 공공청사와 국유지 재정비와 복합개발을 통한 주택 2만8000호 공급 계획도 발표했다. 무주택 청년·신혼부부·신생아 가구가 우선 입주하되 지역주민의 우선 입주도 허용하기로 했다.

이중 공공 도심복합개발은 문재인 정부 시절인 2021년 2·4 공급 대책을 통해 처음 시행된 바 있다. 당시 정부는 사업성이 낮아 재개발이 어려운 지역의 용적률을 700%까지 완화해 고밀개발하고, 공공 주도로 인허가 절차를 단축하는 패스트트랙을 지원했다.

하지만 한국토지주택공사(LH)가 전국에서 추진하는 도심복합사업 지구 46곳 중 시공사 선정까지 마친 사업지구는 쌍문역 동측, 방학역 등 2곳 총 1059가구에 그치는 것으로 나타났다.

노후 공공청사 복합개발도 문재인 정부 시절인 2017년 9월부터 추진됐지만 사업이 원활하게 이뤄지지 못했다.

건축공간연구원이 낸 '노후 공공청사 복합개발을 통한 도심주택 공급 방안' 보고서에 따르면 2017년 당시 발표된 사업지 중 현재까지 사업이 완료된 곳은 3곳에 불과했다.

공공 주도의 도심 개발사업은 주민이나 지자체 반대로 인해 사업에 차질을 빚는 경우가 많았다는 게 부동산업계의 설명이다. 더욱이 공사비 증가로 사업성이 나빠진 상황에서 민간개발보다 공사비가 낮은 공공개발은 시공사 확보부터 난항을 겪었다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "공공주도 방식은 빠른 인허가, 부지확보 측면에서 유리할 수 있으나, 민간 건설사 참여 없이는 브랜드, 설계·품질, 분양 마케팅 등에서 경쟁력이 약화될 수밖에 없다"며 "수요자 입장에서는 자산가치 보전 및 생활 편의성이 확보되지 않으면 실수요 흡수로 이어지기 어렵다"고 말했다.

결국 공공이 주도로 복합개발을 하되 민간 참여를 도입하는 방안을 마련해야 한다는 목소리가 나온다.

건축공간연구원은 "노후청사를 복합개발하면서 지역 활성화에 이바지할 수 있는 창의적인 민간주체를 사업 파트너로서 적극적으로 참여시켜야 한다"며 "다양한 주택사업의 경험을 가지고 있는 사회적 경제주체나 민간 시행사 등이 참여할 수 있도록 여건을 마련하는 방안도 보다 적극적으로 강구할 필요가 있다"고 조언했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]