[뉴시스아이즈]이슈진단 '뜨거운 감자 '가든파이브' 어디로'-분양률 85%라지만 실제론 40%대

【서울=뉴시스】이득수 기자 = 가든파이브는 귀곡산장인가, 활성화되고 있는 신흥상가인가.

 지난해 말 서울 송파구 문정동 가든파이브를 찾은 박원순 서울시장은 썰렁한 상가 내부를 돌아보고 “귀곡산장 같다”고 말했다. 엄청난 규모의 건물이 휑하니 비어 있어 지나가는 사람 하나 보기가 힘든 황량한 모습을 표현한 말이다. 틀린 말은 아니지만 이곳에 입주해 장사를 하고 있는 상인들은 “시장이 활성화 대책은 안 내놓고 상권이 막 살아나려는 상가에 찬물을 끼얹었다”고 불만을 표시하고 있다.

 서울의 대표적인 메가 쇼핑몰인 가든파이브가 정식 개관한지 2년이 다 돼 가는데도 아직도 유령상가라는 불명예스런 딱지를 떼어내지 못하고 서울시의 대표적인 골칫거리로 전락했다. 시행사인 서울시 산하 공기업인 SH공사는 가든파이브로 인한 금융비용만 하루에 1억 원이 넘는 것으로 알려지고 있다. 가든파이브의 건립 과정과 현황, 문제점을 짚어본다.

 ◇건립의 계기

 가든파이브는 이명박 대통령이 서울시장 때 청계천복원사업을 시작하면서 이곳에 자리잡고 있는 공구상 건재상 가방 및 신발도매상들을 이전해야 할 필요성 때문에 시작됐다.

 청계천 상인들이 공사로 상권을 잃어버리게 된 상황에서 대체상권을 요구하고 저항에 나서자 이들에게 이주단지를 만들어 조성원가에 제공하겠다고 약속했던 것이다.

 당초 계획한 부지면적은 25만㎡ 규모였으나 “서울시의 물류체계를 효율화해서 물류비용을 절감한다”는 취지에서 이보다 2배 이상 늘어난 56만㎡(건물 연면적 85만㎡)로 확대된 것으로 알려졌다. 강남구 삼성동의 코엑스(11만9000㎡)보다 연면적에서 무려 7배나 큰 규모이다.

 ‘아시아 최대의 유통단지’를 표방한 가든파이브에는 1조3000억 원이라는 천문학적인 사업비가 투입돼 이명박 시장 시절인 2003년 7월1일 착공해서 오세훈 시장 때인 2008년 12월 준공했다.

 건물이 막상 완공된 후 청계천 이주 대상자 6097명 가운데 5069명이 입주를 포기했고, 초기에 가든파이브로 옮긴 청계천 상인은 1028명(16.8%)(2009년 한나라당 박상은 의원 국감자료)에 불과했다. 그나마 입점했던 청계천 상인들도 상당수가 장사가 안 돼 팔거나 임대를 주고 다시 청계천으로 돌아갔다. 분양이 안 되고 입점도 부진해 어마어마한 상가건물 규모에 비해 비어있는 곳이 많아 지금까지 ‘귀곡산장’같다는 치욕스런 말을 듣게 된 것이다.

 ◇상가 구성

 ‘가든파이브(Garden5)’는 ‘고객의 오감(五感)을 만족시켜 주는 복합생활공간’이라는 뜻을 담고 있다. 가든파이브 전체 부지(총 56만694㎡)는 크게 전문상가, 물류단지, 활성화단지 등 3부분으로 나눠져 있다. 이 가운데 전문상가는 가든파이브 라이프(Life)∙웍스(Works)∙툴(Tool) 동 등 3개 구역으로 구성됐다.  상가건물 개관은 분양과 입주가 계획대로 진행되지 않아 1년 반이 지난 2010년 6월 10일에서야 했다.

 활성화단지인 ‘가든파이브 드림(Dream)’과 물류단지인 ‘가든파이브 익스프레스(Express)’는 아직 완성되지 않았다.

