오피스텔·빌라 투자 풍선효과 나타날까…"아파트 선호 여전"

오피스텔 수익률·거래량↑…빌라 거래도 회생

과거 대체투자처 각광…임대업 대출 규제 변수

[서울=뉴시스] 최진석 기자 =15일 서울 한 부동산에 오피스텔 매매 및 전월세 관련 안내문이 붙어 있다. 2025.12.15. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 다주택 처분을 전방위로 압박하면서 투자 수요가 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔, 빌라(연립·다세대) 등의 비(非)아파트로 옮겨갈지 주목된다.

과거에는 아파트 중심의 부동산 규제가 도입되면 상업용 부동산이 대체 투자처로 떠올랐지만 지금은 '똘똘한 한 채'로 대표되는 아파트 중심 자산 구조가 강화돼 양상이 다르다는 분석이 나온다.

22일 한국부동산원에 따르면 올해 1월 기준 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.69%로 역대 최고치를 경신했다. 서울 오피스텔 수익률도 5.02%로 오름세를 이어갔다.

특히 오피스텔 매매가격의 경우 중대형 면적의 상승이 두드러졌다. 서울의 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격지수는 103.64로 지난해 3월(100.45) 이후 10개월 연속 오름세를 이어갔다.

이는 지난해 6·27 대출 규제, 10·15 부동산 대책 등 아파트를 겨냥한 규제가 잇따라 도입되면서 '아파텔'로 불리는 중대형 오피스텔이 대체 주거지로 떠올랐기 때문으로 풀이된다.

부동산플래닛에 따르면, 지난해 서울 오피스텔 매매 거래량은 1만2422건, 거래액은 4조1643억원으로 1년 전과 비교해 각각 23.1%, 38.0% 증가했다.

전세사기 이후 위축됐던 빌라 거래도 회복되는 추세다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난 1월1일부터 이달 20일까지 신고된 서울 빌라 매매 거래량은 3678건으로 지난해 같은 기간(3146건)과 비교해 16.9%(532건) 증가했다.

경매시장에서도 재개발 빌라를 중심으로 고가 낙찰이 이어지고 있다. 경매는 토지거래 허가 대상에서 제외돼 2년 실거주 의무를 적용받지 않는 이점이 있다. 지난달 송파구 잠실동 전용 77㎡ 다세대는 103명이 응찰해 지난달 전국 최다 응찰자수 기록을 썼다. 낙찰 가격도 감정가의 134.7%인 9억1333만원으로 높았다.

여기에 정부가 오는 5월9일부로 다주택자 양도소득세 중과 유예를 끝내기로 한 것도 아파트에 쏠리던 투자 수요의 대체 투자처 탐색을 이끄는 요소다.

문재인 정부 시절인 2020~2021년 당시도 저금리 기조에 아파트 대출 규제가 강화되면서 오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산이 대체 투자처로 떠오르기도 했다.

다만 전문가들은 이전처럼 상업용 부동산으로의 투자 수요 유입이 나타나긴 힘들다고 보고 있다. 임대 수익이 기반인 상업용 부동산은 관리가 힘든 데다가 경기 침체에 따른 공실화로 수익성이 낮아지고 있다는 이유에서다.

실제 '2025 KB부동산 보고서'에 따르면, 고액자산가 대상 설문조사 결과 부동산 자산 중 투자 선호 비중은 아파트가 64%(일반 아파트 35%, 재건축 아파트 29%)로 가장 높았다.

정부가 다주택 임대사업자 대출 만기 연장시 임대업이자상환비율(RTI) 규제를 고려하는 것도 변수다. 이재명 대통령은 SNS를 통해 기존 다주택 대출 연장 관련 규제 강화를 언급하기도 했다.

이는 지난 9·7 대책으로 신규 임대사업자 대출의 담보인정비율(LTV)을 0%로 적용해 신규 대출을 막은 것처럼 기존 대출 역시 연장하는 대신 신규 대출처럼 제한할 수 있다는 의도로 해석된다.

부동산업계 관계자는 "빌라나 오피스텔 임대사업자는 대출을 끌어서 부동산을 매입한 후 월 임대료로 수익을 얻는 구조여서 전세 등 사금융 성격의 자금을 끌어올 수 있는 아파트와 달리 대출 의존도가 높다"며 "과거 투자처로 각광받던 꼬마빌딩이나 상가를 처분하고 똘똘한 한 채 아파트로 자산을 정리하는 흐름은 계속될 것"이라고 설명했다.


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