"86주 연속 서울 집값 상승"…과거엔 '이것' 나오자 꺾였다

[서울=뉴시스] 정태익 부읽남 대표.(사진출처: 유튜브 '부읽남TV')

[서울=뉴시스]김혜경 기자, 정승혜 인턴기자 = 서울 아파트 매매가격이 86주 연속 상승세를 이어가는 가운데 과거 집값의 장기 하락을 촉발한 공통 요인으로 대규모 주택 공급이 거론됐다. 반면 금리 인상 등 외부 충격은 집값을 일시적으로 끌어내렸지만 공급 부족으로 장기 하락으로 이어지지는 않았다는 분석이다.

지난 16일 구독자 183만명을 보유한 유튜브 채널 ‘부읽남TV’에는 '집값은 도대체 언제 떨어지는가'라는 제목의 영상이 올라왔다.

정태익 부읽남 대표는 영상에서 과거 국내 부동산 시장의 상승과 하락 사례를 돌아보며 "대규모 공급이 실제로 이뤄지면서 매수 심리가 무너지는 경우 집값 하락이 장기화됐다"는 취지로 분석했다.

1기 신도시 공급 뒤 집값 장기 횡보

정 대표는 먼저 1987~1991년을 대표적인 상승기로 꼽았다.

당시 이른바 '3저 호황'으로 경제가 빠르게 성장하면서 서울 집값도 급등했다. 정 대표는 "연신내의 한 아파트가 1년 만에 두 배가 되는 등 집값이 폭등했다"고 설명했다.

그러자 노태우 정부가 ‘200만호 주택 공급 계획’을 발표했고, 수도권에는 분당 등 1기 신도시가 조성됐다.

정 대표는 "발표 후 2년 만에 분당 입주가 시작됐고, 3~4년 만에 대규모 물량이 공급됐다"며 "사람들이 ‘공급이 실제로 되는구나’라고 인식하면서 매수 심리가 얼어붙었다"고 말했다.

이어 "1992년 한 해 집값이 약 5% 하락했고 이후 1997년까지 장기간 횡보했다"며 "공급이 너무 많다 보니 집을 사도 돈을 벌 수 없다는 인식이 퍼졌다"고 분석했다.

금융위기 이후에도 공급이 하락장 길게 끌어

1997년 외환위기 이후 시장이 회복하면서 1998년부터 다시 상승세가 나타났고, 상승장은 2008년 글로벌 금융위기 전후까지 이어졌다.

정 대표는 당시 집값 상승과 하락 과정에서 금리와 금융위기뿐 아니라 주택 공급도 중요한 영향을 미쳤다고 주장했다.

그는 "2008년 금융위기 당시 기준금리가 1%에서 5%대까지 올랐지만 금리 인상만으로 집값이 장기간 하락한 것은 아니었다"며 "잠실 일대 재건축 아파트 약 1만8000가구가 입주하면서 역전세가 발생했고, 이후 글로벌 금융위기가 겹치면서 시장이 크게 흔들렸다"고 설명했다.

이후 이명박 정부가 보금자리주택을 공급하면서 하락세가 장기화됐다는 게 정 대표의 분석이다.

정 대표는 "내곡동·세곡동 등에 주변 시세보다 저렴한 보금자리주택이 공급됐고 실제 입주가 시작되면서 시장의 인식이 바뀌었다"며 "'조금 기다리면 더 싸게 살 수 있다'는 심리가 확산하면서 민간 아파트의 미분양도 늘었다"고 말했다.

이어 "공급을 기다리자는 심리가 강해지면서 시장이 얼어붙었고, 이후 약 10년간 하우스푸어의 시대가 이어졌다"고 주장했다.

2022년 금리 인상엔 왜 장기 하락 없었나

정 대표는 2022년 금리 급등에 따른 집값 하락은 앞선 두 차례와 성격이 달랐다고 설명했다.

한국은행이 기준금리를 0.5%에서 3.5%까지 올리면서 대출금리가 급등했고, 전세가격이 하락하는 역전세 현상도 나타났다. 정 대표는 이로 인해 매수세가 급감하면서 집값이 하락했지만, 과거와 달리 대규모 공급이 없었다는 점에 주목했다.

그는 "과거 두 번은 공급으로 인해 ‘조금 기다리면 새 아파트를 싸게 살 수 있다’는 심리가 생기면서 매수 심리가 무너졌지만, 이번에는 공급이 없었다"며 "외부 변수로 인한 충격은 서울처럼 공급이 부족한 지역에서는 일정 시간이 지나면 시장이 적응할 수 있다"고 말했다.

실제로 2022년 하락 이후 서울 집값은 다시 상승세로 돌아섰다는 게 정 대표의 설명이다.

"2028년 이후 공급 절벽…장기 하락 쉽지 않아"

정 대표는 현재 서울 주택시장에서는 과거와 같은 장기 하락장이 나타나기 쉽지 않을 것으로 전망했다.

그는 서울 아파트 입주 물량이 올해 약 1만6000가구 수준에서 내년에는 1만가구 안팎으로 줄고, 2028년에는 1만가구 아래로 떨어질 것으로 예상했다.

그러면서 "지금은 역대급 공급 부족을 앞둔 상황"이라며 "금리가 오르고 있더라도 과거처럼 대규모 공급이 함께 이뤄지지 않는다면 장기 하락으로 이어지기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

정 대표는 또 "공급은 발표한다고 바로 이뤄지는 것이 아니라 최소 5년, 신도시의 경우 10년 정도가 걸린다"며 "현재 발표되는 공급 대책이 실제 입주로 이어지기까지 상당한 시간이 필요하다"고 말했다.

이어 “현재는 투자 목적으로 집을 사는 것이 아니라 거주를 위해 집을 사는 ‘생존 매수’라는 말까지 나오는 상황"이라며 "공급 부족 상황에서 금리 상승과 같은 악재가 집값에 어떤 영향을 미칠지는 과거 사례와 비교해 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.


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