경매 향하는 '똘똘한 한 채' 수요…감정가 5억 비싼 낙찰도

서울 아파트 낙찰가율 두 달 연속 100% 넘겨

2023년 감정가 성동 아파트 낙찰가율 160.2%

"매매시장 호가 유지되며 경매 낙찰가도 올라"

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 24일 서울 잠수교에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.11.24. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 서울 한강벨트 매매 거래가 급감한 가운데 '똘똘한 한 채' 수요가 몰린 경매시장의  열기가 높아지고 있다.

1일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면, 11월 서울 아파트 경매 진행건수 153건 중 낙찰건은 77건으로 낙찰률 50.3%, 낙찰가율은 101.4%를 기록했다. 응찰자수는 7.25명이다.

낙찰률의 경우 한 달 전(39.6%)보다 10.7%포인트(p) 상승했고, 낙찰가율도 10월과 마찬가지로 100%대를 넘겼다.

이는 한강벨트와 강남권 고가 낙찰이 경매 지표를 끌어올린 영향으로 풀이된다. 지난달 낙찰가율 상위 10개 단지 중 6곳이 마포구, 성동구, 강동구, 동작구, 광진구 등 한강벨트였고, 나머지 4곳은 강남구와 송파구로 나타났다.

한 예로 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 59㎡는 감정가 8억3500만원보다 5억원 가량 비싼 13억3750만원에 지난달 24일 매각됐다. 응찰자수는 40명에 낙찰가율은 160.2%로 1위였다.

이 단지의 경우 2023년 초 경매를 개시했지만 유치권 행사 문제로 경매가 진행되지 않다가 지난달 절차가 재개되면서 2년 전 감정가가 적용돼 응찰자가 몰린 것으로 풀이된다. 동일 단지·평형은 지난 8월 12억원에 팔렸다.

또한 강동구 고덕동 아남아파트 전용 85㎡도 29명이 응찰해 감정가 11억7000만원의 118.7%인 13억8929만원에 같은 날 낙찰됐다.

경매는 '부동산 거래 신고등에 관한 법률'상 토지거래허가구역 대상에서 제외돼 실거주 2년 의무에서 자유롭다. 주택담보대출 격인 경락잔금대출을 받지 않는다면 6개월 내 실거주 의무도 피할 수 있다.

이로 인해 대출에 의존하지 않아도 되는 이른바 '현금 부자'의 경우 전세를 주고 주택을 사는 '갭투자'가 가능한 경매 시장으로 눈을 돌리게 된 것으로 풀이된다. 더욱이 경매 감정가는 6개월 전 시세를 기준으로 정해지기 때문에 집값 급등기에는 경매 물건이 실거래가 대비 가격 경쟁력이 있다.

경매와 대조적으로 매매시장에선 한강벨트 단지 거래량이 규제 적용 후 급감한 상태다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원이 지난달 1일부터 26일까지 새올전자민원창구의 서울 주요 자치구별 토지거래허가 신청건수 대비 올해 1~10월 평균 거래량(서울부동산정보광장)을 비교 분석한 결과 서울 성동구의 토지거래 허가 신청건수는 81건으로 올해 평균 거래량 396건 대비 79.5% 감소했다. 마포구도 평균 374건에서 이달 거래 허가 신청은 108건으로 71.2% 줄었다.

이는 한강벨트의 경우 상대적으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 활발했기에, 토지거래허가구역 시행에 따른 실거주 의무 강화, 주택담보대출 한도 축소 영향을 강하게 받았기 때문으로 풀이된다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "아무래도 경매는 투자수요도 가세하다 보니 주요지역 응찰자가 몰리는 현상이 있다"며 "또 매매시장 거래량은 줄었겠지만, 호가는 높은 수준을 유지하면서 경매 낙찰가 역시 높게 나타나는 것"이라고 설명했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]