"전세 사느니 집 사자"…전세난에 노도강·금관구 매수 '행렬'

전세 품귀·전셋값 급등·입주 물량 부족…중저가 매수세 증가

15억 이하 주택 최대 6억까지 대출…임대 수요 매매로 전환

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 아파트 매매가격 상승 폭이 8주 만에 확대됐다. 26일 한국부동산원이 발표한 3월 넷째주(23일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.06% 상승해 직전 주(0.05%)보다 오름폭이 커졌다.

강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 5주 연속 내림세이며, 나머지 18개 구는 모두 상승했다. 서울 내에서 '핵심지 하락'과 '외곽 상승'이라는 두 갈래 흐름이 뚜렷해지고 있다. 오는 5월 9일 시행되는 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 15억원을 기준으로 집값 추세가 갈린 것이다.

사진은 26일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 2026.03.26. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "다주택자 양도세 중과 유예 종료 때문에 나온 급매물이 이미 다 소진되면서 요즘은 거래가 없어요."

지난 6일 서울 노원구 상계동 노원센트럴푸르지오 인근 공인중개업소 대표는 "매수 문의는 여전한데, 매물이 없다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "전셋값이 계속 오르다 보니 이번에 아예 집을 사려는 매수 대기자들이 많다"며 "매물이 부족하다 보니 집주인들이 호가를 상향하려는 분위기"라고 전했다.

서울 부동산 시장에서는 중저가 단지가 많은 외곽지역을 중심으로 집값 상승세가 갈수록 뚜렷해지고 있다. 상대적으로 중저가 단지가 밀집한 '노도강(노원·도봉·강북구)'과 '금관구(금천·관악·구로구)'를 중심으로 상승폭이 확대되며 서울 전체 집값 상승 흐름을 견인하고 있다. 특히 다주택자 매물이 나오며 주춤했던 집값이 오름폭을 키울 조짐을 보이고 있다.

전세 매물 부족으로 전셋값이 지속적으로 오르면서 세입자들의 주거비 부담이 커진 데다, 기존 호가보다 낮은 급매물이 등장하자 내 집 마련에 나선 실수요자들이 서울 외곽지역으로 몰리며 집값 상승 압력을 키우고 있다는 분석이다.

정부의 고강도 규제도 영향을 미치고 있다. 지난해 '6·27 대책'으로 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한된 데 이어, 10월 발표된 ‘10·15 대책’에서는 주택 가격 구간별로 대출 한도를 차등 적용하며 규제를 강화했다. 이에 따라 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능하지만, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한됐다.

대출 문턱이 높아지면서 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 중저가 단지로 수요가 몰리며 가격 상승세를 이어가고 있다. 실제 서울 외곽 중저가 아파트로 수요가 집중되면서 전주 대비 상승폭도 확대됐다. 한국부동산원이 발표한 3월 다섯째 주(30일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.12% 상승하며, 전주(0.06%)보다 두 배로 확대됐다.

자치구별로 강서구(0.27%), 성북구(0.27%), 관악구(0.26%), 노원구(0.24%), 구로구(0.24%) 등 외곽지역에서 0.2%대 상승률을 기록하며 서울 집값 상승을 견인했다. 반면 강남구(-0.22%), 서초구(-0.02%), 송파구(-0.01%) 등 강남권은 하락세를 이어갔다.

일부 단지에서는 최근 거래에서 신고가를 경신하기도 했다. 영등포구 양평동 삼호한숲(전용 59㎡)은 지난 2월 24일 11억9000만원에 거래돼 직전 거래 대비 2억1900만원 올랐으며 종전 신고가를 넘어섰다. 강북구 미아동 송천센트레빌(전용 114㎡)은 지난달 4일 8억5000만원에 거래돼 지난해 3월 7억6000만원 대비 9000만원 상승하며 신고가를 기록했다.

전문가들은 대출 규제로 자금 조달 여건이 제한된 상황에서, 수요가 접근 가능한 가격대에 집중되며 중저가 아파트 중심의 거래 흐름이 당분간 이어질 것으로 전망했다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "고가 주택에 대한 대출 한도가 크게 줄어든 반면, 15억원 이하 주택은 기존 수준이 유지되면서 주택 수요가 실수요 위주로 재편되고 있다"며 "이에 따라 15억원 이하 단지를 중심으로 매수세가 확산하며 서울 외곽지역의 집값 상승 압력이 이어지고 있고, 이러한 흐름은 당분간 계속될 것"이라고 설명했다.


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