신도림 59㎡ 1년새 4억 뛰었다…대출 규제에 서울 외곽 중소형 급등

금관구 상반기 거래 31.6%↑…서울 전체는 2.8%↓

서남권 60㎡ 이하 7.83% 상승…2013년 이후 최고

대출지수 금천 1위·구로 3위…금리 인상 하반기 변수

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 한강 이남 11개구의 중소형 아파트 평균 가격이 18억원을 돌파한 가운데 2일 서울 송파구의 한 공인중개사사무소에 중소형 평형 급매물 안내문이 게시돼 있다.

KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 지난 1월 한강 이남 11개구(강남·서초·송파·강동·양천·강서·영등포·동작·관악·구로·금천구)의 중소형(전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하) 아파트 평균 가격은 18억269만원으로 집계됐다. 2026.02.02. [email protected]

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 서울 집값이 천정부지로 치솟는데 대출 규제까지 강화되자 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽 지역의 중소형 주택에 매수세가 몰리고 있다. 서울 전체 거래가 감소한 가운데 금관구(금천·관악·구로구) 거래는 30% 넘게 늘었고, 이들 지역이 포함된 서남권 소형 아파트값은 관련 통계가 제공된 이후 가장 큰 폭으로 올랐다.

1일 국토교통부 주택 통계에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 거래는 4만2186건으로 지난해 같은 기간 4만3389건보다 2.8% 감소했다.

반면 같은 기간 금천·관악·구로구의 거래는 3652건에서 4807건으로 31.6% 증가했다.

자치구별로는 금천구의 증가 폭이 가장 컸다. 금천구 아파트 거래는 지난해 상반기 443건에서 올해 상반기 763건으로 72.2% 늘었다. 관악구는 1167건에서 1499건으로 28.4%, 구로구는 2042건에서 2545건으로 24.6% 증가했다.

면적별로는 전용 85㎡ 이하 중소형의 거래가 눈에 띄게 늘었다. 금관구의 전용 21㎡ 초과~40㎡ 이하 거래는 181건에서 261건으로 44.2% 증가했다. 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 1344건에서 1731건으로 28.8%, 이른바 '국민평형'이 포함된 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 1396건에서 2010건으로 44.0% 늘었다.

전용 85㎡ 이하 세 구간에서 늘어난 거래는 1081건으로, 금관구 전체 거래 증가분 1155건의 93.6%를 차지했다. 거래 증가의 대부분이 중소형 아파트에서 발생한 셈이다.

이처럼 중소형을 중심으로 매수세가 강해진 배경에는 지난해 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 고가 주택의 대출 문턱이 높아진 영향이 있다는 분석이 나온다.

정부는 10·15 대책을 통해 수도권·규제지역에서 주택가격이 15억원 이하일 경우 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 유지했지만, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소했다.

강남권을 중심으로 아파트값이 크게 오른 상황에서 가격대별 대출 한도가 차등 적용되자, 적은 자기자본으로 접근할 수 있는 외곽 중소형으로 실수요가 쏠렸다는 분석이다.

중소형에 매수세가 몰리며 아파트값도 가파르게 올랐다. 한국부동산원의 규모별 아파트 매매가격지수에 따르면 금관구가 포함된 서남권 전용 60㎡ 이하 아파트값은 올해 상반기 7.83% 상승했다.

이는 종전 최고였던 2018년 상반기 상승률 3.55%의 두 배를 웃도는 수준으로,상반기 관련 통계가 제공된 2013년 이후 가장 높은 상승률이다.

전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하도 올해 상반기 6.31% 올라 종전 최고였던 2018년의 4.28%를 넘어섰다. 전용 40㎡ 이하 역시 5.32% 상승해 2018년 이후 가장 큰 폭으로 올랐다.

서남권 중소형 상승세는 강남권과 비교해도 두드러졌다. 특히 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 상승률은 서남권이 동남권보다 3.60%포인트 높아 집계 이후 가장 큰 격차를 보였다. 지난해 강남권 대형·고가 아파트에 집중됐던 상승세가 올해 들어 상대적으로 진입가격이 낮은 서남권 중소형으로 확산한 모습이다.

실제 금관구 지역의 소형 아파트 매매가격이 15억원에 육박하고 있다. 구로구 신도림동 '신도림동아3차' 전용 59㎡는 지난 6월17일 14억5000만원에 거래됐다. 지난해 5월 같은 주택형이 10억3000만원에 거래된 것과 비교하면 1년여 만에 4억2000만원 오른 가격이다.

인근 '신도림동아1차' 전용 59㎡도 지난 1일 14억1000만원에 거래됐다. 지난해 7월 같은 면적이 10억8000만원에 거래된 것과 비교하면 1년 만에 3억3000만원 상승한 것이다.

관악구 신림동 '힐스테이트뉴포레' 전용 59㎡도 지난 5월25일 14억5000만원에 손바뀜했다. 같은 주택형은 지난해 10월 13억원에 거래됐지만 7개월 만에 1억5000만원 뛰었다. 이후에도 지난달 27일 전용 59㎡가 13억9000만원에 거래되는 등 13억~14억원대 거래가 이어지고 있다.

다만 올해 하반기에는 금리 상승이 변수로 남아 있다. 금관구는 강남권보다 주택가격과 대출액은 낮지만 대출을 활용한 매수 비중이 높은 만큼 주택담보대출 금리 상승의 영향을 더 크게 받을 수 있다.

한국은행은 지난 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상했다. 수도권 집값 상승과 은행 가계대출 확대도 금리 인상 배경으로 꼽힌 가운데 연내 추가 인상 가능성도 제기되고 있다.

실제로 법원 등기정보광장의 자치구별 대출지수에 따르면 올해 상반기 금천구의 월평균 대출지수는 59.15로 서울 25개 자치구 가운데 가장 높았다. 구로구는 57.44로 3위, 관악구는 54.35로 8위를 기록했다.

금관구 지역의 평균 대출지수는 56.98로 서울 자치구 평균 49.20보다 7.78포인트 높았다. 강남·서초·송파구 등 강남3구 평균 37.68과 비교하면 19.30포인트 높은 수준이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "과거 경험을 보면 시장의 매물은 세금보다 금리에 더 민감하게 반응했다"며 "추가 기준금리 인상과 이에 따른 주택담보대출 금리 상승이 이어지면 레버리지가 높은 지역을 중심으로 매물이 점진적으로 늘고 가격 조정 압력도 커질 수 있다"고 말했다.


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