강남발 하락 확산할까, 전세난이 막을까…전문가 전망 분분[엇갈린 집값 신호③]

서울 91주 상승에도 오름폭 3주 연속 둔화

금리·매물 부담…전세난·이주 수요는 변수

강남권 약세 전망 속 100주 상승 가능성도

채상욱 "내년에는 서울 집값 하락 할 것"

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 서울 아파트 매매가격이 강남 3구 약세에도 91주 연속 상승세를 보이고 있다.  사진은 5일 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트.

5일 한국부동산원이 발표한 11월 첫째주(2일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 평균 0.07% 올랐다. 강남 3구 가운데 서초구와 강남구는 13주째, 송파구는 9주째 내림세를 보이고 있다. 2026.11.05. [email protected]

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 서울 아파트값이 91주 연속 오른 가운데 상승세 둔화가 하락 전환으로 이어질지를 놓고 시장 전망이 엇갈리고 있다. 강남3구의 약세에 서울 중저가 지역도 상승폭을 줄이고 있지만, 전세난에 따른 실수요가 집값을 떠받치면서 상승 흐름이 내년 초 100주까지 이어질 수 있다는 관측도 나온다.

금리 상승과 매매 매물 증가, 장기 상승에 따른 피로감은 집값을 누르는 요인이다. 반면 전세 매물 부족과 정비사업 이주 수요, 반도체 기업의 사내대출·성과급 자금은 매수세를 뒷받침할 수 있어 시장 방향을 가늠하기 어려운 상황이다.

8일 한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(2일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.07% 올라 91주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승폭은 전주(0.09%)보다 0.02%포인트 줄어 3주 연속 둔화했다.

특히 강남3구 등 서울 주요지역 중심으로 뚜렷한 하락세가 나타났다. 강남구(-0.39%)와 서초구(-0.37%)가 13주 연속 하락한 가운데 송파구(-0.17%)도 떨어졌으나, 서대문구(0.31%), 성북구(0.30%), 중랑구(0.28%) 등 상대적으로 중저가 아파트가 많은 서울 외곽 지역은 상승폭을 유지했다.

외곽도 상승폭 둔화…금리 오르고 매매 매물 쌓여

이재명 대통령은 지난 3일 국무회의에서 "서울 지역 아파트 매물이 급속도로 늘어나고 있고, 거래도 급속도로 줄어들고 있다"며 "주요 지역의 실제 거래 가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있다"고 말했다.

홍지선 국토교통부 장관도 지난 5일 자신의 소셜미디어 엑스(X·옛 트위터)에 "가격 지표에서도 일부 희망적인 신호가 보인다"며 "서울 집값 상승세가 주택가격동향조사 기준으로는 7월 이후, 실거래가지수 기준으로는 6월 이후 둔화되고 있다"고 밝혔다.

시장에서도 금리 상승과 매물 증가에 중저가 지역의 오름폭 둔화까지 맞물리면서 서울 집값 상승세가 꺾일 것이라는 전망이 나온다.

서대문·동대문·강서구는 최근 6주 가운데 가장 낮은 상승률을 기록했고, 성북구도 같은 기간 최저 수준으로 상승폭이 줄었다. 도봉구와 관악구는 10월 둘째 주를 정점으로 3주 연속 오름폭이 축소됐다.

금리 인상에 따라 차주들의 부담도 커졌다. 한국은행은 지난 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%포인트 인상했다. 추가 인상 가능성도 열어두고 있어, 대출 의존도가 높은 서울 외곽을 중심으로 수요가 꺾일 것이라는 관측이 나온다.

은행연합회에 따르면 이날 기준 5대 은행의 주택담보대출 고정형(5년) 금리는 연 4.79~6.73%로, 상단이 7%에 가까워졌다. 대출 규제로 빌릴 수 있는 금액이 제한된 상황에서 주담대 금리도 오르며 이른바 '영끌족'들의 부담이 커질 전망이다.

지난 8월 세제개편안 발표 이후로 아파트 매물도 늘고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 세제개편안이 발표된 지난 8월3일 6만409건에서 이날 8만97건으로 1만9688건(32.6%) 증가했다.

고가 주택이 밀집한 강남3구가 전체 증가분의 38.5%를 차지했지만, 성북구(61.3%), 강동구(45.4%), 노원구(31.8%) 등 다른 지역에서도 아파트 매물이 일제히 늘었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "고강도 대출 규제와 최근 증시 변동성 확대로 매수 여력이 위축된 데다, 그간 중저가 아파트값마저 가파르게 오르며 단기 급등에 따른 시장 피로도가 높아진 결과"라고 분석했다.

강남3구에 대해서는 "수요자들의 관망세가 지속되고 있고 정책 불확실성과 금리 등 거시적 변수가 여전히 존재하는 만큼 거래 둔화와 가격 약세 흐름은 당분간 지속될 개연성이 크다"고 내다봤다.

