"마른수건 쥐어짠 영끌 공급…사업 실행력 관건"[1·29 공급 대책-전문가 전망]

부동산전문가 4인 주택 공급 확대 방안 진단

"직주근접 수요 부합…서울 핵심지 정조준"

"착공·분양 속도전 관건…정비사업 지원도"

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부의 1·29 부동산 대책을 통해 서울을 비롯한 수도권에 주택 6만호 공급 계획을 밝힌 데 대해 "마른수건을 쥐어짰다" "강력한 공급 시그널"이라며 긍정적으로 평가했다.

특히 서울에 전체 물량의 절반 이상을 배정하는 등 그동안 공급 대책에서 지적됐던 '도심 핵심지 공급 부족' 문제를 해소한 점이 호평을 받았다.

정부는 29일 '주택공급촉진 관계장관회의'를 열고  서울을 비롯한 수도권에 주택 5만9700여호를 공급하는 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표했다. 지역별로는 서울 3만2000호(53.3%), 경기 2만8000여호(46.5%), 인천 100여호(0.2%) 규모다.

용산국제업무지구(1만호), 캠프킴(2500호) 등 서울 용산구에만 1만3501호를 공급하며, 노원구 태릉CC(6800호), 과천 경마장 등 이전부지(9800호), 성남시 공공주택지구(6300호), 노후 공공청사 복합개발(9800호) 등도 추진된다.

[서울=뉴시스] 추상철 기자 = 김윤덕 국토교통부 장관이 29일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급촉진 국토부 주관 합동브리핑을 하고 있다. 2026.01.29. [email protected]

"청년·맞벌이 직주근접 수요 부합…시장에 큰 시그널 줘"

이번 공급대책은 최근 서울 아파트 매매 시장의 큰손으로 떠오르는 30대 실수요가 선호하는 '직주근접' 입지가 대거 포함된 것이 특징이다. 법원 등기정보광장에 따르면, 지난해 서울의 생애 첫 집합건물 매수자 중 30대 비중은 49.8%(3만482명)로 절반에 육박했다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "마른수건을 쥐어짠 영끌 공급"이라며 "용산 등 수도권 핵심 지역에서 업무지구 접근성이 높은 도심 및 역세권에 주택을 배치해 직주근접형 주거 수요에 부합한다는 점이 가장 큰 특징으로, 주택 수요가 상대적으로 왕성한 청년층과 맞벌이 부부를 중심으로 한 공급 확대 효과가 기대된다"고 의미를 부여했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "직주근접이 가능한 선호도 높은 지역에 공공 주도라는 방식으로 빠르게 진행하겠다는 의미"라며 "용산, 성수, 강남 등 수요가 가장 집중되는 핵심지를 정조준했다는 점에서 시장에 주는 시그널이 크다"고 전했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "연내 서울은 정비사업 이주수요가 3만1000호 정도라 아파트 입주물량 감소와 주택 멸실이란 이중고에 시달렸다는 면에서 서울 도심 공급 확대라는 메시지는 중장기적으로 주택시장 안정의 핵심 열쇠가 될 수 있다"며 "올해 2·3기 신도시 중심의 2민9000호 주택 착공 및 분양 물량과 더한다면 이번 서울 공급 시그널이 수도권 공급 전반에 단비 역할을 할 것"이라고 밝혔다.

주택 공급 대상지별로 공급 규모, 착공 시점을 구체적으로 명시한 것도 실수요자들의 공급 부족 불안감을 낮추는 데 긍정적이다. 정부는 이르면 2027년부터 착공에 들어갈 수 있도록 기관 이전 부지 등의 예비 타당성 조사 면제와 과천 경마장 등 공공주택지구 조성 대상지의 개발제한구역(그린벨트) 해제 총량 예외 인정을 추진한다.

이와 관련, 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "2027~2030년 착공 물량을 구체적인 지역·물량 단위로 제시함으로써 시장에 예측 가능성을 부여했다"며 "향후 서울시와 용산국제업무지구 협의 타결, 민간 정비사업 규제 완화 등 후속 조치가 병행된다면 이번 대책이 중장기 공급 기반 구축의 출발점이 될 수 있을 것"이라고 말했다.

노후 공공청사 복합 개발, 유휴부지 등 공공자산을 활용해 민간 공급 대비 자금 부담이 낮은 것도 실수요자들에게 이점이다.

함 랩장은 "향후 분양시장 당첨에 유리한 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등 분양시장 대기자는 줄어든 서울 민간 분양물량에 실망하지 않고, 공공택지의 당첨 가능성을 기대하게 됐다"며 "특히 이들 물량은 분양가 상한제에 따른 합리적 분양가가 매력일 것"이라고 짚었다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 29일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. 2026.01.29. [email protected]

"가시적인 착공·분양 속도전이 관건…정비사업 활성화도"

다만 주택 공급 추진 과정에서 지자체 협의, 인허가, 주민 반발 등을 넘어설 수 있도록 적극적인 후속 조치가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

대표적으로 용산국제업무지구의 경우 당초 6000호이던 주택 공급 물량을 1만호로 늘리는 것을 놓고 국토교통부와 서울시가 이견을 보인 바 있다. 태릉CC의 경우 문재인 정부 시절인 2020년 8·4 대책을 통해 개발이 추진됐으나 거센 주민 반발로 좌초됐다.

김 위원은 "용산국제업무지구나 캠프킴 등은 이해관계자가 복잡하고 토양 오염 정화, 지자체와의 협의 등 넘어야 할 산이 많다"며 "태릉CC나 과천 경마장 일대는 광역교통대책 없이는 인근 지역의 교통 지옥을 초래할 수 있고, 심의 과정에서 규모가 축소되거나 사업이 지연될 수 있는 리스크도 최소화 해야 한다"고 강조했다.

함 랩장은 "단기적으로는 공급 기대가 가격을 억누를 수 있지만, 가시적인 착공과 분양이 빠르게 뒤따를 수 있는 속도전이 정책 효과의 관건이 될 것"이라며 "정책 발표 이후의 주택 공급 실행 과정이 무엇보다 중요하다"고 전망했다.

재건축·재개발 등 민간 부문 공급을 늘리기 위한 대책 마련이 필요하다는 목소리도 나온다.

양 위원은 "시장에서 기대한 용적률 상향, 재건축초과이익환수(재초환) 유예 등이 빠지면서 민간 주도의 대규모 공급 확대 동력은 확보되지 못했다"며 "주택시장 안정을 위해서는 공공 주도 공급 확대와 함께 민간 정비사업 활성화를 위한 제도적 보완이 병행될 필요가 있다"고 진단했다.


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