세제개편 발표 후 호가 하락?…정부가 사례든 아리팍 4.5억↑

정부, 아실 호가 하락 사례 25건 제시

서울 4405개 단지·매물 4.3만건 분석

동일 면적·저층 중간값 58억→62.5억

비교군 76.2%는 호가 하락 안 해

[서울=뉴시스] 김혜진 기자 = 13일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 서울시내 아파트가 내려다보이고 있다. 2026.08.13. [email protected]

[세종=뉴시스]여동준 기자 = 정부가 부동산 세제개편안 발표 이후 서울 강남권 주요 단지의 매물 호가가 하락한 사례 25건을 제시했지만, 같은 단지·주택형의 매물을 넓혀 보면 반대 방향의 사례도 확인됐다.

정부가 호가 하락 사례로 꼽은 서울 서초구 반포동 아크로리버파크에서는 동일 면적·층 매물의 중간 호가가 세제개편안 발표 후 오히려 4억5000만원 높아졌다.

15일 뉴시스가 부동산 정보 플랫폼 아실의 공개자료를 수집해 분석한 결과 서울 50세대 이상 4405개 단지 가운데 2093개 단지에 매매 매물이 등록돼 있었다. 수집된 매물 자료는 모두 4만3414건이었다.

이 가운데 세제개편안 발표일인 지난 5일을 기준으로 발표 직전 8일인 7월28일~8월4일과 발표 당일부터 8일인 8월5~12일에 등록된 매물 자료를 비교했다.

두 기간에 포함된 매물은 3만530건이었다. 발표 전 등록 매물은 7884건, 발표 후 등록 매물은 2만2646건이었다.

재정경제부는 지난 13일 ‘서울 주요지역 매물 호가 하락 사례’ 자료에서 강남·서초·송파·성동구 25개 매물을 ‘세제개편안 전’과 ‘세제개편안 후’로 구분해 제시했다.

이 자료에서 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 저층 매물의 호가는 지난달 13일 63억원에서 이달 12일 56억원으로 7억원 하락했다.

정부는 같은 방식으로 압구정 현대1·2차, 대치 은마, 서초푸르지오써밋, 잠실주공5단지 등의 호가 하락 사례를 제시했다.

그러나 아크로리버파크의 동일한 주택형인 공급면적 112.83㎡·전용면적 84.95㎡ 저층 매물을 모두 비교하면 다른 결과가 나왔다.

세제개편안 발표 전 등록된 매물 4건의 호가는 53억·56억·60억·63억원으로 중간값이 58억원이었다.

발표 후 등록된 매물 6건은 56억·56억·62억·63억·63억·63억원으로 중간값이 62억5000만원이었다. 세제개편안 발표 후 등록 매물의 중간 호가가 4억5000만원 높았다.

평균값을 비교해도 발표 전 58억원에서 발표 후 60억5000만원으로 2억5000만원 상승했다.

개별 매물 가운데 발표 전 63억원과 발표 후 56억원을 선택하면 7억원 하락한 결과가 나온다. 하지만 비교 대상을 달리하거나 전체 매물의 중간값을 사용하면 반대 결과가 나오는 셈이다.

정부 자료에 포함된 서울 송파구 신천동 파크리오에서도 세제개편안 발표 전후로 뚜렷한 하락 흐름은 관찰되지 않았다.

정부는 공급면적 149㎡·전용면적 121㎡ 중층 매물의 호가가 37억원에서 35억원으로 2억원 하락한 사례를 제시했다.

뉴시스가 공급면적 149.93㎡·전용면적 121.63㎡ 중층 매물을 고정된 8일 구간으로 비교한 결과 발표 전 매물 2건의 호가는 35억3000만원과 36억원이었다. 중간값은 35억6500만원이었다.

발표 후 매물 8건의 호가는 낮은 순서대로 35억·35억·35억5000만·36억·36억·36억·36억5000만·37억원이었다. 중간값은 36억원으로 발표 전에 비해 3500만원 상승했다.

평균 가격을 비교해도 35억6500만원에서 35억8750만원으로 2250만원 상승했다.

서울 전체에서도 세제개편안 발표 후 호가 하락이 일률적으로 나타나지는 않았다.

동일 단지에서 공급면적과 전용면적, 층 표시가 같고 세제개편안 발표 전후 각각 매물이 3건 이상 있는 470개 비교군을 분석한 결과 발표 후 중간 호가가 낮아진 비교군은 112개로 23.8%였다.

반면 중간 호가가 높아진 비교군도 62개로 13.2%를 차지했다. 나머지 296개(63.0%)는 중간 호가가 같았다.

비교 가능한 매물이 충분한 주택형 가운데 358개(76.2%)에서는 세제개편안 발표 후 중간 호가가 하락하지 않은 것이다.

정부가 하락 사례를 집중적으로 제시한 강남·서초·송파구에서도 비슷한 양상이 나타났다.

강남3구의 비교군은 모두 204개로, 중간 호가가 하락한 비교군은 64개(31.4%)였다. 상승한 비교군은 28개(13.7%), 같은 비교군은 112개(54.9%)였다. 전체의 68.6%인 140개 비교군에서 중간 호가가 하락하지 않았다.

이번 분석은 지난 13일 기준 아실에 남아 있던 공개 매물을 대상으로 했다. 거래가 완료됐거나 삭제된 과거 매물은 포함되지 않았다.

세제개편안 발표 전후 매물 역시 동일 주택의 가격 변경 이력이 아니라 같은 단지·면적·층에 등록된 서로 다른 매물이다.

게다가 호가는 매도자의 희망가격일 뿐 실제 거래가격이 아니다. 따라서 세제개편안 발표가 부동산 가격에 미친 인과적 효과를 보여주는 자료로 볼 수 없다.

따라서 이번 분석은 세제개편안 발표 후 호가가 상승했다는 증거보다, 일부 개별 매물만 선택해서는 시장의 가격 방향을 판단하기 어렵다는 의미에 가깝다.

정부가 제시한 하락 사례만으로 세제개편안 발표 이후 서울 주요지역의 전반적인 시장 상황을 설명하기는 어렵다는 점을 보여주는 셈이다.

[세종=뉴시스] 강종민 기자 = 세종시 어진동 정부세종청사 재정경제부. 2026.01.06. [email protected]

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