"규제해도 올랐다"…강남3구, 희소성·학습효과에 신고가 릴레이

규제 학습효과·인플레이션 속 안전자산 부상

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 서울 남산에서 바라본 용산, 서초 일대의 모습. 2025.10.28. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 토지거래허가구역 확대 및 고가주택 대출 규제 등을 골자로 한 10·15 부동산 대책 발표에도 '강남3구(강남·서초·송파)'에서는 신고가 속출하며 상승세가 지속되고 있는 것으로 나타났다.

22일 부동산R114에 따르면 지난달 강남3구 아파트 매매가는 ▲서초구 1.13% ▲강남구 1.58% ▲송파구 1.30% 각각 상승한 것으로 나타났다.

대책 발표 이후 주요 단지에서 신고가도 잇따랐다. 서초구 반포동 '반포 자이' 전용 132㎡는 지난 10월 29일 60억5000만원에 거래되며 최고가를 경신했고, 강남구 삼성동 '아이파크 삼성' 전용 195㎡ 역시 10월 17일 98억원에 거래돼 신고가를 기록했다. 송파구 신천동 '잠실 르엘' 전용 84㎡ 분양권(11월3일·40억원) 역시 최고가를 새로 쓰며 강남권의 강한 매수세를 반영했다.

강남3구는 새로운 대책 이전부터 토지허가거래구역으로 지정돼 대출한도 축소 외에는 실질적인 변화가 크지 않았던 점과 그간 수차례 부동산 규제의 직접적인 대상이 되면서 '보유만 해도 오른다'는 학습효과가 자리잡은 점 등으로 상승세가 지속되고 있다는 분석이다.

여기에 인플레이션과 금융시장의 변동성이 커지면서 강남 아파트가 안전자산으로 받아들여지는 분위기도 상승세를 뒷받침하고 있다.

부동산R114 자료에 따르면 2020년 11월부터 2025년 10월까지 지난 5년 동안 강남3구의 아파트 가구당 평균 가격은 ▲서초구 50% ▲강남구 43% ▲송파구 34% 상승하며 서울 지역의 평균 상승률인 31%를 크게 웃돌았다. 반면 상승률이 낮았던 강북구·금천구·노원구 등 하위 5개 평균 상승률이 6.9% 수준에 그쳤다.

공급 부족 역시 강남권 아파트의 가격을 밀어 올리는 핵심 요인으로 꼽힌다. 2021년부터 2025년까지 동안 서울지역에 공급(예정포함)된 일반분양 물량은 3만7303가구다. 이 중 강남3구에 공급된 일반 분양 물량은 4803가구에 그쳤다.

분양 열기도 뜨겁다. 2021년부터 현재까지 강남지역에 분양한 12개 단지의 1순위 평균 청약 경쟁률은 424대 1에 달한다. 10월 대책 발표 이후 강남권 첫 분양 단지였던 ‘반포 래미안 트리니원’의 1순위 청약 230가구 모집에는 5만4631명의 접수자가 몰렸다.

분양업계 관계자는 "강남3구 지역은 올해 부동산 대책 이전부터 강력한 규제가 집중됐던 지역으로, 이에 대한 학습효과와 공급 부족으로 인한 희소성이 결합해 인플레이션 우려 속 자산가들의 피난처로 주목받고 있다"며 "10월 정부 대책 이후에도 상승세가 지속되는 흐름은 구조적인 요인이 작용한 결과"고 말했다.

연내 강남3구에 분양 단지가 예정돼 있다. 롯데건설은 강남구 청담동 일원에 선보인 ‘청담 르엘’이 입주를 진행 중이다. 단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 9개 동, 전용 49~218㎡, 총 1261가구 규모의 대단지다. 지하철 7호선 청담역과 9호선 봉은사역이 인접해 서울 주요 업무·상업 지역 접근성이 뛰어나다. 올림픽대로·동부간선도로·영동대로 등 주요 간선도로 이용도 편리하다.

