초고가·비거주 타격해 '똘똘한 한채' 선호 억제?…부작용 우려도

40억 이상 초고가주택·비거주 주택 종부세 대폭 강화

양도세 중과 2년간 한시 유예해 다주택자 매물 유도

전문가들, 부동산 시장 안정 효과에는 부정적 전망

"보유세 강화 따른 시장 안정 효과 단기에 그칠 것"

"비거주 주택 과세 강화는 전월세에 전가될 수 있어"

"보유세 올려도 거래세 안낮추면 매도 주저하게 돼"

고령자 지방 이전 특례는 긍정 평가 "현실적 방안"

[서울=뉴시스] 정부가 종합부동산세를 실거주 중심으로 개편하면서 1세대 1주택자는 시가 약 20억원까지 실제 거주 여부와 관계없이 종부세를 내지 않게 된다. 다만 시가 약 20억원을 넘으면 실거주 여부에 따라 세 부담이 달라진다. 실거주자도 시가 약 34억원을 넘는 초고가 주택부터는 공정시장가액비율과 세율 인상 영향으로 현행보다 종부세 부담이 늘어날 전망이다.  (그래픽=안지혜 기자)  [email protected]

[세종=뉴시스] 안호균 임하은 박광온 기자 = 정부가 3일 발표한 부동산 세제개편안은 초고가주택과 비거주주택에 대한 과세를 대폭 강화한게 가장 큰 특징이다. 정부는 '공정과세'를 위한 세제 합리화 차원이었다고 설명했지만 최근 주택시장 과열을 유발한 '똘똘한 한 채' 선호 심리를 정조준했다는게 시장의 대체적인 반응이다.

매물을 유발하기 위한 장치도 마련했다. 지난 5월10일 시행했던 양도소득세 중과 조치는 2년간 한시적으로 완화해 다주택자들에게 매도 기회를 주기로 했다. 종합부동산세 세율과 공정시장가액비율 인상, 보유공제 폐지는 2027년부터, 양도세 장기보유특별공제 폐지는 2028년부터 단계적으로 시행키로 한 것도 시장의 반응을 유도하는 조치라는 평가다.

고령자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주할 경우 일시적으로 양도세를 감면하는 등 유인책도 마련했다.

일부 전문가들은 정부가 시장 안정을 위한 강력한 의지를 보여줬다는 점을 긍정적으로 평가했다. 하지만 이번 세제개편이 '똘똘한 한채' 심리를 억제하고 부동산 시장을 안정시킬 수 있을 지에 대해서는 부정적인 평가가 많다. 주택 보유자들이 세부담을 세입자에게 전가하면서 전월세난이 심화할 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

한문도 연세대 금융부동산학과 교수는 "부동산 시장을 안정시키겠다는 강력한 의지를 보여주려 노력한 점은 긍정적"이라며 "개별 대책을 하나씩 보면 상당히 연구를 많이 했고, 정책 시행 시기와 매도 기한 등도 세밀하게 설계한 것으로 보인다"고 평가했다.

다만 한 교수는 "일정 부분 효과는 있을 것으로 본다. 고가주택의 보유세 부담이 커지면 처음에는 보유자와 매수자가 움찔할 수밖에 없다. 하지만 공급이 부족한 상태에서는 이런 효과가 오래가기 어렵다. 여러 연구와 과거 사례를 보면 보유세 강화의 효과는 통상 6개월에서 1년 정도 나타난 뒤 시장 가격에 흡수되거나 임차인과 매수자에게 전가되는 경향이 있다"고 지적했다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "고가주택에 대한 세부담은 양극화될 가능성이 높다. 초고가주택으로 분류되는 주택은 매물 증가가 예상되지만 그 이하 주택은 오히려 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다. 매물이 시장에 나오더라도 세부담으로 당분간은 관망하거나 매수자가 위축돼 거래도 어려울 수 있다"고 전망했다.

권 교수는 "시가 30억 이상 주택이 해당되는지역은 대부분 강남권과 한강벨트권으로 올해는 세부담이 없겠지만 2028년 이후 실제 세금이 부과되면 징벌적 과세라고 반발이 있을 수 있다"며 "특히 비거주 주택은 전월세에 전가될 가능성이 크다"고 언급했다.

이번 세제개편이 다수 전문가들과 시장 참여자들이 해법으로 제시했던 '보유세 강화, 양도세 완화'와는 다소 거리가 멀어졌다는 점에서 부정적인 평가를 내놓는 전문가도 존재한다.

부동산 세제를 보유세 중심으로 개편해야한다는 것은 경제협력개발기구(OECD) 등 국제기구에서도 권고하고 있는 사항이지만, 이번 세제개편안에서 종부세 강화는 초고가·비거주 주택에 한정됐고 양도세도 완화도 거의 이뤄지지 않았다. 일시적으로

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "보유세는 일부 강화하고 양도세는 완화한 것처럼 보이지만, 실질적인 양도세 완화는 전혀 이뤄지지 않았다"며 "다주택자 양도세는 잠시 중과한 뒤 다시 원래 상태로 돌아가는 것이다. 사람들의 기준점은 중과가 시행되기 전 상태다. 양도세를 실질적으로 낮춘 것은 아니다."라고 설명했다.

