급등→둔화→급매…세금에 시장 판도 바뀌나

보유세 인상 현실화…초고가·비거주 1주택자 稅 부담↑

[서울=뉴시스] 김혜진 기자 = 올해 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 9.16% 오르며 4년 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 국토교통부가 17일 발표한 2026년 공동주택 공시가격에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격은 지난해에 비해 9.16% 상승한다. 공시가격의 현실화율은 69%로 2023년 이후 4년 연속 동결됐다. 전국 공시가격은 2023년 18.61% 하락한 이후 3년 연속 오름세를 이어갔으며, 상승 폭으로는 2022년 17.20% 이후 4년 만에 가장 높은 수준이다.

사진은 이날 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2026.03.17. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 다주택자에 이어 초고가·비거주 1주택자에 대한 보유세 인상을 공식화하면서 조정 국면에 들어선 서울 집값이 추세적 하락으로 이어질지 주목된다.

정부의 강도 높은 압박으로 급등했던 서울 집값 상승세는 다소 둔화됐지만, 보유세 인상을 통해 집값 안정화에 쐐기를 박겠다는 게 정부의 계획이다.

지난달 서울 주택 매매가격 상승폭이 둔화한 것으로 나타났다. 한국부동산원이 발표한 2월 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 주택(아파트·연립·단독주택 등) 매매가격은 전월 대비 0.66% 올랐다. 지난해 9월(0.58%) 이후 가장 낮은 상승률이다.

서울 주택가격 상승률은 지난해 10월 1.19%를 기록한 후 11월 0.77%로 둔화됐다. 이어 12월 0.80%, 1월 0.91%를 기록한 뒤 정부의 부동산 규제 강화 영향으로 지난달에는 0.60%대로 떨어졌다.

자치구별로 보면 강남권에서 송파구(1.56%→0.42%)는 1%포인트 이상 상승폭이 축소됐다. 서초구(1.09%→0.41%), 강남구(0.52%→0.04%), 강동구(1.35%→0.61%)의 상승률도 크게 낮아졌다. 마포구(1.11%→0.89%)와 용산구(1.33%→0.58%)는 1% 미만으로 상승폭이 줄었고, 성동구(1.37%→1.09%) 역시 상승률이 둔화됐다.

오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고, 정부가 초고가·비거주 1주택자에 대한 보유세 및 대출 규제 강화를 시사하면서 서울 집값 급등을 주도해온 강남3구와 용산구 주요 단지에서 기존 호가보다 수억원 낮춘 급매물이 등장하고 매물도 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 17일 기준 서울 아파트 매물은 7만5959건으로 전달(6만4714건) 대비 17.3% 증가했다.

올해 서울 공동주택 공시가격은 5년 만에 최고 상승률을 기록했다. 특히 지난해 서울 집값 상승을 주도한 강남3구(강남·서초·송파구)와 마포·성동·광진구 지역은 공시가격이 20% 이상 올라 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

국토교통부는 17일 전국 공동주택(아파트·다세대·연립) 약 1585만 가구의 올해 1월 1일 기준 공시가격을 공개했다. 서울 아파트와 연립주택 등 공동주택의 공시가격은 지난해 대비 18.67% 상승했다. 이는 2007년(22.7%)과 2021년(19.05%)에 이어 역대 세 번째로 높은 수준이다.

정부는 올해 공동주택 공시가격에 지난해와 같은 시세반영률(현실화율 69%)을 적용했지만, 지난해 서울 아파트값이 8.71% 급등하면서 공시가격이 큰 폭으로 상승했다. 고가주택이 밀집한 강남3구의 공시가격 상승률은 24.7%로 서울 평균을 크게 웃돌았다. 강남구는 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구는 22.07% 각각 상승했다.

또 성동구의 상승률이 29.04%로 서울에서 가장 높았고, 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%), 영등포구(18.91%) 등 한강벨트 지역 대부분이 20%를 웃도는 높은 상승률을 기록했다.

실제 올해 보유세 부담이 커질 것으로 예상된다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 ‘서울 주요 아파트 단지 보유세 시뮬레이션’에 따르면 반포동 반포자이 전용 84㎡의 공시가격은 지난해 27억7400만원에서 올해 33억8622만원으로 22.07% 상승했다. 이에 따라 보유세는 1275만원에서 1724만원으로 약 35%(449만원) 증가했다.

부동산 시장에서는 공시가격 급등과 상승 피로감, 여기에 정부의 보유세 인상 기조가 더해지면서 서울 집값 조정이 당분간 이어질 것이라는 분석이 나온다. 보유세 부담이 현실화할 경우 주요 지역을 중심으로 매물 증가와 가격 조정 압력이 더욱 커질 수 있다는 전망이다.

다만 전문가들은 서울 집값이 추세적 하락으로 전환됐다고 단정하기는 이르다고 보고 있다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "정부의 양도세 중과 유예 폐지와 보유세 인상 등 고강도 규제 정책이 시장에 하방 압력으로 작용하면서 매물이 늘었지만, 매수 심리 위축으로 거래가 줄어들었다"며 "강남과 용산 등 상승을 주도한 지역에서 가격이 일부 하락했지만, 이를 추세적 하락으로 보기는 아직 이르다"고 설명했다.

권 교수는 "보유세 인상에 따른 세금 부담이 커지면 일부 고가주택이 급매물로 나오면서 집값 상승폭이 둔화될 수 있다"며 "양도세 중과 유예 종료 시점인 5월 9일 이후에는 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다"고 덧붙였다.


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