 활성화단지는 툴 동(棟), 웍스 동과 송파대로 사이에 위치해 있다. 이곳에 오피스텔, 주상복합, 오피스빌딩, 호텔, 전시관 등이 들어서면 국내 최대의 오피스텔 단지로 떠오를 전망인데, 현재 공사 중인 삼성주택전시관은 오는 7월 중에, 송파한화오벨리스크, 대우푸르지오 오피스텔 등은 내년 6월 준공 예정이다. 호텔 주상복합 오피스 전시관 등이 들어설 비어있는 부지는 지난해 12월 D홀딩스와 매매계약이 성사돼 곧 시행에 들어갈 것으로 알려졌다. 이 곳은 2015년까지 준공될 계획이다.

 가든파이브 라이프∙웍스∙툴 동과 장지천을 사이에 두고 위치해 있는 물류단지 가든파이브 익스프레스(Express)는 부지면적이 15만평(45만㎡)에 달한다. 2015년에 준공할 예정인 가든파이브 익스프레스에는 화물터미널, 택배 집배송센터, 차고지, 창고 등 대형 물류시설들이 들어설 예정이다.

 현재 운영중인 전문상가들을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 라이프 동(棟)은 지하철 8호선 장지역 바로 옆에 위치해 있다. 지하 5층 지상 11층, 연면적 42만6635㎡에 4000여개의 점포로 구성된 한국 최대의 복합문화쇼핑공간이다. CGV, NC백화점, 킴스클럽, 가든파이브아트홀, 신발, 가방, 패션 등 전문매장이 들어 있는 패션관 영관 리빙관 테크노관 등 4개 구역으로 이뤄져 있다.

 웍스 동은 지하5층 지상 10층 연면적 11만9537㎡에 금속 금형 밀링 선반 주물 볼트 전기 전열 조명 인쇄 등 가공업종의 공장시설과 판매시설이 함께 입주해있는 아파트형 공장 및 전문상가이다.

 툴 동은 지하5층 지상 10층에 연면적 27만3851㎡로, 공구 철물 배관 미싱 소방 등 기초산업 업종으로 구성된 산업용재 상가 겸 가구백화점이다.

 라이프 웍스 툴 등 3개 상가 건물의 총 분양매장 수는 8360개에 이른다. SH공사가 15회에 걸쳐 일반분양을 했지만, 이 중 약 1300개 상가는 아직 미분양 상태이다. 공사 측은 4월말 현재 7097개가 계약을 마쳐 분양계약률이 85%라고 하지만, 임대를 제외하면 40%대에 불과하다는 주장도 있다.

 ◇현황과 문제점

 가든파이브 상가 3개 동의 내부 여기저기 썰렁한 곳이 쉽게 눈에 띈다. 가장 많은 인파가 몰리는 라이프 동에도 들어가 보면 NC백화점, 킴스클럽, CGV, 식당가, 웨딩홀 정도에만 사람들이 몰린다. 총 5366개에 달하는 라이프 동 곳곳이 아직 한산한 곳이 많이 남아있다.

 라이프 동 4층 신발 전자부품 전문매장, 6층 피혁 전문매장, 7층 비닐제품 전자부품 전문매장은 문을 연 가게를 손꼽을 정도이다. 빈 가게와 복도에도 불은 켜 있었지만 을씨년스런 분위기는 여전하다. 지하 1층 패션잡화 매장도 장사하는 곳은 절반에도 못 미치는 수준이다.

 툴 동은 상가의 얼굴인 1층에도 빈 곳이 많다.

 가든파이브 라이프 관리단대표위원회와 ㈜가든파이브라이프에서 발행하는 소식지에는 라이프동의 총 5366개 공급점포 중에서 4347개 점포가 공급돼 계약률 81%이며, 4392개 점포가 입점해 입점률 81.8%라고 씌어 있지만, 실제 현장에서 체감되는 입점률은 이에 훨씬 못 미친다. NC백화점과 킴스클럽을 유치하면서 120억 원을 지원했고, 상가당 1000만원씩 230억 원의 인테리어 비용과 관리비를 지원하면서까지 상가 활성화를 추진했다.

