초고가·비거주 주택 종부세↑…2028년까지 매도 기회 준다[세제개편]

정부, 2026년 세제개편안 발표

종부세 과세 '가액' 기준으로…초고가주택 세부담 커져

시가 20억부터 과세…과표 6억(시가 32억)부터 세율↑

공정시장가액비율 70%로 인상…3주택자는 80%까지

종부세·양도세 보유공제 폐지하고 거주공제로 전환

장기거주공제 한도 설정…2028년 20억, 2029년 10억

양도세 중과 한시 완화…2주택자 중과세율 내년 5%p

"30억 이하 주택 세부담 줄어…40억 이상부터 정상화"

5년간 3.5조 세수 증대 효과…종부세 개편으로 2.2조↑

[세종=뉴시스] 배훈식 기자 = 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 달 30일 오후 세종시 정부세종청사에서 2026년 세제개편안 상세 브리핑을 하고 있다. 2026.08.03. [email protected]

[세종=뉴시스] 안호균 기자 = 정부가 고가주택 보유자와 비거주자의 과세를 강화하는 방향으로 부동산 세제를 개편한다. 시가 40억원 대의 고가 주택에 대한 종합부동산세 세율을 다주택 수준으로 인상하고, 과세표준 산정시 사용하는 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2028년 최대 80%까지 상향조정한다.

양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)는 '거주기간'에 따른 공제로 전환해 비거주자에 대한 혜택을 대폭 축소한다. 공제 한도도 설정해 단계적으로 10억원까지 줄인다. 지난 5월10일 시행한 다주택자 양도세 중과 조치는 2027~2028년 기간 중 한시적으로 완화해 매도 기회를 주기로 했다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 확정·발표했다.

정부는 '공정과세'를 위해 부동산세제 합리화를 추진한다고 밝혔다. 특히 비거주 주택과 초고가 주택, 다주택자에 대한 세부담이 커질 전망이다.

종부세는 과세 체계를 '주택 수'에서 '주택 가액' 기준으로 일원화한다. 1주택이라도 고가 주택을 보유하고 있는 경우 다주택자와 비슷한 수준에서 과세하겠다는 것이다.

과세표준 6억원(시가 약 36억원, 거주용 1주택 기준)까지는 세율 변동이 없다. 하지만 6억~12억원(시가 44억5000만원) 구간에서는 세율이 1.0%에서 1.3%로 높아진다.

과표 12억원을 넘는 구간에서는 1·2주택자에 적용되는 세율이 단계적으로 '3주택 이상' 수준으로 높아진다. 12억~25억원(시가 71억원)은 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 상승한다. 25억~50억원(시가 122억원)은 1.5%, 2.0%, 3.0%로, 50억~94억원(시가 211억8000만원)은 2.0%, 2.7%, 4.0%로, 94억원 초과 구간은 2.7%, 3.5%, 5.0%로 상향조정된다.

주택분 종합부동산세 과세표준 계산시 사용되는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 단계적으로 인상한다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년 이후 70%까지 올린다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 이후 80%까지 높아진다.

실제로 거주하지 않는 1주택자에 대해서는 각종 공제 혜택도 대폭 축소한다. 현재 보유 기간에 따라 최대 80%까지 적용하는 1세대 1주택자 종부세 세액공제는 2028년 거주공제로 전환한다. 2027년에는 한시적으로 보유 공제의 2분의 1과 거주 공제 중 높은 비율을 선택할 수 있도록 했다.

종부세 세부담 상한선은 직년년도의 150%에서 200%로 상향조정했다.

다만 종부세 과세 대상 공시가격은 형행 12억원에서 14억원으로 상향조정해 과세 대상 인원이 과도하게 늘어나지 않도록 했다.

정부는 실거주 1주택자의 경우 시가 20억원 주택까지는 종부세를 내지 않고, 20억~30억원 구간에서는 세부담이 감소한다고 설명했다. 또 시가 30억~40억원 수준의 주택은 세액 변동이 크지 않고, 40억원부터 세부담이 본격적으로 늘어나게 제도를 설계했다.

[서울=뉴시스]

양도세도 고가주택과 비거주자에 대한 혜택을 대폭 조정했다.

