대법 "임대인에 선순위 보증금채권 설명 안해…중개업자 주의의무 미준수"

임대인에 '선순위 있음 설명 들어' 기재

경매절차…13억원 선순위만 우선배당

대법 "선량한 관리자의 주의의무 안해"

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 서초구 서울법원종합청사. 2025.12.22. [email protected]

[서울=뉴시스]최서진 기자 = 임대차계약을 채결하면서 자료 제출에 응하지 않은 선순위 임대차보증금채권이 있음을 설명하지 않은 개업공인중개사에게 무죄를 판결한 원심이 파기환송됐다.

13일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 오경미 대법관)는 공제금 등 청구의 소를 받은 개업공인중개사에 대해 파기환송 결정을 내렸다.

A씨는 B씨로부터 다가구주택을 임대차보증금 1억1000만원, 임대차기간 2020년 4월~2022년 4월가지로 정해 임대차계약을 체결했다.

임대차계약 당시 해당 주택에는 채권최고액 7억1500만원인 근저당권이 설정돼 있었고, 나머지 호실에 대해선 선순위 임대차보증금채권 합계 7억4000만원이 있었다.

A씨에게 교부된 중개대상물 확인·설명서에는 '임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명 들음'이라고 기재되어 있었다.

이후 2021년 6월 다가구주택에 대한 경매절차가 개시됐고, 감정평가액은 13억570만원에 달했으나 배당절차에서 선순위 채권자들이 우선 배당받은 결과 A씨는 배당을 받지 못했다.

A씨는 참가인의 주의의무 위반으로 임대차보증금을 반환받지 못한 손해를 입었다고 주장하며 B씨 등에 손해배상을 청구했다.

1심은 "공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 자료를 제공하지 않는다면서 선순위가 다수 있다는 식으로만 기재한 것은 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있어 임차인에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다"며 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

2심은 임대차목적물의 시가는 공인중개사법 및 그 시행령상 공인중개사가 확인·설명할 대상으로 기재되어 있지 않고, A씨가 임대차보증금 회수 여부를 가늠하기 위해 다가구주택의 시가를 문의한 사실도 없었던 것으로 보이는 점 등을 고려해 원고 패소 판결했다.

대법원은 원심판결을 파기 환송했다.

대법원은 "참가인은 중개대상물 확인·설명서에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 원고에게 설명하지 않았다"며 "따라서 참가인이 개업공인중개사로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 볼 수 없다"고 했다.

대법원은 "원고로서는 이미 다른 호실에 상당한 금액의 선순위 임대차보증금채권이 존재할 수 있다는 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다"고 판시했다.


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