강남은 매물 급증, 외곽은 상승…서울 아파트 시장 양극화 속 진실은

서울 아파트 매물 폭증·거래 절벽

"하락장 아닌 세제발 일시 멈춤"

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 서울 성북구 개운산에서 바라본 서울 강북권 아파트 숲.   2026.11.02. [email protected]

[서울=뉴시스]이준형 인턴 기자 = 최근 서울 아파트 시장을 두고 매물 증가와 거래량 감소가 겹치며 일각에서 하락장 진입 우려가 나오는 가운데, 세제 개편 등에 따른 일시적 현상일 뿐 무조건적인 하락장으로 해석하기는 이르다는 전문가의 진단이 나왔다.

2일 유튜브 채널 '월급쟁이부자들TV'에 출연한 투자전문가 '자음과모음(자모)'은 '매물수'와 '거래량' 두 가지 지표를 통해  최근 서울 부동산 시장의 흐름을 분석했다.

자모는 우선 최근 서울 부동산 시장의 통계적 지표를 짚었다.

한국부동산원에 따르면 지난 88.8% 수준이던 서울 아파트 매매 실거래가격 지수가 전년 동기 대비 큰 폭으로 상승하며 과거 문재인 정부 시절인 2021년 11월 이후 가장 가파른 상승률을 기록했다. 특히 노원·도봉·강북·성북 등 서울 외곽의 동북권이 상승세를 주도한 반면, 강남·서초·송파·강동 등 동남권 고가 시장은 상대적으로 하락세를 보이는 엇갈린 흐름이 나타났다.

이와 함께 거래량 측면에서는 5월 9000건에 육박하던 서울 아파트 거래량이 9월 들어 3000건 미만으로 급감하며 반토막 수준을 보였다. 매물 역시 고가 지역인 강남권을 중심으로 급격히 쌓이는 양상을 보이고 있다.

이러한 현상에 대해 자모는 "표면적으로는 매물이 쌓이고 거래량이 줄어들어 하락 압력이 커지는 것처럼 보이지만, 시장을 단순 낙관론이나 비관론으로만 볼 것이 아니라 현상의 원인을 정확히 진단해야 한다"고 강조했다.

강남 등 고가 시장에서 매물이 급증하고 거래가 얼어붙은 주된 원인으로는 세제 부담과 규제를 꼽았다.

다주택자 양도세 중과 및 보유세 부담 가중, 그리고 향후 양도소득세 공제 한도 축소 등을 앞두고 세금 부담을 피하려는 매도자들이 27년까지 매물을 서둘러 내놓고 있다는 설명이다. 자모는 "이는 수요가 실종됐다기보다는 세제 개편에 따른 '기간 한정 매물'이 일시적으로 출회된 성격이 짙다"고 분석했다.

반면 중저가 시장과 수도권 외곽으로의 수요 이동 현상도 주목했다.

서울 중심지의 가격 급등으로 피로감을 느낀 실수요자들이 인접한 경기도 권역으로 눈을 돌리면서, 경기 지역 일부 아파트들은 오히려 서울보다 높은 상승률을 기록하기도 했다. 아울러 전월세 시장의 심각한 매물 부족과 높은 임대료 부담이 여전히 해소되지 않아, 세입자들이 매매 수요로 전환할 수밖에 없는 구조적 요인이 남아 있다고 덧붙였다.

과거 2018년 하반기 강력한 세제 규제(9·13 대책) 도입 당시에도 매물이 잠기고 거래가 급감하며 일시적인 가격 조정기를 거쳤으나, 이후 입주 물량 해소와 함께 반등했던 사례를 언급했다.

끝으로 자모는 "현재의 거래 감소와 매물 증가는 시장이 망가진 것이 아니라 세제 개편을 앞두고 숨 고르기에 들어간 '일시 멈춤' 상태에 가깝다"라며 "무조건적인 하락 공포에 떨기보다, 매물이 쌓여 선택의 폭이 넓어진 지금이야말로 실수요자들에게는 더 좋은 조건으로 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수 있다"고 제언했다.


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