현행 장특공제는 단계적으로 '장기거주소득공제'로 전환한다. 1세대 1주택자의 경우 현재는 거주 공제가 연 4%, 보유 공제가 연 4%로 10년간 최대 80%를 공제받는다. 하지만 2028년에는 거주 공제가 연 6%, 보유 공제가 연 2%로 조정된다. 또 2029년부터는 연 8%의 거주공제 혜택만 주어진다. 다주택자도 연 2%의 보유공제가 2029년부터 거주 공제로 전환된다.

공제 금액에 한도도 설정된다. 지금까지는 양도차익 규모에 상관 없이 일정 비율로 공제를 받을 수 있었지만 2028년 20억원, 2029년에는 10억원의 한도가 적용된다.

장기거주자와 고령자가 주택을 매도하고 지방으로 이주하는 경우에는 혜택을 확대한다.

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제는 연 250만원에서 2500만원으로 상향조정한다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)의 양도세를 감면한다.

지난 5월10일부터 시행한 다주택자 양도세 중과 조치는 한시 완화해 매도 기회를 부여하기로 했다. 2주택자는 중과세율이 현행 20%p에서 2027년 5%p, 2028년 10%p으로 낮아진다. 3주택 이상자는 30%p에서 2027년 10%p, 2028년 15%p로 한시 완화된다.

정부는 이번 부동산 세제개편의 목적이 '가격 안정'보다는 '공정 과세'에 있다고 밝혔다.

구윤철 경제부총리 겸 재경부 장관은 지난달 31일 브리핑에서 "1세대 1주택 중에서 30억원 이하 주택에 대해서는 부담을 줄였고 40억원 내지는 50억원 상당 주택에 대해서는 정상화하는 구조로 설계했다"며 "거주하는 주택과 중산층에 대해서는 혜택을 주고 일정한 수준 이상에는 세 부담을 적정화하는 세제 합리화가 주된 목표였다"고 말했다.

구 부총리는 "부동산 세제 개편이 시장에 안착될 수 있도록 종부세는 내년부터 2028년까지 연차별로 시행하고, 양도소득세는 내년 1년간은 유예 기간을 거쳐 2028년부터 점진적으로 정상화하겠다"고 밝혔다.

[세종=뉴시스] 배훈식 기자 = 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 달 30일 오후 세종시 정부세종청사에서 2026년 세제개편안 상세 브리핑을 하고 있다. 2026.08.03. [email protected]

잠재성장률 반등, 민생 지원, 지역균형발전 위한 세제지원도 강화

이와 함께 정부는 잠재성장률 반등을 위한 세제 지원 방안도 이번 개편안에 담았다.

녹색 전환에 속도를 내고 경제안보를 강화하기 위해 국내생산 기반이 취약한 품목에 대해서는 생산량에 기초해 소득세와 법인세를 세액공제하는 '국내생산세액공제'를 신설한다.

국내생산세액공제 지원 대상은 태양광발전, 풍력발전, 이차전지, 반도체, 핵심소재, AI로봇부품 등 6개 분야다. 생산량에 기준공제액을 곱해 공제액을 산출한다. 생산 지역별 계수(수도권 1.0%, 비수도권 광역시 1.1%, 기타 비수도권 1.3% 등)도 적용해 지방 소재 기업에는 더 큰 혜택을 주기로 했다.

중소기업의 성장 촉진을 위해 세제지원시 '점감 구조'도 도입한다. 중소기업을 졸업해도 지원이 끊기지 않고 일정 기간 동안 서서히 줄어들게 하겠다는 설명이다. 중소기업 특별세액감면과 영상·웹툰콘텐츠 제작비용 세액공제에 이 같은 점감 구간을 신설한다.

자본시장 활성화를 위해 국내시장 장기 투자에 혜택을 주는 '생산적 금융 개인종합자산관리계좌(ISA)'를 신설한다. 생산적금융 ISA는 현재의 일반 ISA와 달리 이자·배당소득이 전액 비과세다. 또 총급여 7500만원 이하의 34세 이하 청년을 대상으로 하는 '청년형 ISA'의 경우 납입금에 대해 10%의 소득공제 혜택도 준다.

양극화 해소와 민생 지원, 지역균형발전을 위한 세제 지원 방안도 마련했다.

저소득층 지원을 위한 근로장려세제(EITC)는 소득 요건을 대폭 완화(맞벌이 가구 기준 4400만원→5200만원)하고 최대 지급액도 확대(맞벌이 가구 330만원→360만원)한다.

