소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화 추진

국토부, '위반건축물 합리적 관리방안'

특별법 통해 일조·면적 산정기준 완화

위반 건축주에 구상권…원상복구 책임

[용인=뉴시스] 경기도 용인시 다가구주택 위반건축물 사례집. 2025.10.01. (사진=뉴시스DB) [email protected]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 소규모 주거용 위반건축물에 대해 안전 확보 등을 조건으로 한시적으로 양성화를 추진한다. 위반 건축물의 집주인이 바뀐 후에도 위반 행위를 한 건축주에게 구상권 등 손해배상 책임을 부여할 수 있는 법적 근거도 마련된다.

국토교통부는 이처럼 기존 위반건축물을 일시적으로 해소하고 신규 불법행위는 원천 차단할 수 있도록 관리체계를 구축하는 골자의 '위반건축물 합리적 관리방안'을 1일 공개했다.

전국의 위반건축물은 지난해 말 기준 14만8000동이 있다. 2015년 8만9000동에서 매년 5000~6000동씩 지속 증가하는 추세다. 주거용 위반건축물 약 8만3000동 중 소규모 단독·다가구·다세대주택이 4만6000동(54.7%) 수준이다.

기존의 소규모 주거용 위반건축물에 대해서는 국회에서 논의 중인 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'(이하 특정건축물법)을 통해 일시적 양성화를 추진한다. 대신 안전확보 등을 조건으로 내건다. 양성화 대상 범위나 심의기준 등은 과거 2014년 추진사례를 바탕으로 국회 논의를 통해 최종 확정될 예정이다.

건축규제도 일부 완화된다. 국민들의 생활방식 등을 고려해 전용·일반주거지역의 일조기준을 조정하고 노후주택의 외부계단, 옥상 등에 설치되는 비가림시설과 다가구·다세대주택의 보일러실의 경우 층수 또는 면적 산정에서 제외한다.

준공 후 발생하는 불법행위를 억제하기 위한 방안으로는 건축물 사후점검제도를 도입하고 전문가가 건축물의 불법 여부를 수시로 진단하는 건축물 성능확인제도를 신설한다.

건축물 매매·임대차 계약을 맺을 때에는 건축물 대장의 위반사항 확인을 강화하고, 일반 국민도 쉽게 건축물 위반정보를 확인할 수 있도록 별도의 위반건축물 정보제공 사이트도 운영할 계획이다.

매수 이후에도 이전 건축주 등 위반행위를 한 자에게 구상권 등 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거를 마련한다. 계약 체결 전 발생한 위반사항이 추후 발견될 경우 매도인에게 원상복구의 책임을 부여하는 계약서 특약사항을 권고한다.

정부는 건축설계·시공 과정에서 위반 의심행위가 발생하지 않도록 설계·감리 점검 가이드라인을 마련한다. 위반행위에 동조한 미등록 시공업자도 벌칙대상에 포함하고 건축주 및 건축사 등에게 불법행위와 해당 규정을 교육·안내할 예정이다.

위반건축물 시정을 위한 상시 관리·감독체계도 구축한다. 전국 건축물의 외부 위반행위를 즉각 확인할 수 있도록 항공사진 변화 AI 분석시스템을 개발하고 지자체 조사권한을 강화한다. 신설 추진 중인 부동산 감독기구와 협력하는 방안도 검토한다.

위반건축물의 신속한 원상복구를 유도하기 위해 이행강제금 부과체계도 개선한다. 모든 지자체에서 시정이 완료될 때까지 이행강제금을 반복적으로 부과하고 시정하지 않으면 매년 그 금액을 가중한다. 임대 등 영리목적으로 위반하는 경우는 금액 가중비율과 대상을 확대한다.

원상복구 또는 비용 부담이 어려운 경우 건축물 해체 시 전문가 검토 등 일부 비용부담을 완화하고 시정명령 시에도 표준해체계획서 배포 등 절차를 충실히 안내할 예정이다.

국토부는 이번 제도강화 방안이 국회에서 특정건축물법과 함께 논의될 수 있도록 신속하게 발의할 예정이다. 특정건축물법이 통과하면 즉각 하위법령과 지자체 업무 가이드라인도 마련할 방침이다.


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