향후 위례신사선(예정)과 GTX-A노선(2028년 개통 예정) 개통으로 교통망은 더욱 확충될 전망이다. 한강변과 청담근린공원, 봉은사 인근에 위치해 일부 가구에서는 한강 조망이 가능하며, 쾌적한 주거 환경을 제공한다. 코엑스, 스타필드 코엑스몰, 현대백화점 등 생활·문화 시설과 강남구청, 청담동 주민센터 등 행정시설 접근성도 우수하다. 단지에서 도보 5분 거리에는 봉은초·봉은중이 있고, 경기고·영동고 등 명문 학군과 대치동 학원가 접근이 가능해 학군 프리미엄도 누릴 수 있다.

GS건설은 12월 서울시 강남구 역삼동 일원 역삼동(758·은하수·760)주택재건축정비사업을 통해 '역삼센트럴자이'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 17층, 4개 동, 총 237가구 규모다. 이중 전용면적 59~122㎡ 87가구를 일반분양으로 공급한다.

지하철 수인분당선 한티역과 수인분당선∙2호선 환승역인 선릉역을 도보로 이용할 수 있어 서울 전역으로 이동이 편리하며 테헤란로, 강남대로, 남부순환로, 올림픽대로 등 주요 간선도로 접근도 용이하다. 반경 550m 내에 도곡초교가 위치해 있어 안전한 통학이 가능하고, 역삼중, 도곡중, 단국대사대부중·고, 진선여중·고 등 강남 8학군을 누릴 수 있다. 이마트, 롯데백화점, 롯데시네마 등 쇼핑·문화시설이 도보권에 위치해 있다. 삼성서울병원, 강남세브란스병원과 같은 상급종합병원도 가깝다. 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 공급될 예정이다.

삼성물산 건설부문은 서울시 서초구 반포동에 반포아파트 제3주구 주택 재건축 정비사업을 통해 선보이는 '반포 래미안 트리니원'를 분양 중이다. 지하 3층~지상 최고 35층, 총 17개 동, 2,091가구 규모의 대단지 아파트로 오는 12월 1일부터 4일까지 정당계약을 앞두고 있다.

서울 지하철 9호선 구반포역이 단지와 직결된 초역세권 입지로 강남, 여의도 등 주요 업무 지구로 신속한 이동이 가능하다. 동작역과 고속터미널역에서 3·4·7호선으로의 환승도 쉽다. 올림픽대로와 동작대교, 반포대로 등 주요 간선도로 진입도 편리하다. 신세계백화점 강남점, NC 강남점 등의 대형 쇼핑시설과 가톨릭대학교 서울성모병원, 중앙대학교병원 등 대형 의료시설이 가깝게 위치한다. 반포초, 반포중, 세화고, 세화여중·고 등 명문 학군이 인접한 원스톱 학세권을 자랑한다. 반포한강공원, 반포천, 반포종합운동장 등 대규모 녹지와 체육시설도 도보권에 있다.

DL이앤씨는 이달 중 서울 서초구 서초동 일원에 '아크로 드 서초'를 공급한다. 단지는 지하 4층~지상 39층 아파트 16개 동, 전용면적 59~170㎡ 총 1161가구로 조성된다. 이 가운데 전용 59㎡ 56가구가 일반분양으로 공급된다. 지하철 2호선과 신분당선역인 강남역까지 직선거리로 약 600m 거리에 위치한다. 지하철 2·3호선 교대역과 3호선 양재역도 가깝다. 강남대로와 테헤란로, 경부고속도로(서초IC) 등으로 접근도 쉽다. 서이초와 맞닿아 있고, 길 건너편에는 서운중이 위치했다. 대치동 학원가도 인근에 자리한다. 강남 신세계백화점과 이마트, 코스트코 등 대형 상업시설을 비롯해 예술의 전당, 강남 세브란스병원, 가톨릭대 성모병원, 한전아트센터 등이 단지 반경 2km 내에 위치한다.


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