프라임급만 웃는다…상업용 부동산도 '등급 전쟁'

프라임급-A급 오피스 명목임대료 20% 이상 차이

물류센터 공실률도 프라임급 10.3%, A급은 20.7%

"오피스·물류시장 낮은 공실률·임대료 상승 전망"

서울 테헤란로 일대 모습. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 상업용 부동산 시장에서도 자산 등급에 따른 공실률·임대료 격차가 확대되고 있다.

역세권 입지, 규모(연면적 3만㎡ 이상), 건물 연식, 층고 등 여러 기준에서 최상위인 프라임급 오피스와 물류센터에는 수요가 몰리며 공실률이 하락하고, 임대료가 상승하고 있는데 올해도 이같은 흐름이 이어질 것이란 전망이다.

16일 상업용 부동산 전문기업 CBRE코리아가 발표한 '2026 국내 상업용 부동산 시장 전망'에 따르면 올해 오피스와 물류센터 임대차 시장에서는 자산에 따른 임대료와 공실률 격차가 더욱 확대될 것으로 예상된다.

2025년 오피스 빌딩 공실률은 전년 대비 0.9%포인트(p) 상승했지만, 3.3%의 낮은 공실률을 유지했다. 명목임대료와 실질임대료는 전년 대비 각각 6.9%p, 6.5%p 상승했다.

올해도 오피스 시장은 자연공실률(5%)를 밑도는 낮은 공실률과 임대료 상승세를 이어갈 것으로 보인다.

CBRE코리아 최수혜 리서치 총괄 상무는 "올해 오피스 시장은 평균 4% 중반대 공실률을 기록할 것으로 전망된다"며 "개발원가 증가에 따라 임대료 상승 압박이 커지는 가운데 실질 임대료 상승폭은 지난해 약 7% 수준에서 올해 소폭 줄어들 것으로 보인다"고 밝혔다.

특히 프라임급 오피스에 대한 수요가 이어지면서 임대료 양극화가 심화될 전망이다. 업계에서는 보통 오피스 빌딩의 연면적과 층수, 입지 등을 토대로 최상위 등급인 '프라임급'과 A등급, B등급 등으로 분류한다.

CBRE코리아에 따르면 서울 권역별 ㎡당 프라임 오피스와 A급 오피스의 명목 임대료 차이는 도심권역(CBD)이 25%, 강남권역(GBD) 22%, 여의도권역(YBD) 34% 등으로 나타났다.

올해 오피스 공급량은 지난해보다 다소 증가할 예정이다. 도심권역을 중심으로 3개의 대형 A급 오피스 자산이 24만㎡ 공급될 것으로 보인다.

오피스 시장은 2030년부터 도심권역과 강남권역을 중심으로 공급이 늘어날 예정이어서 향후 공실 리스크가 확대될 수도 있다.

최 상무는 "중장기적인 공급 확대 기조가 단기적인 공실 증가 우려로 이어질 수 있지만, 임차인은 이동이나 확장을 위한 기회가 되면서 시장 활동성을 높이는 계기가 될 것"이라고 말했다.

지난해 수급 불균형으로 '공급 과잉' 리스크를 떨치고 정상화 국면에 진입한 물류 시장도 올해 공실률 하락세를 이어갈 전망이다.

2025년 물류시장 공실률은 17.0%에 그쳤다. 특히 상온 물류센터 공실률은 전년 대비 5.9%p 하락한 10.7%를 기록했다.

특히 프라임급 물류센터와 A급 물류센터는 약 10%의 공실률 차이를 보인 것으로 나타났다. 프라임급 물류센터 공실률은 전년 대비 8.8%p 하락한 10.3%를 기록했지만 A급 물류센터는 4.3%p 하락한 20.7%로 나타났다.

최 상무는 "물류센터도 대형화, 프라임화 추세 속에서 임대료도 차별화가 심화될 것"이라며 "그동안의 양적 팽창기를 떠나 입지 등에 따른 자산별 차별화가 두드러지고, 프라임 자산의 희소성은 더욱 극대화될 것"이라고 밝혔다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]