"설마 보유세까지 건들겠나…양도세 중과에도 '절세 매물' 글쎄"

다주택자, 양도세 중과 부활에도 매물 출회 망설여

"버티면 결국 더 오른다"…文정부때 경험도 영향

토허제·주담대 규제…시행 전 주택거래 회복 한계

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 25일 서울 시내 한 공인중개사무소에 양도세 상담 광고물이 게시돼 있다. 이재명 대통령은 오는 5월 9일 종료를 앞둔 다주택자들에게 적용되는 양도세 중과 배제 조치에 대해 추가 연장은 없다는 입장을 밝혔다. 조치가 연장되지 않으면 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 기본세율에 중과세율이 추가되며 장기보유특별공제 혜택도 사라진다. 2026.01.25. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "당장 매물을 내놓는 분위기는 아닙니다."

지난 26일 강남구 대치동 대장주로 통하는 래미안대치팰리스 단지 내 한 공인중개업소 대표는 "주말 내내 양도세 관련한 문의가 늘었지만, 일부 급매물을 제외하고 매물이 늘어나지 않았다"고 전했다. 이 대표는 "정부의 규제 강화 이후 버티면 집값이 더 오르는 학습효과 때문인지 아직 별다른 변화가 없다"며 "양도세 중과가 거래 활성화에 큰 효과가 없을 것 같다"고 전했다.

이재명 대통령이 '다주택자 양도소득세 중과 제도 유예'를 연장하지 않겠다는 입장을 밝히고, 보유세 강화 가능성까지 시사하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 이 대통령이 SNS를 통해 5월9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 연장하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다. 이 대통령은 지난 23일 "연장을 전혀 고려하지 않고 있다"고 밝힌 데 이어 25일에는 "재연장하는 법 개정을 또 하겠지라고 생각했다면 그게 오산"이라며 양도세 중과 논란에 마침표를 찍었다.

양도세 중과는 기본세율(6~45%)에 2주택자에게 20%p(포인트), 3주택 이상 보유자에게는 30%p의 세금을 추가로 부과하는 제도다. 지방세까지 더하면 최고 82.5%까지 늘어난다. 이 제도는 2004년 도입 이후 정권에 따라 시행과 유예를 반복해왔다.

지난 2022년 5월부터 유예됐던 중과가 재개되면 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 양도차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 한다. 또 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 묶이면서 적용 대상 주택도 대폭 늘어났다.

李 '다주택자 양도세 중과 유예' 연장 안 해

정부는 집값을 올리고, 주택시장을 교란하는 주범으로 다주택자를 지목했다. 정부는 다주택자에 대한 세금 부담을 늘려 주택시장에 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다. 다주택자가 보유한 주택이 매물로 나오면 매물 잠김 현상 해소와 집값 안정화에 기여할 것으로 내다보고 있다.

서울을 포함한 수도권 지역에 당장 신규 주택공급을 확대할 뾰족한 해법이 없는 정부로서 다주택자가 보유한 주택이 매물로 나온다면 주택공급 부족에 따른 집값 상승 불안 심리를 진정시키는 효과를 거둘 수 있기 때문이다.

양도세 중과가 시행되면 세금 부담이 기존 보다 2배 가까이 증가한다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 분석에 따르면 서울에서 아파트 매도 차익이 10억원으로 가정하면 기존에는 양도세로 3억2891만원을 내지만, 제도 시행 이후에는 2주택자는 6억4076만원, 3주택자는 7억5048만원을 내야 한다.

정부는 부동산 세제 개편도 예고했다. 이 대통령은 "다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유했다고 세금감면 (하는 건) 이상해 보인다"며 "장기보유특별공제(장특공제) 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 강조했다.

양도세 중과 이후 다주택자들이 버티기에 들어가면 보유세 등 세금 부담을 늘려 매물 출회를 압박하겠다는 의도로 풀이된다. 또 세금으로 집값을 잡지 않겠다던 이재명 정부가 양도세 중과 시행을 기점으로 '세금 카드'를 본격적으로 활용한 것이란 관측도 나온다. 주택공급 추가 대책 이후에도 수도권 집값이 안정화되지 않으면 6·3 지방선거 이후 실제 세제 수단이 본격적으로 동원될 것으로 보인다.

[서울=뉴시스] 22일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 0.29% 올랐다. 50주 연속으로 상승세로 지난해 10월 3주차(0.50%) 이후 13주 만에 가장 높은 수준을 보였다.  (그래픽=안지혜 기자) [email protected]

양도세 중과 시행 후 매물 감소 불가피

양도세 중과 시행 이후 정부의 바람대로 다주택자들의 매물이 시장에 나올지 불확실하다. 세금 부담보다 집값 상승에 대한 기대감이 더 크기 때문이다. 과거 문재인 정부도 양도세 중과로 다주택자들을 압박하며 이른바 '절세 매물' 출회를 기대했지만, 오히려 버티기에 나선 다주택자들이 늘면서 매물 잠김과 거래절벽으로 집값이 폭등한 바 있다. 5월9일 이전에는 일부 단지에서 급매물이 나올 수 있겠지만, 그 이후부터 다주택자의 매물까지 사라진다면 매물 잠김 현상이 더욱 심화할 가능성도 있다.

실제 지난해 서울 아파트값 상승률이 2006년 이후 19년 만에 최고치를 기록했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트 가격은 8.71% 상승하며 2024년도 상승률 4.67%를 크게 웃돌았다. 특히 집값이 폭등했던 2018년 8.03%, 2021년 8.02% 보다 높은 기록이다. 이는 집값 급등기였던 문재인 정부 시절을 넘어서 한국부동산원이 2013년 통계 발표를 시작한 후 최대 상승폭이다.

또 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고, 주택담보대출 규제가 강화된 상황에서 매물이 나오더라도 이를 받아 줄 매수자가 제한적일 수밖에 없다. 또 실제 매매 계약 체결 이후 잔금을 치르기까지 통상 2~3개월이 걸린다는 점을 고려하면 단기간 내 매물 소화나 거래 회복이 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 게다가 토지거래허가구역에서 전세 세입자가 있는 경우 당장 매물을 내놓을 수도 없다.

전문가들은 양도세 중과 시행 이후 매물이 감소할 것으로 내다봤다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "정부가 다주택자들에게 보유 주택을 매도하라는 강력한 신호를 보내고 있다"며 "주택공급 부족 우려가 커지고, 집값 상승 기대감이 커진 상황에서 양도세 중과 시행 이후 오히려 매물이 감소할 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "양도세 중과가 현실화하면 다주택자들이 세금을 감수하느니 보유하거나 증여로 선회할 것"이라며 "서울 전역이 규제지역으로 묶여 있고, 2년간 실거주가 필요하다 보니 실제 거래가 성사되기 쉽지 않다"고 덧붙였다.


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