분양가·대출 규제에 '구축' 쏠림…서울 30년 초과 아파트 거래 4배↑

노후 단지 거래 26.3%…신축은 6.2%에 그쳐

구축 86%가 15억 이하…신축 대비 대출 유리

입주 물량 연 1.4만 가구…전년 대비 '반 토막'

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 서울 아파트 매매 시장에서 구축 아파트 거래 비중이 신축 아파트보다 4배 이상 높은 것으로 나타났다. 분양가 상승과 대출 규제가 맞물리면서, 자금 부담을 느낀 수요자들이 중저가 구축 아파트로 눈을 돌리고 있는 것으로 해석된다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1월1일부터 4월13일까지 서울 아파트 거래 중 준공 30년 초과 아파트가 차지하는 비중은 26.3%로 집계됐다. 이는 5년 이하 신축 아파트 거래 비중인 6.2%을 4.2배 웃도는 수치다.

2022년까지만 해도 5년 이하 신축 거래 비중(19.0%)이 30년 초과 노후 단지(14.5%)보다 높았으나, 이듬해인 2023년(신축 16.2%·노후 18.4%) 매수 비중이 처음 역전됐다. 이후 노후 단지 매수 비중은 2024년 19.7%, 2025년 22.2%로 해마다 늘어난 반면, 신축 비중은 12.6%, 10.2%로 감소하며 격차가 커지고 있다.

매수세가 쏠리며 노후 단지 가격도 빠르게 상승하고 있다. 한국부동산원이 발표한 '4월 첫째 주(6일 기준) 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 서울 내 20년 초과 아파트 매매가격은 최근 한 달 새 0.56% 급등했다. 반면 같은 기간 5년 이하 아파트는 0.14%, 10년 이하는 0.13% 오르는 데 그쳤다. 이 같은 흐름에 따라 올해 20년 초과 아파트의 누적 상승률은 2.63%로 신축(1.56%)과 준신축(1.48%)의 상승률을 모두 앞질렀다.

시장에서는 지난해 10·15 대책 이후 주택담보대출비율(LTV)이 축소된 데다, 공사비 상승에 따른 분양가 상승까지 겹치면서 실거주자들의 수요가 구축 아파트로 이동한 것으로 보고 있다.

실제로 올해 거래된 서울의 20년 초과 아파트 평균 매매가격은 10억1265만원으로 5년 이하 신축 아파트보다(12억3019만원) 2억원 이상 저렴했다. 또 준공 20년 초과 아파트는 거래의 85.9%가 15억원 이하 구간에 몰려 신축(74.9%)보다 11.0%포인트 높았다. 이 구간에서는 최대 6억원까지 대출이 가능해 자금 조달에 유리한 만큼, 수요가 해당 가격대에 집중된 것으로 해석된다.

서울 아파트의 '공급 절벽'도 구축 강세의 배경이다. 부동산 R114에 따르면 향후 4년간(2026~2029년) 서울 아파트 입주 물량은 연평균 1만4253가구로, 직전 4년 평균(3만2494가구)의 절반을 밑도는 수준으로 나타났다. 이처럼 신축 아파트 진입이 힘들어지는 상황에서 가격 경쟁력과 재건축 기대감을 갖춘 노후 단지 선호는 당분간 이어질 전망이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "신축 아파트 선호가 떨어진 것은 아니지만, 서울 지역 평당 분양가가 5000만원을 넘어서는 등 고분양가 기조와 대출 한도를 고려할 때 실거주자들에게는 구축 매입이 가장 현실적인 선택지가 된 상황"이라며 "공사비 상승과 공급 품귀 현상까지 맞물리면서 노후 단지를 대안으로 보는 상황은 지속될 것"이라고 했다.


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