김 교수는 "종부세 대상자 중에는 핵심 중산층과 오피니언 리더가 많다. 이들 전체를 상대로 세 부담을 올리면 정치적 저항이 커질 수 있다. 그래서 고가주택 보유자에게 부담을 집중한 것으로 보인다"라며 "당장은 성공한 것처럼 보일 수 있지만 종부세 구조 자체는 더 기형적으로 만들었다. 보유세 정상화는 과세 대상을 지나치게 좁히기보다는 더 넓은 계층이 조금씩 부담하도록 하는 방향이어야 한다"고 비판했다.

양도세 중과 한시 완화와 종부세 강화 등은 일시적인 효과에 그칠 것이라는 분석도 있다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 거시금융정책연구부 연구위원은 "양도세 중과를 2027~2028년 한시적으로 완화한 것은 일정 부분 매물 출회 효과는 있을 수 있다. 문재인 정부 당시 등록임대주택으로 등록한 물량이 8년 의무임대 기간을 채우는 시점이 2027년 정도다. 그 물량이 시장에 나올 가능성은 있다. 정책 목표는 이해하지만 효과는 그 기간에 한정될 것"이라고 내다봤다.

문 연구위원은 또 "종부세는 우리나라에서 1~2% 정도만 부담하는 세금"이라며 "이번 개편은 고가주택 위주이고 실제 타깃이 생각보다 굉장히 좁다. 종부세만 핀셋처럼 조정한다고 해서 시장 안정 효과가 있다고 보지는 않는다."고 덧붙였다.

또 세제개편 만으로는 시장 안정 효과가 크지 않을 것으로 예상되는 만큼 향후 공급 확대 등 추가적인 대책을 병행해야 한다는 의견도 있다.

권대중 교수는 "규제로 시장을 안정화시키는 것을 일시적 효과는 있지만 근본적 대책은 될 수 없다"며 "2025년 9·7 대책과 2026년 1·29대책은 중장기 (공급) 대책으로 시장은 당장 입주할 주택을 원한다. 입주할 집이 없으면 전월세도 매매도 가격상승압력을 받는다"고 짚었다.

그는 "단기주택 공급 정책이 필요하다"며 "단기주택공급은 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등 비아파트부분의 주택수 제외로 풀어야 한다. 현재 2027년 말까지 60㎡ 이하의 주택을 구입하는 경우 주택 수에서 제외하고 있다. 이를 138만호가 분양 또는 입주할 때까지는 주택 수에서 제외해야 공급이 늘어나 전월세 시장과 서민주택시장이 안정될 수 있다"고 강조했다.

한문도 교수는 "(이번 세제개편은) 보유세를 강화하고 거래세를 완화한다는 기존의 논의 방향과는 다소 핀트가 맞지 않는다. 취득세 개편은 사실상 빠졌고, 양도세도 완화됐다고 보기는 어렵다"며 "보유세 부담을 높이면서 거래세를 함께 낮추지 않으면 집을 처분하고 싶어도 높은 거래비용 때문에 매도를 주저할 수 있다"고 말했다.

한 교수는 "시장의 방향이 확실하게 정해지려면 세제와 금융정책, 공급대책이 동시에 제시돼야 한다"며 "특히 저렴한 분양가의 주택이 충분히 공급된다는 신호를 줘야 한다. 앞으로 주택 공급이 늘어날 것이라는 믿음이 생기면 수요자들이 지금 당장 집을 사려고 서두르지 않는다"고 했다.

정부가 고령 1주택자의 지방 이전시 양도세 특례 등 일부 정책에서 매도 유인책을 마련한 것에 대해서는 긍정적인 평가가 나왔다.

김우철 교수는 "평가할만한 부분은 고령자 1주택자의 지방 이전에 양도세 특례를 부여한 것"이라며 "부동산 관련 세제 가운데에서는 그나마 의미가 있는 조치다. 청년의 지방 이전보다 은퇴한 고령자의 이동을 유도하는 것이 현실적으로 가능성이 더 높다"고 말했다.

문윤상 연구위원은 "서울 주택 보유자는 절반 이상이 60대 이상이다. 소득이 줄어드는 시기에 다운사이징을 고민하는 경우가 많다. 서울은 거래 가능한 매물이 매우 부족하다. 신규 공급이 아니면 결국 누군가는 서울을 떠나야 공급이 생긴다."라며 "처음 시도되는 정책이라 효과는 아직 알 수 없지만 새로운 시도이고 긍정적으로 평가한다"고 언급했다.

[서울=뉴시스]

◎공감언론 뉴시스 [email protected], [email protected], [email protected]