고강도 대출 규제에…서울 아파트 경매, 15억 미만 84% 집중

3월 낙찰 70건 중 감정가 15억 하회 57건

노원·강서·은평·구로·도봉 등 외곽지역 낙찰

[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 1일 서울 성북구 아파트 단지의 모습. 2026.04.01. [email protected]

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 고강도 대출 규제로 서울 아파트 매매 시장이 주택담보대출 한도선인 '15억원 미만'을 중심으로 재편된 것처럼 경매시장도 중저가 물건에 수요가 쏠리고 있다.

2일 경·공매 데이터전문기업 지지옥션에 따르면, 지난 3월 서울 아파트 경매에서 매각된 70건 중 낙찰 후 집행이 정지된 68건을 분석한 결과 감정가 '15억원 미만'인 경매 물건이 57건으로 전체의 83.8% 비중을 차지했다.

자치구별로 보면 낙찰건이 가장 많이 나온 곳은 서울 노원구로, 평균 감정가가 6억2400만원으로 낮았다. 평균 낙찰가율도 95.66%로 서울 전체 평균(99.40%)을 하회했다.

이어 ▲강서구 6건(8억7100만원, 97.95%) ▲은평구 5건(6억2900만원, 89.62%) ▲구로구 5건(6억1400만원, 92.74%) ▲도봉구 5건(5억8800만원, 83.82%) ▲동대문구 4건(7억1900만원, 95.15%) 등 서울 외곽지역의 평균 감정가 10억원을 밑도는 경매 물건이 주로 낙찰됐다.

이와 대조적으로 감정가 25억원 초과 초고가 매물은 4건으로 전체의 5.9%에 그쳤다. 서울 평균 낙찰가율도 99.4%로 6개월 만에 100%선을 밑돌았다.

이는 지난해 부동산 규제와 실거주 의무 강화가 맞물린 영향으로 풀이된다.

6·27 대출 규제로 수도권 주담대 한도가 6억원으로 줄어들었고, 10.15 부동산 대책으로 15억원 초과 아파트부터 한도가 2억원씩 추가로 제한됐다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 주담대 담보인정비율(LTV)이 40%로 하향됐고, 2년 실거주 의무로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막혔다.

경매 역시 경락잔금대출을 받을 경우 동일한 규제가 적용된다. 더욱이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료로 매매시장에 급매물이 나오면서 고가 주택에 대한 투자수요가 관망세로 돌아선 와중에 실수요가 중저가 물건을 찾고 있는 셈이다.

실제 지난달 서울 낙찰가율 상위 10개 단지 중 응찰자수가 가장 많은 것은 성동구 사근동 하이츠 전용 72㎡(1층) 물건이었다. 38명이 응찰해 감정가 6억7600만원의 115.8%인 7억8300만원에 매각됐다.

1989년 준공된 2개동 270가구의 소규모 구축 단지이나, 2호선 용답역, 수인분당선 왕십리역이 가까워 실수요가 몰린 것으로 풀이된다. 같은 면적대 매물(14층)이 지난 1월29일 8억2800만원에 팔리기도 했다.

전문가들은 다주택 매물 출회로 매매시장이 조정에 들어가면서 경매시장 역시 중저가 단지를 찾는 실수요자 위주로 재편되는 양상이 이어질 것으로 보고 있다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "3월 서울 아파트 경매 시장은 재건축이나 강남권에서도 초고가 아파트를 제외한 선호도 높은 곳만 강세를 보였고, 외곽 역시 신축을 제외하면 여전히 저조하면서 전반적으로 하락세를 보였다"며 "KB부동산 시세 기준으로 15억원을 하회하는 물건에 수요가 몰리고 있다"고 설명했다.


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