천장 뚫린 전세…임대차2법 이후 비쌀수록 더 올랐다

전국 고가-저가 전셋값 격차 11.4배 '사상 최대'

상위 20% 1.6% 오를 때, 하위 20% 0.1% 상승 그쳐

'전세>매매' 역전 단지도 출현…'깡통전세' 주의해야

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 서울 영등포구 63아트에서 바라본 서울시내 아파트. 2020.08.12. [email protected]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 고가-저가 전셋값 격차가 다시 벌어지고 있다.

전세 매물 품귀 현상이 심화하면서 최근 2개월간 전국적인 전셋값 상승세가 나타나는 가운데, 초고가 전셋값이 상대적으로 더 가파르게 올라 격차를 벌린 것으로 나타났다.

6일 한국감정원이 최근 발표한 '9월 전국주택가격동향조사' 보고서에 따르면, 전국 주택종합(공동주택·연립·단독) 기준 전셋값 5분위 배율은 지난달 11.4배로 나타나, 통계 조사를 시작한 이래 고가-저가 전셋값의 격차가 가장 컸다.

5분위 배율은 5분위 계층(최상위 20%)의 평균 집값을 1분위(최하위 20%) 평균으로 나눈 값을 말한다. 배율의 확대는 집값 분포의 불균등 정도가 더 커졌다는 의미로 해석된다.

전국 아파트 전셋값 5분위 배율은 지난 2015년 7월 10.1배를 기록한 이래 최근 몇 년간 유사한 수준에서 등락을 반복해왔다. 그러나 지난해 7월 이후 서울 지역을 중심으로 전셋값 상승세가 지속되면서 올해 1월 처음 11.0배를 넘겼다. 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 임대차2법 시행 이후에도 7월 11.2배에서 ▲8월 11.3배 ▲9월 11.4배로 2개월 연속 격차를 벌리고 있다.

서울의 경우도 주택종합 기준 5분위 배율이 사상 처음으로 7배까지 벌어졌다. 특히 서울 전셋값 최상위 20% 평균은 7억9223만원으로 8억원을 목전에 두고 있다. 서울 아파트의 경우 최상위 20% 평균이 8억9361만원을 기록해  초고가 주택의 기준으로 삼는 9억원에 근접했다.

임대차2법 시행 이후 전세 보증금이 높을수록 상승률이 더 가팔랐던 것으로 나타났다.

분위별 전셋값 상승률을 보면 상위 20% 주택의 전세보증금은 최근 2개월간 1.6% 올라 1분위(하위 20%) 평균 상승률(0.1%)을 크게 웃돌았다. 서울의 경우도 같은 기간 상위 20%는 평균 1.2% 오른 반면, 하위 20%는 0.4% 오르는 데 그쳤다.

최근 전세시장의 불안한 흐름은 '깡통전세'난에 대한 우려를 키우고 있다.

지난달 전국 종합주택유형 평균가격 기준 전세가율 65.0%를 기록해, 지난 2017년 12월 이후 2년9개월 만에 반등했다. 서울도 전셋값 상승으로 전세가율이 다시 오름세를 나타내며 집값을 따라 잡는 형국이다.

이미 수도권 일부 지역 소형 아파트의 경우 전세가격이 매매가격보다 높은 '깡통 전세'가 출현하기도 했다.

부동산 빅데이터 업체 '아실'(아파트 실거래가)에 따르면 지난 8월 이후 최근 3개월간 서울에서 매매 후 직접 거주하지 않고 임대목적으로 내놓은 계약은 261건이다. 특히 노원구 월계동 청백3단지의 경우 갭(매매가격 대비 전세가격 차이)이 불과 3000만원 수준에 불과했다.

수도권 일부 지역이나 지방에서는 전셋값이 매매가격을 웃도는 상황도 나타나기 시작했다. 지난달 5일 전세계약이 체결된 전남 광양시 중동 성호2차아파트는 7300만원에 거래가 이뤄졌는데, 매매가격 5900만원보다 1400만원 높은 금액이다. 이 아파트는 최근 3개월간 이 같은 매매, 전세 격차를 활용한 갭투자 거래가 10건이나 나왔다. 같은 기간 단지 전체 거래량(20건)의 절반이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "아직 서울 아파트 시장의 경우 전세가율이 50% 수준에 머물고 있어 깡통전세난이 급격하게 확산될 조짐은 보이지 않고 있다"고 말했다.

박 위원은 다만 "재계약 증가에 따른 전세 유통 매물 감소로 매물품귀 현상이 심화하고, 배짱 매물이 출현하는 등 전세 시장의 불안이 지속될 가능성이 높다"면서 "지방이나 수도권 외곽 지역 아파트, 서울에서도 오피스텔, 다세대·연립 등 환금성이 떨어지는 유형의 주택은 세입자 스스로 보증금을 지키기 위한 자구 노력이 필요할 것으로 보인다"고 말했다.


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