목동·여의도 재건축 보유세 50%↑…막차 매물 나올까

목동7단지 780만원·여의도미성 437만원

재건축 2주택자 보유세 800만원 껑충

조합설립인가 후 조합원 지위양도 제한

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 사진은 23일 서울 양천구 목동아파트 6단지의 모습. 2025.05.23. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 올해 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.67% 오르며 서울 주요 재건축 추진 단지 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 지난해 부동산 규제로 조합원 지위 양도 제한이 임박한 재건축 단지에서 절세 목적 매물이 나올지 주목된다.

19일 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션 결과, 서울 양천구 '목동신시가지7단지' 전용 101.2㎡의 올해 공시가격은 25억6300만원으로, 1년 전(18억600만원) 대비 41.92%(7억5700만원) 상승하는 것으로 나타났다.

이에 따라 보유세도 종합부동산세 세액공제를 받지 않는 1주택자 기준 2025년 550만원에서 올해 780만원으로 50% 증가하는 것으로 추산됐다.

영등포구 '여의도미성아파트' 전용 92.53㎡도 공시가격이 1년새 13억5600만원에서 17억5400만원으로 29.35%(3억9800만원) 오르면서 추정 보유세가 같은 기간 314만원에서 437만원으로 50% 뛰게 된다.

재건축 단지 2주택 이상 보유자의 부담은 더 크다. '목동신시가지1단지' 전용 83.23㎡과 '여의도삼익아파트' 전용 123.27㎡ 등  두 채를 가질 경우 보유세는 지난해 1621만원에서 올해 2382만원으로 46.91% 늘어날 것으로 추산된다.

목동신시가지7단지는 2550가구 규모로, 목동역 바로 앞에 위치한 입지여서 목동에서 재건축을 추진하는 14개 단지 중에서도 최대어로 꼽힌다. 올해 1월 조합설립추진위원회가 승인돼 상반기 중 조합설립인가를 마칠 계획이다. 여의도미성아파트 역시 지난해 7월 재건축 추진위원회를 꾸리고 조합 설립을 추진하고 있다.

다만 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12곳이 투기과열지구로 지정되면서 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 단계부터 조합원 지위 양도가 막힌다. 정비사업 분양 재당첨 제한 5년 규제도 적용돼 재건축 단지 2주택 이상을 보유한 상태에서 사업이 빠르게 진행되면 현금청산을 피할 수 없다.

현재 서울 시내 재건축 추진 사업장 중 조합설립인가 또는 사업시행자 지정 고시를 마친 단지는 76곳이다. 목동의 경우 1·2·5·6·9·10·11·12·13·14단지 등 14곳 중 10곳이 해당한다. 여의도는 시범·삼익·은하·목화·광장·공작아파트 등 6곳이 조합설립인가나 사업시행자 지정을 끝낸 상태다.

투기과열지구에서 조합원 지위 양도 제한 예외를 인정받으려면 10년 보유, 5년 실거주 요건을 채워야 한다. 더욱이 지난해 대법원 판례와 국토교통부 법령 해석이 새로 나오면서 공동명의 주택의 경우 공유 지분 별로 예외 사유를 충족한 지분만 조합원 지위 양도가 가능해져 주택 처분 길이 더 좁아졌다.

이로 인해 조합원 지위 양도가 가능할 때 보유한 주택을 처분하려는 급매물이 나오는 속도가 가속화될 수 있다는 관측이 나온다. 실제 목동신시가지7단지 전용 74㎡의 경우 지난달 말 호가 33억원에서 최근 31억원으로 2억원 낮춘 매물이 나오기도 했다.

여기에 정부가 오는 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후에도 매물 출회가 이어지도록 초고가·비거주 1주택에 대해서도 보유세 부담을 높이거나 추가 대출 규제 적용을 시사한 것도 주택 처분 압박을 주는 요소다.

다만 대출 규제로 매수 여력이 제한된 가운데 급매물에 대한 수요자들의 관망세도 이어지고 있다. 재건축 조합원들 역시 보유세 부담과 향후 시세차익을 함께 고려하며 매도와 보유를 저울질하는 분위기다.

서울부동산정보광장에 따르면, 지난 1월23일부터 이날까지 56일간 서울 양천구 목동의 토지거래허가(주거용) 신청 건수는 134건으로 지난해 11월28일부터 올해 1월22일까지 137건과 비슷한 수준을 보였다.

우병탁 위원은 "보유세가 많이 늘어나지만 1주택자의 경우 고령자 세액공제 등이 있고 절대 금액이 큰 것은 아니어서 부담이 각자 다를 수 있다"며 "재건축은 사업이 진행되면 공사기간 동안 보유세를 직접 내지 않아도 돼 당장 아주 큰 부담이 아니라 느낄 수 있다"고 설명했다.


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