"세금 올리면 다주택자 매물 내놓을까"…보유세 강화론 다시 고개

만성적인 주택 공급 부족·집값 추가 상승 기대감에 '매대' 대신 '증여'

보유세 인상만으로 '한계'…양도세 등 거래세 낮추는 종합 개편 필요

[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 서울 도심 아파트 단지의 모습. 2025.11.21. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 이재명 정부가 세 차례 부동산 대책에도 치솟은 집값이 좀처럼 안정되지 않고, 부동산 민심마저 악화하면서 정부와 여당이 '최후의 카드'인 보유세 인상 군불을 때고 있다.

이재명 정부 출범 이후 '6·27 대출 규제'와 '9·7 주택공급 확대 대책'에 이어, 서울 전역을 규제지역으로 묶는 '10·15 대책'에도 서울 집값 상승세가 멈추지 않고 있다.

현재 당정은 물론 정부 부처 간 '온도차'가 있지만, 정부 안팎에서 유력하게 거론되는 방안은 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 종합부동산세와 재산세 등의 보유세를 강화하는 것이다. 보유세 부담을 견디다 못한 다주택자들이 보유한 주택을 매물로 내놓을 것이란 판단이다.

김용범 대통령실 정책실장은 지난 10월 15일 공개된 경제 전문 유튜브 채널 '삼프로TV' 인터뷰에서 부동산 정책과 관련해 "보유세가 낮은 것은 사실"이라고 밝혔다.

김윤덕 국토교통부장관은 지난 9월30일 취임 후 첫 기자간담회에서 보유세에 대한 견해를 묻자, "보유세를 늘려야 한다고 생각한다"고 말했다. 장관이 아닌 인간 김윤덕 입장이라며 사견을 전제한 발언이었다. 또 진성준 더불어민주당 의원이 지난 20일 BBS 라디오 '아침저널'에 출연해 다주택자에 대한 보유세 인상이 불가피하다고 언급했다.

다만 당정은 보유세 인상에 신중한 분위기다. 내년 6월 지방선거를 앞두고 가뜩이나 부동산 민심이 악화한 상황에서 세금 부담 강화 대책을 추진하면 자칫 정치적 역풍을 맞을 수 있기 때문이다. 또 이재명 대통령 후보 시절 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'고 밝힌 점도 부담이다. 게다가 문재인 정부 시절 다주택자에 대한 중과세율을 높이는 방식으로 보유세를 강화했지만, 오히려 집값이 치솟는 부작용으로 부동산 민심 악화를 경험한 '학습효과' 역시 걸림돌이다.

문재인 정부는 집값 안정을 위해 2018년 종합부동산세 세율을 0.5~2.7%로 인상했고, 2020년에는 공시가격 현실화율을 69%까지 올렸다. 이에 따라 2017년 33만명이었던 종부세 대상자가 2021년 95만명까지 증가했고, 세수는 3800억원에서 5조7000억원으로 급증했다. 당시 정부의 기대와 달리 서울 아파트 매매 거래량이 57% 감소하면서 매물 잠김 현상이 뚜렷해졌고, 집값이 급등했다.

부동산 시장에선 보유세만 올려서는 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다는 게 지적이 나온다. 주택 공급 부족 우려에 추가 집값 상승 기대감이 커지면서 보유세를 인상하더라도, 다주택자들이 당장 부담이 되는 양도세를 내면서 기존 주택을 매도한 것보다 보유세 부담을 견디며 버티기에 나설 확률이 높기 때문이다. 또 매매 대신 증여를 택하는 사례도 증가하고 있다.

서울을 포함한 수도권은 만성적인 주택공급 부족에 시달리고 있다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만2684가구에서 내년 2만8984가구로 약 32% 급감할 것으로 예상된다.

실제 올해 고가주택이 몰려있는 강남3구(강남·서초·송파)의 증여 건수가 증가했다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난 1~10월 아파트 등 서울 집합건물 증여 건수는 6718건으로 집계됐다. 강남구 증여 건수가 572건으로 가장 많았고, 양천구(481건), 송파구(450건), 서초구(430건) 등이 뒤를 이었다. 서울 전체 증여 건수의 21.6%에 해당하는 1452건이 강남3구에서 집중됐다. 또 목동이 있는 양천구까지 포함하면 서울 집합건물 증여의 약 3분의 1이 4개 자치구에서 발생한 것이다.

이들 지역의 증여 건수는 꾸준한 상승 곡선을 그리고 있다. 강남구 증여 건수는 ▲1월 24건 ▲4월 49건 ▲7월 66건 ▲10월 65건을 기록했다. 또 송파구는 ▲1월 27건 ▲4월 37건 ▲7월 47건 ▲10월 55건으로 증가세다. 서초구 역시 ▲1월 27건 ▲4월 32건 ▲7월 50건 ▲10월 53건 등으로 집계됐다.

전문가들은 집값 안정을 위해 보유세를 강화하되, 양도세 등 거래세를 인하해 기존 주택의 매물 출회를 유도할 필요가 있다고 조언했다. 정부의 신규 주택 공급 전까지 기존 주택이 매물로 나와야 단기 집값 안정 효과를 기대할 수 있다는 것이다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 교수는 "집값 안정을 위해서는 중장기적으로 보유세를 점진적으로 올리되, 그만큼 취득세와 거래세를 낮추는 방향이 바람직하다"며 "단기적으로 지나치게 세금 부담을 강화하면 조세 전가 현상이나 조세 반발 등의 부작용이 나타날 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "집값이 오르는 근본적인 이유는 주택 수요에 비해 공급이 부족하고, 강남과 용산 등 상급지에서는 향후 세금 부담보다 집값 상승이 더 클 것이라는 기대감이 커진 탓"이라며 "정부가 주택 공급 대책을 발표했더라도 실제 입주까지 최소 5~10년 넘게 걸리는 점을 감안하면 이 기간에 다주택자들이 보유한 기존 주택이 매물로 나올 수 있는 유인책이 필요하다"고 전했다.


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