집값 폭락 대비 주택 대량매입…'기본주택' 닮은 '보편형 임대' 주목

8·13대책 포함 '보편형 공공임대' 기본주택 유사성

전문가 "대출 연체율, 주담대보다 기업대출 증가"

서울 아파트 경매 낙찰가율 100% 상회…"경쟁 有"

"보편형공공임대 실현, 지속가능한 재원구조 중요"

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 정부가 13일 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안을 발표했다. 또한 지난 1월 29일 발표한 도심 내 공공부지 공급 계획에 대해 정비사업 지연요소는 과감히 개선하고 신속 공급이 가능한 매입임대 공급을 획기적으로 지원한다고 발표했다. 지난 1월 발표한 공공부지 중 하나인 태릉CC는 오는 29년 9월 착공될 예정이다. 사진은 서울 노원구 태릉CC의 모습. 2026.08.13. [email protected]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 이재명 대통령이 집값 하락에 대비해 일정 기준 이하의 주택을 대량 매입하는 시스템을 준비하라고 지시하면서, 정부가 추진하는 공공주택 정책의 방향에 관심이 쏠리고 있다.

이 대통령은 지난달 30일 자신의 엑스(X·옛 트위터) 계정에 "조기 대량 공급, 투기수요억제, 고금리에 의한 대출 연체와 경매 폭증 등으로 주택가격이 폭락할 경우에 대비해 공공주택 보유용으로 일정 기준 이하의 주택을 대량 매입하는 시스템을 준비하도록 지시했다"고 밝혔다.

기존의 매입임대주택은 미분양 등 부동산 경기가 악화되면 한국토지주택공사(LH)가 사후적으로 주택물량을 사들이는 방식이다.

이번 구상 역시 주택가격 하락 등 시장 상황에 따라 공공이 주택을 매입해 공공주택으로 활용하는 방안을 담고 있다.

이 같은 방식은 이 대통령이 경기도지사 시절 추진한 기본주택과 일부 공통점이 있다. 기본주택은 무주택자라면 소득·자산·나이 등에 따른 별도의 입주자격 제한 없이 장기간 거주할 수 있도록 한 임대주택 모델이다. 관련 법안들이 국회에 발의됐지만 제도화로 이어지지는 못했다. 

정부가 지난달 발표한 8·13 공급대책에는 기본주택과 유사한 개념의 '보편형 공공임대주택'이 포함됐다. 보편형 공공임대주택은 소득계층과 관계없이 다양한 계층이 장기간 거주할 수 있는 공공임대주택을 목표로 한다.

구체적으로는 우수한 입지에 고품질 주택을 공급하고, 기본 6년간 거주할 수 있도록 하되 출산 가정은 거주기간을 연장할 수 있다. 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 최대 20년까지 거주할 수 있다. 공급 물량의 50% 이상은 무주택 청년에게 배정한다는 계획이다.

공급 지역으로는 남양주왕숙 S10블록과 인천 계양 AC2-1블록, 하남 교산 공공복합용지 등 3기 신도시 역세권과 서울 도심 등이 거론됐다. 수도권 규제지역에서 민간분양 잔여물량, 즉 '줍줍'이 발생하면 LH 등이 우선 매입해 보편형 공공임대주택으로 공급한다는 내용도 포함됐다.

다만 기본주택과 보편형 공공임대주택은 거주기간과 대상 등에서 차이가 있다. 기본주택은 30년 이상 장기 거주를 목표로 했지만, 보편형 공공임대주택의 거주기간은 기본 6년에 조건에 따라 최대 20년이다. 보편형 공공임대주택 역시 기존 공공임대주택보다 입주자격을 완화해 중산층까지 이용할 수 있도록 했다는 점에서 기본주택과 일부 유사한 성격을 갖는다.

인적 구성에서도 관련성이 거론된다. 이 대통령이 경기도 도시주택실장으로 재직할 당시 기본주택 정책 입안에 참여했던 홍지선 국토교통부 제2차관이 국토부 장관 후보자로 지명되면서 향후 공공주택 정책에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모인다.

 

[세종=뉴시스] 배훈식 기자 = 홍지선 국토교통부 장관 후보자가 31일 오전 세종시 정부세종청사로 출근하고 있다. 2026.08.31. [email protected]

관련 제도와 시스템이 구체화되더라도 실효성은 미지수다. 고금리에 의해 주택담보대출 연체와 경매 폭증 등으로 주택가격이 폭락할 것이라는 진단에 대한 의문이 제기된다.

김학렬 스마트튜브 소장은 "6월 말 은행권 주택담보대출 연체율은 0.28%로 1년 전보다 0.02%포인트(p) 떨어졌다"며 "6월 전체 원화 대출 연체율은 0.56%로 같은 달 기준 10년 만에 높은 수준이지만 이를 끌어올리는 쪽은 주담대보다 기업대출, 특히 중소법인 대출"이라고 지적했다.

경매시장 역시 지역별로 흐름이 다르다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 1~8월 전국 아파트 경매 건수는 2만5174건으로 전년 동기보다 9.8% 증가했다. 지방 아파트 경매 건수가 같은 기간 16.5% 늘어난 반면 수도권은 0.01% 감소했다.

전국 아파트 낙찰률은 42.6%에서 5.9%포인트 하락했다. 서울 아파트 낙찰률도 50.3%에서 46.3%로 낮아졌다. 반면 서울 아파트 낙찰가율은 101.2%로 전년 동기 96%보다 5.2%포인트 상승했다. 입지와 사업성이 양호한 매물에는 수요가 몰리면서 감정가를 웃도는 가격에 낙찰되는 사례가 나타난 것으로 풀이된다.
 
공공의 주택 매입은 과거에도 시장 급락기에 활용돼 온 정책 수단으로, 이를 단순한 시장 안정책에 그치지 않고 우량 입지의 주택을 공공자산으로 확보해 다양한 계층에 공급하는 방식으로 확장할 필요가 있다는 분석도 나온다.

윤성진 국토연구원 주거정책연구센터 부연구위원은 "보편형 공공임대주택의 구상을 들여다보면 기본주택의 철학이 일정 부분 담겨 있다"며 "든든전세나 전세사기 피해주택 등 공공이 주택을 직접 매입하는 정책은 결코 새로운 방식이 아니며, 과거 주택가격이 급락했을 당시에도 정부가 시장에 대응하기 위해 활용한 전례가 있다"고 말했다.

이어 "국가가 양질의 입지에 있는 주택을 확보해 다양한 계층에 공급함으로써 공공임대주택의 패러다임을 전환해 나가겠다는 정책 방향에는 공감한다"고 덧붙였다.

익명의 한 부동산 전문가는 "'보편형 공공임대주택' 정책을 실현하려면 가장 큰 문제는 결국 재원"이라며 "국가가 공공택지와 주택도시기금 운용, 임대수익 및 관리비용 등 지속 가능한 재원 투입 구조를 갖출 수 있어야 가능한 정책"이라고 제언했다.


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