'반포자이' 국평 보유세 1810만→2764만원…비거주 땐 3318만원

공시가 상승률 올해 절반 가정…주요 단지 49.7~70.7%↑

비거주 반포자이 3318만원…거주자보다 554만원 더 부담

은마·잠실5 60%대 상승…한남더힐 비거주시 1억3028만원

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 정부의 종합부동산세 개편안에 따라 서울 주요 고가 아파트에 거주하는 1주택자의 보유세가 올해보다 절반 이상 늘어날 것으로 추산됐다.

공정시장가액비율과 종부세율 인상까지 겹치면서 고가주택의 보유세 부담이 크게 늘었고, 비거주 1주택자는 기본공제 축소로 거주자보다 최대 25.4% 더 많은 보유세를 부담하는 것으로 분석됐다.

3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종부세 공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년 70%로 오른다. 고가주택에 적용되는 종부세율도 단계별로 인상된다.

거주 1주택자의 종부세 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대되지만, 보유 주택에 거주하지 않는 1주택자는 9억원으로 축소된다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 위 개편안에 따라 시뮬레이션한 결과, 서울 서초구 반포동 '반포자이' 전용 84㎡ 거주 1주택자의 보유세는 올해 1809만원에서 내년 2763만원으로 954만원(52.7%) 증가하는 것으로 추산됐다.

반포자이 전용 84㎡의 올해 공시가격은 34억9100만원이다. 내년에는 올해 공시가격 상승률 25.8%의 절반인 12.9%가 적용돼 약 39억4216만원으로 오르는 것으로 가정했다. 현재 반포자이 전용 84㎡의 시세는 약 47억원 수준이다.

1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 확대되지만, 조정대상지역 내 1주택자는 공정시장가액비율이 올해 60%에서 내년 70%로 높아지고 과세표준 6억~12억원 구간부터 세율도 1.0%에서 1.3%로 인상돼 세 부담이 커지기 때문이다.

같은 주택을 보유한 비거주 1주택자의 보유세는 올해 1809만원에서 내년 3318만원으로 1508만원(83.4%) 증가하는 것으로 나타났다. 내년 거주 1주택자의 보유세보다 554만원(20.1%) 많다.

반포의 다른 주요 고가 단지도 내년 보유세가 3000만원 안팎에 이를 전망이다.

'래미안퍼스티지' 전용 84㎡ 거주 1주택자의 보유세는 올해 1904만6835원에서 내년 2986만526원으로 1081만3691원(56.8%) 증가한다. '아크로리버파크' 전용 84㎡는 2226만8466원에서 3333만2209원으로 1106만3743원(49.7%) 오른다.

비거주 1주택자의 내년 보유세는 래미안퍼스티지 3540만4526원, 아크로리버파크 3887만6209원으로 각각 추산됐다.

강남권 주요 재건축 단지에서는 거주 1주택자의 보유세가 60% 이상 증가했고, 비거주 1주택자의 세 부담은 올해의 두 배 수준으로 늘었다.

강남구 대치동 '은마아파트' 전용 84㎡ 거주 1주택자의 보유세는 올해 1003만5738원에서 내년 1630만8631원으로 627만2893원(62.5%) 증가한다. 비거주 1주택자는 2045만2758원으로 올해보다 1041만7020원(103.8%) 늘어난다.

송파구 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡ 거주 1주택자의 보유세는 올해 1257만6528원에서 내년 2078만9447원으로 821만2919원(65.3%) 증가한다. 비거주 1주택자는 2520만3638원으로 올해보다 1262만7110원(100.4%) 증가할 것으로 추산됐다.

분석 대상 가운데 보유세액이 가장 큰 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 235㎡는 거주 1주택자의 보유세가 올해 7632만8650원에서 내년 1억3027만8043원으로 5394만9393원(70.7%) 증가한다.

비거주 1주택자의 보유세는 올해 7632만8650원에서 내년 1억4086만2043원으로 6453만3393원(84.5%) 늘어나는 것으로 나타났다.

이번 시뮬레이션은 거주 1주택자 기본공제 14억원과 비거주 1주택자 기본공제 9억원, 공정시장가액비율 70%와 개편된 종부세율을 적용해 산출했다. 고령자와 장기 보유·거주기간에 따른 세액공제는 반영하지 않았다.

전문가들은 이번 세제개편으로 고가주택의 보유세 부담이 전반적으로 늘고, 비거주 1주택자는 기본공제 축소까지 겹쳐 세 부담 증가 폭이 더욱 커질 것으로 봤다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "이번 세제개편은 사실상 강남권 등 고가·비거주 주택을 정조준한 핀셋 규제에 가깝다"며 "거주 여부와 상관없이 공정시장가액비율과 세부담 상한이 올라 전반적인 보유세 부담이 상향 평준화될 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "특히 비거주자는 기본공제 축소까지 겹쳐 보유비용이 가중되고, 이는 강남권 핵심지역의 매물 출회를 압박하는 요인으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.


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