 CGV와 이마트, 웨딩홀 등 대형 복합영화관과 대형 유통시설이 입점하면서 사람들의 발길이 늘기 시작했다. 이들 대형 임차인 덕분에 고객이 부쩍 늘어나긴 했지만 강남구 삼성동의 코엑스(11만9000㎡)보다 7배나 큰 초대형 상가에 활력을 불어넣기는 역부족이다. 규모가 훨씬 작은 코엑스에는 하루 13만~15만 명(주말 25만명)이 찾지만, 가든파이브의 유동인구는 하루 3만5000명(주말 4만명) 정도에 지나지 않는다. 그나마 상권이 활성화 되지 못하는 가장 큰 원인은 원래 주인이 됐어야 할 청계천 상인들의 이주가 부진하기 때문이다. 청계천 상인들을 위해 만든 상가인데 그들이 들어오지 않으니 당연히 상권이 형성될 리가 없다. 

 그 이유에 대해 상인들은 “서울시가 상인들과 약속을 안 지켰기 때문”이라고 불만을 표시한다. 분양가가 당초 약속과 달리 너무 비싸다는 것이다. 상인들은 “당초 서울시 실무자는 실 평수 7평 기준으로 점포당 7000~8000만 원선이라고 했으나 실제 분양가는 1억7000만 원대로 책정돼 약속을 어겼다”고 주장한다.

 서울시는 청계천 상인들에게는 특별공급가(건설원가, 즉 토지보상비 건설비 금융비용 등을 합한 금액)에 제공했고, 반면에 일반분양가는 감정평가액으로 책정했다. 청계천 상인들에게 제공한 특별공급가와 일반분양가는 150%에서 30%까지 동별, 위치별로 큰 차이가 난다.

 가든파이브 라이프관 8층에 위치한 베스트공인중개사사무소 김정섭 대표(공인중개사)는 “이렇게 한 상가에 2가지 가격이 공존하는 ‘1물2가’ 체계가 일반 분양이 잘 안 되게 작용한 중대한 요인이다. 시장경제의 기본원칙인 1물1가에 반하는 2개의 분양가로 인해 전체 상가 분양과 입점이 완공 후 3년 반이 지난 현재까지도 부진한 것”이라고 설명했다.

 상가 관계자들에 따르면 특별분양가에 상가를 분양받은 청계천 상인들 가운데 상당수가 상권이 형성되지 않아 입점하지 않고 임대를 주거나 차액을 챙겨 팔고 나갔다고 한다. 일반분양가와 특별분양가의 중간 어느 선쯤에서 팔았으니 일반 분양자들은 SH공사가 내놓은 일반분양가로 살 이유가 없었다는 것이다.

 홍보도 효율적으로 되지 않았고, 대중교통 접근로가 지하철 외곽선인 8호선 장지역 하나에 불과한 것도 상권이 형성되지 않는 주요 원인으로 꼽힌다.

 ‘대한민국 최대 규모의 유통단지’라고 내세울 정도로 엄청난 규모를 자랑하지만 그것만으로 일반 소비자들이 몰려드는 것은 아니다.

 전문상가는 기존의 청계천에서 장사하는 상인들이 옮겨와야 제 몫을 하게 할 수 있는데 청계천에 여전히 존재하고 있는데 구태여 서울 동남쪽 끝인 가든파이브에까지 와서 전자∙기계부품 가방원부자재 건축자재 등을 구매할 도소매 상인들은 많지 않다. 상권이 형성되지 않아서 구매자가 없고, 구매자가 없으니 청계천 상인들이 들어오지 않는 악순환이 계속되고 있는 것이다.

 서울시와 SH공사 등은 가든파이브 활성화를 추진할 태스크포스팀(TF)을 만들어 일괄매각, 위탁운영, SH공사 운영 등에 대한 타당성 검토를 하고 있으며, 방안이 결정되면 단계적으로 추진할 것으로 알려졌다.

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※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제278호(5월28일자)에 실린 것입니다.