강남은 조정인데 경기도는 오른다?…전문가가 본 '수도권 집값' 전망

강남 조정에도 한강벨트·중저가 버텨…서울 집값 '온도차' 뚜렷

전월세난에 실수요 매매 전환…경기도까지 매수세 확산 전망

증시 변동성 축소가 향후 변수…"부동산도 반등 전환 가능"

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 서울 아파트 매물이 8만 건을 넘어선 가운데 강남3구에 이어 강북 등 서울 외곽 지역까지 매물 증가세가 확산하고 있는 4일 서울 성북구의 한 공인중개사무소에 아파트 매물 정보가 게시돼 있다. 2026.11.04. [email protected]

[서울=뉴시스]이지영 기자 = 서울의 전월세 물량 부족이 매매 수요를 자극하면서 서울 중저가 지역을 넘어 경기도까지 매수세가 확산될 수 있다는 전망이 나왔다. 강남권에서는 가격 조정이 나타나고 있지만 전월세 수급 불균형이 이어질 경우 수도권 집값은 보합권 이상을 유지할 수 있다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 5일 유튜브 채널 '부읽남TV_내집마련부터건물주까지'에서 "서울 전월세 매물이 부족한 상황이 되면 지속적으로 매매 수요가 발생할 가능성이 있다"며 "그 수요가 인기 지역에서만 나오기보다 점차 다양한 지역으로 확산될 수 있다"고 밝혔다.

현재 서울 주택시장은 지역별 온도차가 뚜렷하다는 게 남 연구원의 진단이다. 강남권에서는 가격을 낮춘 매물이 나타나는 반면 한강벨트와 중저가 지역에서는 가격을 유지하거나 오히려 호가가 올라가는 곳도 있다는 설명이다.

남 연구원은 "강남에서는 가격 조정이 뚜렷한 매물이 보이지만 한강벨트나 중하위 지역에서는 오히려 가격을 올리는 곳들도 많다"며 "구조적으로 가격 하락이 다른 지역까지 확산되는 모습은 아직 감지되지 않는다"고 했다.

서울 전역으로 하락세가 번지지 않는 배경으로는 전월세 시장의 수급 불균형을 꼽았다.

남 연구원은 현재 전월세 시장에 대해 "역대급으로 수급이 불균형한 구도"라며 "전월세 매물 부족이 실수요자의 주택 매수로 이어지는 별도의 수요를 만들고 있다"고 분석했다.

이 같은 흐름이 지속되면 서울 중저가 지역에 이어 경기도로도 매수세가 확산될 수 있다고 봤다.

남 연구원은 "내년 거시 변수에 따라 달라질 수 있지만 실수요자의 매매 수요는 인기 지역에 집중되기보다는 점차 지역을 넓혀가며 나타날 가능성이 있다"며 "중하위 지역의 가격 강세가 이어지고 경기도 지역으로 뻗어나가는 확산 기조가 지속된다면 어느 정도 보합권 이상은 유지할 수 있다"고 예상했다.

최근 금리 상승세도 변수다. 다만 금리가 급격하게 뛰기보다는 완만한 상승 흐름을 보이고 있어 주택시장 전반의 가격 하락을 촉발하는 모습까지는 나타나지 않고 있다고 진단했다.

향후 주식시장 흐름도 수도권 주택시장의 방향을 결정할 변수로 꼽았다. 특히 주식시장의 변동성이 줄고 증시가 바닥을 다질 경우 부동산 시장 전반의 분위기가 다시 살아날 가능성을 점쳤다.

남 연구원은 "주식시장과 금리 환경이 악화할 경우 시장이 양분화되는 지금의 기조가 이어질 수 있다"며 "반대로 주식시장이 반등하고 변동성이 축소될 경우에는 부동산 시장 역시 전반적인 반등 국면으로 전환할 수 있다"고 전망했다.


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