"갱신권 말고 재계약 하시죠"…전세 품귀에 세입자 역제안

올해 전월세 갱신계약 47.7% 절반 육박

전세 공급 감소…보증부월세 전환 소폭↑

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 23일 서울 시내의 한 공인중개사무소에 물건 안내문이 붙어 있다. 2026.02.23. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = #. 서울 동작구 사당동에서 전세를 살고 있는 직장인 A씨는 최근 보증금을 7000만원 올리겠다고 집주인에게 먼저 제안했다. 계약갱신청구권을 쓸 수도 있었지만 A씨는 "아이 돌봄 때문에 4~5년은 한 자리에서 살아야 하기 때문"이라며 "갱신요구권을 쓰면 2년 후에는 이사하거나 월세로 바꿔야 하니 그럴바엔 선제적으로 집주인과 협의하는 게 낫다. 전셋값 오르는 걸 생각하면 이게 이득"이라고 전했다.

서울 아파트 임대차 시장에서 전세난이 심화하면서 계약갱신청구권을 둘러싼 세입자의 고심이 깊어지고 있다.  갱신요구권을 쓰는 사례가 늘고 있지만 향후 전셋값 상승을 대비해 갱신요구권을 쓰지 않고 자청해 보증금을 올리거나, 전세계약을 보증부월세(반전세)로 돌리는 것을 감수하는 게 대표적이다.

1일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 올해 1월1일부터 지난달 26일까지 서울 아파트 전월세 계약 신고건수 3만2145건 중 갱신계약은 1만5317건으로 전체의 47.7% 비중을 차지했다. 이는 지난해 같은 기간 갱신계약이 35.1%에 그쳤던 것과 비교해 12.6% 늘어난 수치다.

임대차법으로 보장된 계약갱신청구권을 사용하는 사례도 늘고 있다. 올해 기준 갱신요구권 사용 건수는 6707건으로 전체 갱신계약의 43.8% 비중이었다.

이는 다주택 처분 물량이 매매시장으로 나오면서 임대차 물건 공급이 줄어든 영향으로 풀이된다. 임대차 물건 공급 창구인 신축 입주 물량도 줄어든다. 부동산R114에 따르면, 올해 서울 아파트  입주 물량은 2만7620가구로 2025년(3만7178가구)보다 26% 감소한다.

아실에 따르면, 서울 아파트 전월세 매물은 이날 기준 3만6090건으로 올해 1월1일(4만4424건)과 비교해 18.8%(8344건) 감소했다. 25개 자치구 모두 감소세를 보인 가운데 노원구(-48.9%), 동대문구(-40.6%), 구로구(-39.5%), 금천구(-36.6%) 등 비강남권의 전월세 매물 감소가 두드러졌다.

KB부동산의 서울 월간 전세수급지수는 지난달 기준 163.73으로 2021년 9월(167.65)이후 최고치를 찍었다. 전세수급지수가 100을 초과하면 전세 수요가 공급을 앞서 전세가격 상승 압력이 강해진다는 의미다.

전세가격도 외곽지역을 중심으로 오름세다. 한국부동산원 2월 넷째 주(23일 기준) 주택 가격 동향 조사에서 서울 전체 전세가격은 전주와 동일한 0.08%로 횡보했지만 25개 자치구 중 성북구(0.15→0.21%), 은평구(0.08→0.15%) 등 외곽지역과 양천구(0.06→0.16%) 등 학군지는 오름폭을 키웠다.

전셋값 오름세에 A씨 사례처럼 갱신요구권이 보장하는 5%보다 높게 보증금을 올려 갱신요구권을 아끼는 경향도 감지된다. 올해 서울아파트 전월세 갱신계약 중 갱신요구권을 사용했다고 신고한 비중(43.8%)은 지난해 47.0% 대비 3.2%포인트(p) 줄었다.

기존 전세계약을 보증부월세(반전세)로 전환하는 경우도 늘었다. 올해 보증부월세 전환 건수는 609건(1.9%)로 지난해 같은 기간 584건(1.3%) 대비 0.6%포인트(p) 증가했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "가뜩이나 지금 임대차 2법에 따라 세입자들이 계약갱신청구권을 행사해서 전세 유통 물량이 줄고 입주 물량도 많지 않아 전세시장 불안이 심해지고 있다"며 "보증금을 낮추고 월세로 내는 월세화가 가속화되면 서민 입장에선 훨씬 고비용의 주거구조로 갈 수 있다"고 지적했다.


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