"공공이 마중물 되고 민간 정비사업 독려 '투트랙' 필요"[주택공급 총력전]③

도심 공공택지 '영끌'…공공 주도 서울 3.2만호

"임대 비율 높아 민간 분양 수요 대체엔 한계"

5년간 민간 분양 94.0%…공공 유휴부지도 유한

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 1·29 부동산 대책을 통해 공공 주도로 서울을 비롯한 수도권 도심에 주택 6만호를 공급하겠다는 계획을 밝힌 가운데 이에 맞춰 재건축·재개발 등 민간 정비사업을 활성화하는 투트랙 전략을 통해 공급 효과를 극대화해야 한다는 목소리가 나온다.

2일 업계에 따르면, 정부는 지난달 29일 발표한 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'은 서울 3만2000호(53.3%), 경기 2만8000여호(46.5%), 인천 100여호(0.2%) 등 5만9700여호를 공급할 계획이다.

용산국제업무지구(용산정비창), 태릉CC(골프장), 과천 경마장 외에도 군부대, 공공청사, 유휴부지 등 도심에 위치한 공공택지를 '영끌'해 공공 주도로 주택을 공급하겠다는 것이다. 다만 재건축·재개발 등 민간 정비사업 활성화 방안은 포함되지 않았다.

이와 관련, 국토부 관계자는 "정비사업(지원책)은 내부적으로 준비하면서 검토 중"이라면서도 "이번에는 (공급) 물량에 집중했다"고 설명했다.

더욱이 아직 임대와 분양 비중도 불분명한 상태다. 국토부는 "이번 정부에서 기존에 임대주택뿐만 아니라 중산층 임대라든지 모든 사람이 선호하는 임대주택에 대한 것도 고민을 많이 하고 있다"면서 사업계획이 수립돼야 임대 및 분양 규모 등이 나올 수 있단 입장이다.

공공이 주도하는 주택 공급 성격상 임대, 신혼부부·신생아·무주택 특별공급 비중이 상대적으로 높아 충분한 분양 물량이 확보되기 어렵다. 이로 인해 시장이 체감하는 공급 효과에는 한계가 있다.

김효선 KB국민은행 WM추진부 부동산 수석위원은 "국유지를 활용한 공급은 임대주택 비중이 높을 가능성이 크다"며 "시장이 원하는 민간 분양 아파트 수요를 완벽히 대체하기엔 한계가 있어 구체적인 계획이 나올 때까지 시장 참여자들은 판단을 보류할 가능성이 있다"고 지적했다.

수요가 많은 서울 도심 공급에서 민간이 차지하는 몫은 크다. 부동산R114에 따르면, 지난 2021년부터 지난해까지 최근 5년간 서울의 분양 물량 10만5170호 중 민간분양 비중은 94.0%(9만8859호)를 차지했다. 올해 역시 전체 분양 예정 물량 3만6112호 중 공공 몫은 5.2%(1882호)에 불과하다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 29일 서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다.

전세물건은 감소하는데 수요는 꾸준히 유입되면서 서울 아파트 전셋값은 30개월 연속 상승세를 보이고 있다. 1월 서울 아파트 전세가격은 0.47% 오르며 상승세를 이어가고 있다. 지역별로는 광진구(0.88%)와 강동구(0.84%), 성북구(0.83%), 송파구(0.70%), 강남구(0.61%) 등의 상승폭이 두드러졌다. 2026.01.29. [email protected]

1·29 대책을 통해 도심 내 주택 공급이 가능한 유휴부지와 공공청사를 총동원한 만큼 공공 차원에서 개발제한구역(그린벨트) 해제 등 초강수가 아니고선 추가 부지 확보가 쉽지 않다는 관측도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공이 활용가능한 유휴부지는 유한하며, 특히 주요 도심에서는 더욱 그렇다. 이는 유휴부지를 기반으로 하는 주택공급은 장기간 지속되기 어렵다는 의미"라며 "현 시점에서는 유휴부지를 활용하더라도 장기적으로는 도심정비사업 등과 연결되는 큰 그림이 필요하다"고 설명했다.

민간이 빠진 공공 주도 주택 공급으로는 서울의 주택 수요를 충족하기 힘들다는 구조적 문제도 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "서울의 연간 주택 수요는 신규 가구 증가분과 멸실 대체 수요를 합산해 연간 약 8만호 수준인데 이번 대책의 서울 공급분은 연간 환산 시 필요량의 10%인 약 8000호에 불과하다"며 "기존 민간 정비사업과 공공사업 파이프라인을 모두 합산하더라도 연간 최대 4~5만 호 수준으로, 매년 3~4만 호의 구조적 공급 부족이 지속될 것"이라고 전망했다.

이로 인해 재건축 초과이익환수제 폐지나 완화, 10·15 부동산 대책으로 도입된 조합원 지위 양도 제한 해제 및 이주비 대출 규제 제외, 용적률 상향 등 정비사업 규제 완화를 통해 민간 주택 공급을 독려해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "공공이 마중물 역할을 하고, 민간 정비사업이 활로를 여는 '공공·민간 투트랙 전략'이 유기적으로 작동할 수 있도록 도심 정비사업 활성화 방안에 대해 구체적인 가이드라인을 제시할 필요가 있다"고 조언했다.


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