세액공제 대상 월세 한도도 연 1000만원에서 1200만원으로 상향조정하고, 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 과세특례는 상시화한다.

종합소득 기본공제 대상이 되는 배우자 및 부양가족의 소득금액 요건은 100만원에서 300만원(근로소득만 있는 경우 총급여 750만원)으로 상향한다.

지방주도 성장을 위해 국내생산세액공제, 연구개발(R&D)비용 세액공제, 통합투자세액공제에는 지역별 계수를 도입해 지방에 대한 세제 혜택이 수도권의 최대 1.5배가 되도록 한다.

중소기업 취업자에 대한 근로소득세 감면은 지방 소재 기업 근로자에 대한 혜택을 확대한다. 수도권, 비수도권 광역시, 기타 비수도권, 기타 비수도권 우대지역을 구분해 근로소득세 감면유과 감면 기간에 차등을 두기로 했다.

이와 함께 정부는 그동안 편법 상속의 수단으로 악용되고 있다는 지적을 받아왔던 가업상속공제도 제도 전반을 재설계했다. 가업 승계 지원 취지에 부합하도록 전문 기술이나 경영상 노하우를 보유한 기업의 경우에만 혜택을 주겠다는 설명이다.

공제 대상은 마트, 버스·택시 운송업, 주차장업, 창고업, 병원, 약국 등을 제외하고 제도 취지에 부합하는 727개 업종만 남기기로 했다. 피상속인의 경영 기간 요건은 현행 10년에서 30년으로 조정하고, 상속 후 10년간 사후관리를 하도록 했다.

또 제3자 사업승계 지원을 위한 과세특례를 신설해 친족이 아닌 자에게 사업을 승계하는 경우에도 매도자와 매수자에게 세제지원을 하기로 했다. 일정 요건을 충족한 매도자에게는 양도세의 20%를, 매수자는 소득세와 법인세를 5년간 10% 감면한다.

그동안 주식 투자자들과 정치권 등에서 필요성이 제기된 '주가 누르기 방지법'도 이번 세제개편안에 포함됐다. 대주주가 상속·증여를 앞두고 주가 상승을 억제해 세부담을 줄이는 것을 방지하기 위한 장치다.

정부는 최근 6년간 주가순자산비율(PBR)이 업종별 하위 25%(코스닥 10%)에 해당하는 등 주가 누르기 추정 요건을 충족하면 과세 관청이 평가 기간을 확장해 주식을 재평가하도록 했다.

비과세·감면 제도는 전체 241건 중 115건을 정비했다.

하이브리드 자동차에 대한 개별소비세 감면 등 지원 목적을 달성했거나 실효성이 낮은 조세지출 20건은 종료하기로 했다. 출산·입양 및 혼인세액공제 등 17건은 조세지출을 폐지하고 재정지원 방식으로 전환한다. 신용카드 매출에 대한 부가가치세 세액공제 제도 등 64건은 정책 목표에 맞게 재설계했다. 지속 지원이 필요한 제도 14건은 상시화하기로 했다.

5년간 세수 3조4430억원 증가 전망…종부세 개편으로 2조1815억원↑

정부는 이번 세제개편으로 향후 3조4430억원의 세수가 증가하는 효과가 발생할 것으로 전망했다.

종합부동산세 조정으로 향후 5년간 2조1815억원의 세수가 늘어날 것으로 분석됐다. 신용카드 매출 부가가치세 세액공제 제도 개선 등으로 부가가치세수도 6007억원 증가하는 것으로 나타났다. 조세지출 제도를 대폭 정비하면서 기타 세수는 1조3823억원 늘어난다.

반면 근로장려금 지급 확대, R&D 통합투자세액공제, 중소기업 근로자 소득세 감면 지방우대 등으로 인해 소득세는 5579억원, 법인세는 1636억원 감소하는 것으로 분석됐다.

세제개편으로 인한 세부담은 주로 고소득자가 지게 되는 것으로 나타났다. 고소득자의 세부담은 1226억원 증가하는 반면 서민과 중산층은 1조2258억원 늘어난다. 중소기업(-791억원)과 대기업(-578억원) 등 기업의 부담도 완화된다.

정부는 4일 이번 세제개편안을 입법예고하고 오는 27일 차관회의와 다음달 1일 국무회의를 거쳐 9월 정기국회에 제출한다는 계획이다.


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