이재명·윤석열 대선공약, 용적률 500% '상향'…지켜질까?

서울시, 35층 층수 제한 폐지…"용적률 그대로 유지"

여야 대선 후보 용적률 상향 앞세워 민심잡기 총력

실제 용적률 상향되면 충수 규제 완화 효과 극대화

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 강남구 압구정 현대 아파트 모습. 2022.01.06. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울시가 최근 아파트 35층 제한 기준을 폐지한 가운데 주요 재건축 단지들이 대선 이후 차기 정부의 정비사업 정책에 대해 촉각을 곤두세우고 있다. 정비사업의 최대 관건인 용적률에 따라 재건축 사업의 형태와 사업성이 달라지기 때문이다.
 
서울시는 지난 3일 아파트 35층 층수 제한 폐지를 담은 '2040 서울도시기본계획'을 발표했다. 이에 따라 한강변에 50층 이상 초고층 아파트를 지을 수 있다. 다만 지금처럼 용적률이 묶여 있으면 층수 제한 폐지 효과가 제한적이다. 층수 제한을 풀더라도 용적률 규제로 추가 주택 공급에는 한계가 있다는 것이다. 현재 서울 시내 3종 일반주거지역을 비롯해 주요 한강변 재건축 단지 용적률은 최대 250%다.

오 시장은 이날 "용적률이 변화하는 것이 아니기 때문에 높이 제한 폐지로 부동산 가격이 올라가는 일은 벌어질 수 없다"고 말했다. 오 시장의 이 같은 발언은 층수 제한을 완화하되, 용적률을 상향하지 않아 집값 상승 영향을 최소화하겠다는 의지로 읽힌다.

용적률이 500%까지 상향되지 않은 이상 50층 이상의 아파트를 짓는 건 현실적으로 쉽지 않다. 층수 제한 폐지 수혜가 예상되는 지역인 강남구 압구정과 용산구 이촌동, 영등포구 여의도동 일부 단지에서 집값 추가 상승 기대감으로 매물을 거둬들이고 있으나, 여전히 관망세가 이어지는 것도 이와 무관치 않다.

이재명·윤석열 등 여야 유력 대선 후보들은 4종 일반주거지역 신설과 역세권 재건축사업 등을 통해 재건축 단지의 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다고 공약했다.

용적률 상향 여부는 정비사업 전반에 미칠 파장이 상당할 것으로 보인다. 재건축 단지들은 용적률 상향에 따른 득실을 따져보고 있다. 용적률 제한을 풀지 않으면 일반분양분 확대를 통한 분양 수입이 늘어나지 않아 조합원들의 추가 분담금이 상승하기 때문이다.

서울의 한 재건축조합 관계자는 "층수가 높아지면서 일반분양이 늘어나면 조합원들의 건축비 부담이 줄어들 것으로 예상된다"며 "층수 제한이 폐지되더라도 용적률이 그대로 유지된다면 공급 물량에 큰 변화가 없기 때문에 대선 이후에 상황을 지켜보고 있다"고 말했다.

건설업계 역시 용적률 완화 여부를 좀 더 지켜보겠다는 입장이다. 한 대형 건설사 관계자는 "층수 규제가 풀리면서 초고층 아파트를 지을 수 있지만, 실제 주택 공급량은 별 차이가 없다"며 "아직 용적률 규제가 풀린 게 아니기 때문에 차기 정부의 용적률 완화 여부를 확인한 뒤 재건축 수주 전략을 새롭게 구성할 계획"이라고 전했다.

용적률 상향을 위해서는 넘어야 할 산도 만만치 않다. 용적률이 늘어나 가구수가 기존보다 늘어나면 주거 질이 하락할 수 밖에 없다. 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용할 경우 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.

전문가들은 안전진단 규제와 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가 상한제도 여전한 만큼 용적률 상향을 통한 재건축 활성화를 예단하는 것은 이르다고 진단했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울시의 35층 층수 규제 완화로 도심지 개발의 긍정적인 효과를 기대할 수 있다"면서도 "층수 완화 하나만으로는 부동산 가격이 오르거나 재건축 시장이 활성화되지 않을 것"이라고 내다봤다.

권 교수는 "대선 이후 용적률 완화 공약이 실행된다면 층수 규제 완화 효과가 크지만, 안전진단과 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 규제가 여전하다"며 "용적률을 완화할 경우 교통이나 교육, 주거 환경 문제가 발생할 수 있기 때문에 해결책도 병행돼야 한다"고 덧붙였다.


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