현재 강남3구를 비롯한 고가 주택의 하락세가 이어지는 가운데, 이 같은 흐름이 서울 전반으로 확산할 수 있다는 전망도 나온다. 내년에는 서울 집값이 전반적인 하락 국면에 접어들 수 있다는 분석이다.

채상욱 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 지난 2일 자신의 유튜브 채널에서 "지금 5분위 주택이 하락하고 있는데 자연스럽게 다른 곳도 하향 압력을 받게 될 것"이라며 "지금 10억 이하 주택의 강세가 남아있지만 내년에는 서울 집값이 하락할 것”이라고 말했다. 

 

전세난에 '생존 매수'…정비사업 이주·반도체 자금도 변수

다만 전세 매물 부족과 전셋값 상승이 실수요자의 매수를 자극하면서 집값 상승 흐름이 쉽게 꺾이기는 힘들 것이라는분석도 나온다.

실수요자들이 전셋집을 구하기 어려워지고, 가격 상승으로 주거비 부담까지 커지면 임차인들이 상대적으로 저렴한 주택을 찾아 매수에 나서는 '생존 매수'가 이어질 수 있기 때문이다.

아실에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1783건으로, 지난해 10·15 대책 당시 2만4369건보다 2586건(10.6%) 줄었다. 지역별로는 동대문구(-64.4%), 금천구(-60.4%), 구로구(-52.9%), 도봉구(-50.2%) 등에서 절반 이상 감소했다.

전셋값도 가파르게 오르고 있다. 11월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 0.17% 올라 매매가격과 마찬가지로 91주 연속 상승했다. 전세 매물 부족과 월세 전환 등이 맞물리면서 임차 수요의 부담이 커지는 모습이다.

올해 하반기 부터 재개발·재건축에 따른 이주 수요도 늘어날 전망이다. 은마아파트와 잠실주공5단지 등 대규모 재건축 단지가 내년 이주를 목표로 사업을 추진하고 있어, 이주가 본격화하면 인근 전세시장에 부담을 더할 수 있다.

서울시가 2031년까지 추진하는 정비사업의 이주 대상은 이미 이주한 4만6000가구를 포함해 22만2000가구 규모다. 앞으로 순차적으로 이주할 물량만 17만6000가구에 달한다. 이주 수요가 특정 지역에 집중되면 전세난이 심해질 수 있다.

경기 남부와 서울 동남권에서는 반도체 기업 임직원의 자금 유입도 집값의 변수로 거론된다. 사내 주택구입 대출이 매수 여력을 보완하는 가운데 내년 성과급 지급 기대까지 더해지면서, 직장 인근 주택을 사거나 선호 주거지로 갈아타려는 수요를 자극할 수 있다는 것이다.

 

100주 연속 상승 전망도…대출 규제·봄 이사철에 촉각

전문가들은 강남권의 약세가 당분간 이어지더라도 전세난에 따른 실수요 유입이 서울 전체의 상승세를 지탱할 수 있다고 분석한다. 내년 은행권 대출 한도 재설정과 봄 이사철 수요가 맞물리면 매수세가 다시 살아날 가능성도 열어두고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울 외곽의 매수세가 이어지는 상황에서 서울 아파트값 상승 흐름이 내년 초 100주까지 이어질 수 있다"며 "추가 대출 규제 가능성이 거론되는 등 정책 변화에 대한 불안이 여전한 상황이고, 규제가 생기기 전에 빨리 사야겠다는 인식이 생길 수 있다"고 내다봤다.

남 연구원은 "전월세 매물이 부족해 매도 호가 하락이 제한적이고, 중저가 지역 안에서도 더 저렴한 주택을 찾는 실수요 유입이 꾸준하다"며 "최근 나타난 상승세 둔화가 구조적인 하락으로 이어질지는 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

이어 "내년 은행권 대출 한도가 재설정되고 봄 이사철 수요가 움직이기 시작하면 매수세가 다시 살아날 가능성도 있다"고 덧붙였다.

[서울=뉴시스] 김혜진 기자 = 은행권 주택담보대출(주담대)에 이어 신용대출 금리도 연 7% 진입을 목전에 뒀다. 최근 주식시장 변동성이 커진 가운데 신용대출 금리마저 오르면서 빚을 내 투자에 나선 이른바 '빚투족'의 이자 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 3일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 신용대출 금리(금융채 6개월)는 이날 기준 연 5.32~6.82%로 집계됐다. 금리 상단이 연 6%대 중후반대까지 올라서면서 연 7%선에 근접해진 것이다.

3일 서울 시내의 한 건물에 시중은행 ATM 기계 모습. 2026.11.03. [email protected]

◎공감언론 뉴시스 [email protected]