월세 늘자 글로벌 자본 '눈독'…한국 주거시장 투자처 부상[월세시대④]

한국, APAC 리빙 투자 선호 4위…85% "향후 투자 확대"

서울 코리빙 투자 1.7조…주요 자산 해외자본 비중 83.9%

전세→월세에 임대수익 기반 확대…가격·세금·엑시트는 부담

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 서울 아파트 전세 부족이 심화되면서 3월 들어 임대차 갱신계약 비중이 절반에 육박하는 것으로 나타났다.

1일 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 올해 1월부터 지난달 31일까지 3개월간 서울 아파트 임대차 계약 5만5890건을 분석한 결과, 이중 갱신계약은 46.73%(2만6117건)을 차지하는 것으로 나타났다.

임대차 신규계약 중 월세 비중도 높아졌다. 올해 1분기 임대차 신규계약 2만8329건 중 월세 비중은 52.74%(1만4941건)으로 지난해 같은 기간 44.77% 대비 7.97%p 확대됐다.

사진은 이날 서울 성북구 아파트 단지의 모습. 2026.04.01. [email protected]

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 전세 중심이던 국내 임대차 시장이 월세 중심으로 빠르게 재편되면서 한국 주거 시장이 글로벌 기관투자자들의 새로운 투자처로 떠오르고 있다.

월세는 전세와 달리 안정적인 임대수익을 확보할 수 있어 기관투자에 유리한 데다, 1인 가구 증가와 주택 가격 상승 등으로 기업형 임대주택 수요도 커지고 점도 투자매력을 높이는 요인이다.

다만 높아진 관심이 실제 투자 확대로 이어지기까지는 여전히 넘어야 할 산이 많다는 평가다. 규제 부담이 큰 데다 기관투자자가 투자할 만한 주거 자산도 충분하지 않기 때문이다.
 
6일 글로벌 부동산 컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 '2026년 아시아태평양(APAC) 리빙 투자자 설문조사'에 따르면 한국은 호주·뉴질랜드, 일본, 싱가포르에 이어 APAC 주거 부문 선호 투자 지역 4위를 기록했다.

전체 응답자의 85%는 향후 5년간 APAC 리빙 부문 투자액을 늘릴 계획이라고 답했다.

보고서는 한국 시장의 투자 매력이 커진 배경으로 '전세의 월세화'를 꼽았다. 국내 전월세 거래 가운데 월세 비중은 2024년 1월 55.9%에서 같은 해 12월 60.5%로 높아졌고, 지난해 8월에는 66.0%까지 상승했다.

전세시장 불안과 대출 규제 강화 등으로 월세 전환이 이어지면서 정기적인 임대수익을 확보할 수 있는 주거 자산의 투자 매력도 커질 수 있다는 분석이다.

[서울=뉴시스] 아시아·태평양 주거 부문 투자 선호 지역. (제공=쿠시먼앤드웨이크필드코리아). 2026.08.27. [email protected] *재판매 및 DB 금지

전세 월세화에 커지는 코리빙…해외자본도 잇단 투자

이 같은 흐름 속에서 국내에서는 코리빙(Co-Living)이 대표적인 기관 투자형 주거 상품으로 성장하고 있다.

코리빙은 한 건물 안에서 침실 등 개인 공간은 독립적으로 사용하면서 거실과 주방 등 일부 시설을 공유하는 주거 형태다. 일반 임대주택보다 단기 계약이나 무보증금 등 유연한 계약 방식을 적용하고, 전문 운영사가 청소와 커뮤니티 프로그램 등 각종 서비스를 제공하는 경우가 많다.

종합 부동산 서비스 회사 새빌스코리아는 한국에서 최근 1인 가구 증가와 주택가격 상승, 월세 선호 확대 등으로 인해 코리빙 수요가 늘어나고 있다고 분석했다.

국내에서는 DDPS와 홈즈컴퍼니, MGRV 등 전문 운영사들이 지점 확대와 운영사 인수 등을 통해 사업을 넓히고 있다.

공급 부족도 대체 주거 상품의 성장 요인으로 꼽힌다. 새빌스는 서울 아파트와 오피스텔 신규 공급이 단기적으로 감소하는 가운데 특히 오피스텔 입주 물량이 크게 줄면서 향후 코리빙 등 대체 주거상품의 필요성이 커질 것으로 전망했다. 실제 2026년 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 1471실로 최근 6년 평균의 10.7% 수준에 그칠 것으로 추산했다.

글로벌 자본의 투자도 본격화하고 있다.

새빌스에 따르면 서울 코리빙 투자 규모는 2025년 10월 누적 기준 1조7131억원으로 늘었다. 투자자가 확인되는 주요 자산을 기준으로 해외 투자자 비중은 83.9%에 달했다.

모건스탠리와 ICG, KKR, 하인즈 등 해외 투자자들이 국내 자산운용사나 자산관리회사(AMC)와 손잡고 시장에 진입한 영향이다.

올해 들어서도 해외 기관자본의 국내 리빙 투자가 이어지고 있다.

TPG 안젤로고든은 지난 4월 현대하임자산운용과 함께 '맹그로브 신설·동대문'을 총 1114억원에 인수했다. 이어 5월에는 미국계 자산운용사 누빈(Nuveen)이 위브리빙과 손잡고 서울 중구의 임대 자산을 인수하며 국내 주거 시장에 처음 진출했다.

새빌스도 모건스탠리와 ICG, KKR 등 글로벌 투자사의 적극적인 투자가 국내 코리빙 시장의 성장을 견인하고 있다고 평가했다.

"관심 높지만 실제 투자까지 쉽지 않아"…규제가 변수

다만 국내 리빙 시장에 대한 높은 관심이 곧바로 실제 투자 확대로 이어지는 것은 아니라는 평가가 나온다.

쿠시먼앤드웨이크필드 조사에서도 한국은 시장 규모와 규제, 가격 등이 실제 자금 투입을 제약하는 요인으로 지적됐다. 응답자의 44%가 매수자와 매도자 간 가격 기대치 차이를 가장 큰 투자 과제로 꼽았고, 개발 사업성 문제가 29%로 뒤를 이었다.

국내 업계에서는 특히 투자 이후 자산을 되팔아 자금을 회수하는 '엑시트(Exit)' 부담을 주요 변수로 꼽는다.

새빌스코리아 관계자는 "회사마다 전망은 다르지만 전반적으로 현재 국내 시장에서는 외국 기관의 진입이 쉽지 않다고 보는 경향이 강한 것 같다"며 "투자를 하고 나면 나중에 매각하는 순간이 분명히 오는데, 지금은 세금이나 종부세 등 규제 관련 이슈가 있다"고 말했다.

이어 "재무적 투자자나 운용사 입장에서는 숫자가 제일 중요한데 현재는 숫자가 잘 나오지 않는 것 같다"면서 "이런 부분을 감안하고도 전망이 밝다고 보는 곳은 분명히 있고, 실제로 검토를 거쳐 투자까지 이어지는 경우도 있다"고 설명했다.


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